Archiv / Suche
Zinsen im Mietrecht
18.10.2000 (GE 12/2000, 788) Am 1. Mai 2000 ist das Gesetz zur Beschleunigung fälliger Zahlungen in Kraft getreten. Es sollte in erster Linie eine Hilfe für Handwerker und kleine Baufirmen gegen zahlungsunwillige Auftraggeber sein (vgl. GE 2000 [10] Seite 647 ff.).
Tatsächlich reicht das Gesetz weit über dieses Grundmotiv hinaus und betrifft auch – beispielsweise – Zinsen im Mietrecht. Und nicht nur das: Auch bei Mieterhöhungen, bei Betriebskostenabrechnungen, bei der Abrechnung von Kautionen und für alle Schadensersatzforderungen des Vermieters in Geld gilt das neue Gesetz.
1. Einleitung
1 Mit dem am 1. Mai 2000 in Kraft getretenen Gesetz zur Beschleunigung fälliger Zahlungen (BGBl. I Seite 330) ist die Mahnung als Voraussetzung für Verzug und daraus folgende Verzinsung abgeschafft worden; gleichzeitig ist der gesetzliche Zinssatz von bisher 4 % erheblich erhöht worden. Während des Verzugs sind nunmehr Zinsen in Höhe von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz zu zahlen. Nach der Überleitungsvorschrift des Art. 229 EGBGB soll das auch für vor dem 1. Mai 2000 abgeschlossene Verträge gelten. Die Neuregelung einschließlich der Überleitungsvorschriften wirft eine Fülle von Zweifelsfragen auf. Brambring hält sie für restlos mißlungen (ZfIR 2000, 247; a. A. Pick ZfIR 2000, 333 und Schmidt-Räntsch ZfIR 2000, 337). Fabis (ZIP 2000, 869) hält eine einschränkende Interpretation gegen den Wortlaut bei Geldforderungen, deren Höhe und Leistungstermin kalendermäßig feststehen, für geboten (ähnlich Hertel ZNotP 2000, 134).
2 Zinsen sind (im Mietrecht) keine Peanuts. Bei einer Forderung von 15.000 DM für unterlassene Schönheitsreparaturen etwa sind bei einem Zinssatz von 8 % jährlich 1.200 DM Zinsen zu zahlen. Auch aus der Sicht des Mietrechtspraktikers lohnt es, der Nebensache Zinsen (vgl. § 4 ZPO) Aufmerksamkeit zu schenken, um die Verzögerungen im Abschluß eines Rechtsstreits zu vermeiden. Ist eine Klage nur wegen der Zinsen unschlüssig, wird vielfach der Kläger nicht ein rasches Urteil im schriftlichen Vorverfahren erhalten, sondern muß eine je nach Terminslage des Gerichts spätere mündliche Verhandlung abwarten. Daß die Terminswahrnehmung auch noch lästig ist, kommt hinzu. Im folgenden sollen deshalb die verschiedenen Fallkonstellationen untersucht werden, bei denen eine Verzinsung im Mietrecht eine Rolle spielt.
2. Wiederkehrende Leistungen
3 Nach § 284 Abs. 2 BGB kommt der Schuldner ohne Mahnung in Verzug, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist. Diese Regelung gilt nach § 284 Abs. 3 Satz 2 BGB n. F. nach wie vor für wiederkehrende Leistungen, so daß Ansprüche auf Zahlung von Mietzins (§ 535 BGB) oder von Nutzungsentschädigung (§ 557 BGB) wie bisher ab Fälligkeit zu verzinsen sind.
4 Enthält der Mietvertrag keine (wirksame) Vorfälligkeitsregelung, ist der Mietzins am Monatsende zu zahlen (§ 551 BGB). Wann eine Vorfälligkeitsklausel nach der Rechtsprechung des BGH (GE 1995, 40) unwirksam ist, ist im einzelnen umstritten. So hält die 64. Kammer des Landgerichts Berlin in ständiger Rechtsprechung (GE 2000, 206) auch eine bloße Anzeigepflicht des Mieters zur Aufrechnung mit Erstattungsansprüchen wegen überzahlter Minderungsbeträge für schädlich (dagegen Kielholtz-Rau ZMR 2000, 265). Der Auffassung der 64. Kammer des Landgerichts Berlin dürfte der Vorzug zu geben sein, da der Bundesgerichtshof ausdrücklich jede Erschwerung der Einschränkung des Minderungsrechts und der sich daraus ergebenden Aufrechnungsbefugnis nach Überzahlung für unzulässig erachtet hat.
