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Schönheitsreparaturen
Kurzer Fristenplan bringt gesamte Klausel zu Fall
27.01.2003 (GE 2/03, Seite 85) Formularmäßig vereinbarte unangemessen verkürzte Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen machen die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam.
Der Fall: Im Mietvertrag selbst waren die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen. In einer Anlage waren folgende Modernisierungsfristen vereinbart: Küche alle zwei Jahre, Bäder alle drei Jahre und in allen anderen Räumen alle vier Jahre. Nach deren Ablauf waren die Schönheitsreparaturen spätestens auszuführen. Dem Mieter schmeckte das überhaupt nicht, und er beantragte die Feststellung, daß er überhaupt keine Schönheitsreparaturen ausführen müsse. Daneben wollte er auch noch die Feststellung, daß er wegen eines Heizungsmangels zur Mietminderung in bestimmter Höhe berechtigt sei.
Die Entscheidung: Das Landgericht Berlin, ZK 64, gab dem Mieter recht. Der vereinbarte Fristenplan verstoße gegen die üblicherweise vereinbarten Renovierungsfristen (Bad und Küche drei Jahre, Wohnräume fünf Jahre, alle übrigen Nebenräume sieben Jahre). Dieser Fristenplan benachteilige den Mieter entgegen § 9 AGBG unangemessen, was zur Unwirksamkeit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt führe, auch wenn sprachlich getrennte Klauseln zugrunde lägen.
Auch die Feststellungsklage sei zulässig und begründet. Der Mieter brauche sich nicht auf die Möglichkeit der Instandsetzungsklage verweisen zu lassen. Minderungsrecht und Instandsetzungsanspruch bestünden nebeneinander. Dem Mieter bleibe es überlassen, in welcher Weise er den Vermieter zur Instandsetzung bewegen wolle.
Der Kommentar: Die ZK 64 des Landgerichts bezieht sich auf eine Entscheidung der ZK 65 des Landgerichts (GE 1998, 1149-1151), macht sich die Ausführungen der Parallelkammer zu eigen. Beide Entscheidungen liegen auf einer allgemeinen Linie (vgl. auch LG Berlin GE 1996, 1549; LG Berlin GE 1989, 681, LG Berlin [ZK 62] Urteil vom 10. Oktober 2002 - WuM 2002, 668). Selbst wenn in der Rechtsprechung teilweise immer wieder Entscheidungen auftauchen, die bei trennbaren Klauseln die Überwälzung der Schönheitsreparaturen als solche bestehen lassen wollen, kann man sich gerade bei Vereinbarung zu kurzer Fristen nicht darauf verlassen. Es ist dringend anzuraten, es bei den Fristen zu belassen, die sich nach dem vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrag eingebürgert haben. Diese Fristen gelten „gewohnheitsmäßig“, selbst dann, wenn im Mietvertrag überhaupt keine Fristen vereinbart sind.
Nach Wegfall des § 9 AGBG ergibt sich keine Änderung. Denn die Vorschrift findet sich jetzt nach der Schuldrechtsreform in § 307 BGB wieder.
LG Berlin, Urteil vom 12. November 2002 - 64 S 58/02 - Wortlaut Seite 124
Die Entscheidung: Das Landgericht Berlin, ZK 64, gab dem Mieter recht. Der vereinbarte Fristenplan verstoße gegen die üblicherweise vereinbarten Renovierungsfristen (Bad und Küche drei Jahre, Wohnräume fünf Jahre, alle übrigen Nebenräume sieben Jahre). Dieser Fristenplan benachteilige den Mieter entgegen § 9 AGBG unangemessen, was zur Unwirksamkeit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt führe, auch wenn sprachlich getrennte Klauseln zugrunde lägen.
Auch die Feststellungsklage sei zulässig und begründet. Der Mieter brauche sich nicht auf die Möglichkeit der Instandsetzungsklage verweisen zu lassen. Minderungsrecht und Instandsetzungsanspruch bestünden nebeneinander. Dem Mieter bleibe es überlassen, in welcher Weise er den Vermieter zur Instandsetzung bewegen wolle.
Der Kommentar: Die ZK 64 des Landgerichts bezieht sich auf eine Entscheidung der ZK 65 des Landgerichts (GE 1998, 1149-1151), macht sich die Ausführungen der Parallelkammer zu eigen. Beide Entscheidungen liegen auf einer allgemeinen Linie (vgl. auch LG Berlin GE 1996, 1549; LG Berlin GE 1989, 681, LG Berlin [ZK 62] Urteil vom 10. Oktober 2002 - WuM 2002, 668). Selbst wenn in der Rechtsprechung teilweise immer wieder Entscheidungen auftauchen, die bei trennbaren Klauseln die Überwälzung der Schönheitsreparaturen als solche bestehen lassen wollen, kann man sich gerade bei Vereinbarung zu kurzer Fristen nicht darauf verlassen. Es ist dringend anzuraten, es bei den Fristen zu belassen, die sich nach dem vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrag eingebürgert haben. Diese Fristen gelten „gewohnheitsmäßig“, selbst dann, wenn im Mietvertrag überhaupt keine Fristen vereinbart sind.
Nach Wegfall des § 9 AGBG ergibt sich keine Änderung. Denn die Vorschrift findet sich jetzt nach der Schuldrechtsreform in § 307 BGB wieder.
LG Berlin, Urteil vom 12. November 2002 - 64 S 58/02 - Wortlaut Seite 124
Autor: Klaus Schach