5 Bei einem erheblichen Zahlungsrückstand, der zuweilen mehrere Jahre umfassen kann, werden Klageanträge schnell unübersichtlich, die für jeden einzelnen Monat einen Zinsbeginn vorsehen. Es empfiehlt sich dann, einen Mittelwert zu bilden. Ist etwa der Mieter mit den Mieten von Oktober bis Dezember in Höhe von je 800 DM in Verzug, und ist eine Vorfälligkeitsklausel wirksam vereinbart, kann eine Verzinsung von 2.400 DM ab 4. November verlangt werden.
3. Zinshöhe
5 Nach Art. 229 EGBGB sind für alle Mietzinsansprüche, die am 1. Mai 2000 oder später fällig werden, die in § 288 n. F. festgelegten Zinssätze anzuwenden. Der gesetzliche Zinssatz beträgt nunmehr für den Verzug fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Der Basiszinssatz betrug am 1. Januar 1999 2,5 %, am 1. Mai 1999 1,95 %, am 1. Januar 2000 2,68 % (NJW 2000, 1396), am 1. Mai 2000 3,42 % (Fabis ZIP 2000, 870) und seit dem 8. Juni 2000 4,25 %.
6 Wie bisher ist die Geltendmachung eines darüber hinausgehenden Verzugsschadens (Bankkredit) nicht ausgeschlossen (so auch die amtliche Begründung ZfIR 2000, 322). Nach der Rechtsprechung des Kammergerichts (NJW 1989, 305) soll ein solcher erhöhter Zinsschaden jedoch nur für die Zeit bis zur mündlichen Verhandlung verlangt werden können, während für die Zeit danach eine Feststellungsklage vorgeschlagen wird (Herr NJW 1988, 3137). Zwar ist die Begründung zweifelhaft, denn es ist nicht einzusehen, warum der Schuldner bei einem späteren Sinken des Niveaus keine Vollstreckungsgegenklage nach § 767 Abs. 2 ZPO erheben könnte. Der gesetzliche Zinssatz von derzeit 9,25 % spricht jedoch dafür, aufwendige Darlegungen zu unterlassen, warum möglicherweise noch höhere Zinsen geschuldet werden. Der Erfolg steht hier in einem Mißverhältnis zum Aufwand.
4. Mieterhöhung
7 Nach noch h. M. sollte auch bei einer Mieterhöhung der Verzug automatisch eintreten (z. B. Palandt-Putzo, 59. Aufl. Rn. 45 zu § 2 MHG). Dabei wird allerdings übersehen, daß nach § 284 Abs. 2 BGB die kalendermäßige Leistungsbestimmung schon im Vertrag enthalten sein muß; eine einseitige spätere Bestimmung durch den Gläubiger reicht nicht aus (unrichtig LG Ansbach NJW-RR 1997, 1479). Der Mieter kommt daher mit dem Mieterhöhungsbetrag nicht automatisch schon bei Fälligkeit in Verzug (Schmidt-Futterer/Börstinghaus 7. Aufl. Rn. 479 zu § 2 MHG; Beuermann, Miete und Mieterhöhung 3. Aufl. Rn. 124 zu § 2 MHG; Meier WuM 1990, 131; ähnlich LG Duisburg ZMR 1999, 334). So die bisherige Rechtslage.
8 Da für eine kalendermäßig bestimmte Zeit die Leistung nicht vorliegt und eine Mahnung als Verzugsvoraussetzung nach der Gesetzesänderung entfallen ist, tritt nunmehr Verzug nach § 284 Abs. 3 Satz 1 BGB n. F. ein. Danach ist der Zugang einer Rechnung oder einer gleichwertigen Zahlungsaufforderung nach Fälligkeit die Verzugsvoraussetzung.
Dabei dürfte es ausreichend sein, wenn (anders als früher bei einer Mahnung) eine Zahlungsaufforderung schon vor der Fälligkeit dem Schuldner zuging (Fabis ZIP 2000, 868). Bei einseitigen Mieterhöhungserklärungen (§§ 3, 5, § 4 Abs. 2 MHG) liegt in der Mieterhöhung die Zahlungsaufforderung; Verzug tritt dann 30 Tage nach Fälligkeit (Wirksamwerden der Mieterhöhung) ein. Entsprechendes dürfte auch für ein Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG gelten, obwohl das Zustimmungsverlangen des Vermieters streng genommen keine Zahlungsaufforderung ist. Es wäre jedoch eine unnötige Förmelei, in dem Zustimmungsverlangen des Vermieters einen zusätzlichen Satz zu fordern, wonach die erhöhte Miete ab einem bestimmten Zeitpunkt auch zu zahlen sei.
5. Betriebskostenabrechnung
9 Der Mieter kommt nicht schon mit der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung und einer dort angegebenen Zahlungsfrist in Verzug (vgl. im einzelnen Beuermann, Miete und Mieterhöhung, Rn. 60 b zu § 4 MHG). Nach überwiegender Auffassung ist ihm zunächst eine angemessene Prüfungsfrist (in der Regel zwei bis vier Wochen) einzuräumen, ehe der Nachzahlungsanspruch fällig wird (siehe Seldeneck Betriebskosten im Mietrecht Rn. 3666 ff.).
30 Tage nach Eintritt der Fälligkeit (die Länge der Prüfungsfrist richtet sich nach dem Umfang der Abrechnung) tritt dann nach § 284 Abs. 3 BGB Verzug ein.
10 Nach Art. 229 EGBGB soll dies auch für Geldforderungen gelten, die vor dem 1. Mai 2000 entstanden sind, wobei eine Rechnung oder Zahlungsaufforderung, die dem Schuldner vor diesem Zeitpunkt zugegangen ist, allerdings nicht ausreichen soll. Nach dem Wortlaut wäre damit eine rückwirkende Verzugsheilung eingetreten, da die Zahlungsaufforderung dem Schuldner nach dem 1. Mai 2000 zugehen muß. Art. 229 EGBGB muß allerdings verfassungskonform dahin ausgelegt werden, daß ein schon eingetretener Verzug durch Mahnung weiterbestehen bleibt (noch weitergehender Fabis ZIP 2000, 867, der die Neuregelung für laufende Verträge überhaupt nicht anwenden will).
6. Schadensersatzforderungen
11 Für alle Schadensersatzforderungen in Geld, sowohl des Vermieters als auch des Mieters gilt ebenfalls der Verzugseintritt von 30 Tagen nach Zugang einer Zahlungsaufforderung. Ein vor dem 1. Mai 2000 eingetretener Verzug wird nicht beseitigt; der erhöhte Zinssatz von 5 % über dem Basiszins gilt jedoch nur für die am 1. Mai 2000 fällig gewesenen Forderungen (Art. 229 Abs. 1 Satz 3 EGBGB). Bei einer Forderung, die schon vorher fällig wurde und die nach Verzug mit 4 % zu verzinsen war, ist nicht etwa ab 1. Mai 2000 der erhöhte Zinssatz anzuwenden. Dafür spricht auch der Grundsatz des Vertrauensschutzes (vgl. Fabis ZIP 2000, 867), der auch für den Schuldner gilt.
12 Nach § 550 b BGB hat der Vermieter die Kaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Das gilt auch für Gewerbemieter (KG GE 1998, 1337). Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter über die Kaution abzurechnen; die Frist wird in der Regel auf sechs Monate veranschlagt. Der Mieter hat nach Ablauf der Frist einen Zahlungsanspruch auf die Kaution einschließlich Zinsen und Zinseszinsen, wobei jedoch die Zinshöhe fraglich ist. Jede Bank kann für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigung den Zinssatz frei vereinbaren; so lag am 3. April 2000 der Zinssatz zwischen 1 % und 3 % (Informationsdienst Finanztest Mai 2000). Zwar kann der Mieter gegen den abrechnungsunwilligen Vermieter eine Auskunftsklage erheben; einfacher ist es allerdings, wenn er sich auf Erfahrungswerte stützt und es dem Vermieter überläßt, geringere, tatsächlich erzielte Zinsen nachzuweisen. Bei der Berliner Sparkasse waren folgende Zinssätze für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich:
15. 7. 1988 2,00000
1. 4. 1989 2,50000
16. 10. 1989 3,00000
1. 3. 1990 3,00000
1. 9. 1991 3,00000
1. 1. 1992 3,00000
21. 5. 1993 3,00000
9. 8. 1993 2,50000
20. 9. 1993 2,50000
1. 11. 1993 2,00000
7. 9. 1995 2,00000
1. 12. 1995 2,00000
10. 5. 1996 2,00000
12. 7. 1996 2,00000
3. 8. 1998 1,50000
15. 4. 1999 1,50000
13 Der Vermieter kommt nach § 284 Abs. 3 BGB n. F. 30 Tage nach Zugang einer Zahlungsaufforderung durch den Mieter nach Abrechnungsreife (sechs Monate) in Verzug. Das gilt nicht nur für die Kautionsforderung, sondern auch für die Zinsen, deren Höhe in der Zahlungsaufforderung nicht angegeben werden muß (anders nur in der später erhobenen Klage). Der Gesamtbetrag einschließlich Zinsen ist dann nach § 288 BGB zu verzinsen.
1 Mit dem am 1. Mai 2000 in Kraft getretenen Gesetz zur Beschleunigung fälliger Zahlungen (BGBl. I Seite 330) ist die Mahnung als Voraussetzung für Verzug und daraus folgende Verzinsung abgeschafft worden; gleichzeitig ist der gesetzliche Zinssatz von bisher 4 % erheblich erhöht worden. Während des Verzugs sind nunmehr Zinsen in Höhe von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz zu zahlen. Nach der Überleitungsvorschrift des Art. 229 EGBGB soll das auch für vor dem 1. Mai 2000 abgeschlossene Verträge gelten. Die Neuregelung einschließlich der Überleitungsvorschriften wirft eine Fülle von Zweifelsfragen auf. Brambring hält sie für restlos mißlungen (ZfIR 2000, 247; a. A. Pick ZfIR 2000, 333 und Schmidt-Räntsch ZfIR 2000, 337). Fabis (ZIP 2000, 869) hält eine einschränkende Interpretation gegen den Wortlaut bei Geldforderungen, deren Höhe und Leistungstermin kalendermäßig feststehen, für geboten (ähnlich Hertel ZNotP 2000, 134).
2 Zinsen sind (im Mietrecht) keine Peanuts. Bei einer Forderung von 15.000 DM für unterlassene Schönheitsreparaturen etwa sind bei einem Zinssatz von 8 % jährlich 1.200 DM Zinsen zu zahlen. Auch aus der Sicht des Mietrechtspraktikers lohnt es, der Nebensache Zinsen (vgl. § 4 ZPO) Aufmerksamkeit zu schenken, um die Verzögerungen im Abschluß eines Rechtsstreits zu vermeiden. Ist eine Klage nur wegen der Zinsen unschlüssig, wird vielfach der Kläger nicht ein rasches Urteil im schriftlichen Vorverfahren erhalten, sondern muß eine je nach Terminslage des Gerichts spätere mündliche Verhandlung abwarten. Daß die Terminswahrnehmung auch noch lästig ist, kommt hinzu. Im folgenden sollen deshalb die verschiedenen Fallkonstellationen untersucht werden, bei denen eine Verzinsung im Mietrecht eine Rolle spielt.
2. Wiederkehrende Leistungen
3 Nach § 284 Abs. 2 BGB kommt der Schuldner ohne Mahnung in Verzug, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist. Diese Regelung gilt nach § 284 Abs. 3 Satz 2 BGB n. F. nach wie vor für wiederkehrende Leistungen, so daß Ansprüche auf Zahlung von Mietzins (§ 535 BGB) oder von Nutzungsentschädigung (§ 557 BGB) wie bisher ab Fälligkeit zu verzinsen sind.
4 Enthält der Mietvertrag keine (wirksame) Vorfälligkeitsregelung, ist der Mietzins am Monatsende zu zahlen (§ 551 BGB). Wann eine Vorfälligkeitsklausel nach der Rechtsprechung des BGH (GE 1995, 40) unwirksam ist, ist im einzelnen umstritten. So hält die 64. Kammer des Landgerichts Berlin in ständiger Rechtsprechung (GE 2000, 206) auch eine bloße Anzeigepflicht des Mieters zur Aufrechnung mit Erstattungsansprüchen wegen überzahlter Minderungsbeträge für schädlich (dagegen Kielholtz-Rau ZMR 2000, 265). Der Auffassung der 64. Kammer des Landgerichts Berlin dürfte der Vorzug zu geben sein, da der Bundesgerichtshof ausdrücklich jede Erschwerung der Einschränkung des Minderungsrechts und der sich daraus ergebenden Aufrechnungsbefugnis nach Überzahlung für unzulässig erachtet hat.
5 Bei einem erheblichen Zahlungsrückstand, der zuweilen mehrere Jahre umfassen kann, werden Klageanträge schnell unübersichtlich, die für jeden einzelnen Monat einen Zinsbeginn vorsehen. Es empfiehlt sich dann, einen Mittelwert zu bilden. Ist etwa der Mieter mit den Mieten von Oktober bis Dezember in Höhe von je 800 DM in Verzug, und ist eine Vorfälligkeitsklausel wirksam vereinbart, kann eine Verzinsung von 2.400 DM ab 4. November verlangt werden.
3. Zinshöhe
5 Nach Art. 229 EGBGB sind für alle Mietzinsansprüche, die am 1. Mai 2000 oder später fällig werden, die in § 288 n. F. festgelegten Zinssätze anzuwenden. Der gesetzliche Zinssatz beträgt nunmehr für den Verzug fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Der Basiszinssatz betrug am 1. Januar 1999 2,5 %, am 1. Mai 1999 1,95 %, am 1. Januar 2000 2,68 % (NJW 2000, 1396), am 1. Mai 2000 3,42 % (Fabis ZIP 2000, 870) und seit dem 8. Juni 2000 4,25 %.
6 Wie bisher ist die Geltendmachung eines darüber hinausgehenden Verzugsschadens (Bankkredit) nicht ausgeschlossen (so auch die amtliche Begründung ZfIR 2000, 322). Nach der Rechtsprechung des Kammergerichts (NJW 1989, 305) soll ein solcher erhöhter Zinsschaden jedoch nur für die Zeit bis zur mündlichen Verhandlung verlangt werden können, während für die Zeit danach eine Feststellungsklage vorgeschlagen wird (Herr NJW 1988, 3137). Zwar ist die Begründung zweifelhaft, denn es ist nicht einzusehen, warum der Schuldner bei einem späteren Sinken des Niveaus keine Vollstreckungsgegenklage nach § 767 Abs. 2 ZPO erheben könnte. Der gesetzliche Zinssatz von derzeit 9,25 % spricht jedoch dafür, aufwendige Darlegungen zu unterlassen, warum möglicherweise noch höhere Zinsen geschuldet werden. Der Erfolg steht hier in einem Mißverhältnis zum Aufwand.
4. Mieterhöhung
7 Nach noch h. M. sollte auch bei einer Mieterhöhung der Verzug automatisch eintreten (z. B. Palandt-Putzo, 59. Aufl. Rn. 45 zu § 2 MHG). Dabei wird allerdings übersehen, daß nach § 284 Abs. 2 BGB die kalendermäßige Leistungsbestimmung schon im Vertrag enthalten sein muß; eine einseitige spätere Bestimmung durch den Gläubiger reicht nicht aus (unrichtig LG Ansbach NJW-RR 1997, 1479). Der Mieter kommt daher mit dem Mieterhöhungsbetrag nicht automatisch schon bei Fälligkeit in Verzug (Schmidt-Futterer/Börstinghaus 7. Aufl. Rn. 479 zu § 2 MHG; Beuermann, Miete und Mieterhöhung 3. Aufl. Rn. 124 zu § 2 MHG; Meier WuM 1990, 131; ähnlich LG Duisburg ZMR 1999, 334). So die bisherige Rechtslage.
8 Da für eine kalendermäßig bestimmte Zeit die Leistung nicht vorliegt und eine Mahnung als Verzugsvoraussetzung nach der Gesetzesänderung entfallen ist, tritt nunmehr Verzug nach § 284 Abs. 3 Satz 1 BGB n. F. ein. Danach ist der Zugang einer Rechnung oder einer gleichwertigen Zahlungsaufforderung nach Fälligkeit die Verzugsvoraussetzung.
Dabei dürfte es ausreichend sein, wenn (anders als früher bei einer Mahnung) eine Zahlungsaufforderung schon vor der Fälligkeit dem Schuldner zuging (Fabis ZIP 2000, 868). Bei einseitigen Mieterhöhungserklärungen (§§ 3, 5, § 4 Abs. 2 MHG) liegt in der Mieterhöhung die Zahlungsaufforderung; Verzug tritt dann 30 Tage nach Fälligkeit (Wirksamwerden der Mieterhöhung) ein. Entsprechendes dürfte auch für ein Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG gelten, obwohl das Zustimmungsverlangen des Vermieters streng genommen keine Zahlungsaufforderung ist. Es wäre jedoch eine unnötige Förmelei, in dem Zustimmungsverlangen des Vermieters einen zusätzlichen Satz zu fordern, wonach die erhöhte Miete ab einem bestimmten Zeitpunkt auch zu zahlen sei.
5. Betriebskostenabrechnung
9 Der Mieter kommt nicht schon mit der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung und einer dort angegebenen Zahlungsfrist in Verzug (vgl. im einzelnen Beuermann, Miete und Mieterhöhung, Rn. 60 b zu § 4 MHG). Nach überwiegender Auffassung ist ihm zunächst eine angemessene Prüfungsfrist (in der Regel zwei bis vier Wochen) einzuräumen, ehe der Nachzahlungsanspruch fällig wird (siehe Seldeneck Betriebskosten im Mietrecht Rn. 3666 ff.).
30 Tage nach Eintritt der Fälligkeit (die Länge der Prüfungsfrist richtet sich nach dem Umfang der Abrechnung) tritt dann nach § 284 Abs. 3 BGB Verzug ein.
10 Nach Art. 229 EGBGB soll dies auch für Geldforderungen gelten, die vor dem 1. Mai 2000 entstanden sind, wobei eine Rechnung oder Zahlungsaufforderung, die dem Schuldner vor diesem Zeitpunkt zugegangen ist, allerdings nicht ausreichen soll. Nach dem Wortlaut wäre damit eine rückwirkende Verzugsheilung eingetreten, da die Zahlungsaufforderung dem Schuldner nach dem 1. Mai 2000 zugehen muß. Art. 229 EGBGB muß allerdings verfassungskonform dahin ausgelegt werden, daß ein schon eingetretener Verzug durch Mahnung weiterbestehen bleibt (noch weitergehender Fabis ZIP 2000, 867, der die Neuregelung für laufende Verträge überhaupt nicht anwenden will).
6. Schadensersatzforderungen
11 Für alle Schadensersatzforderungen in Geld, sowohl des Vermieters als auch des Mieters gilt ebenfalls der Verzugseintritt von 30 Tagen nach Zugang einer Zahlungsaufforderung. Ein vor dem 1. Mai 2000 eingetretener Verzug wird nicht beseitigt; der erhöhte Zinssatz von 5 % über dem Basiszins gilt jedoch nur für die am 1. Mai 2000 fällig gewesenen Forderungen (Art. 229 Abs. 1 Satz 3 EGBGB). Bei einer Forderung, die schon vorher fällig wurde und die nach Verzug mit 4 % zu verzinsen war, ist nicht etwa ab 1. Mai 2000 der erhöhte Zinssatz anzuwenden. Dafür spricht auch der Grundsatz des Vertrauensschutzes (vgl. Fabis ZIP 2000, 867), der auch für den Schuldner gilt.
12 Nach § 550 b BGB hat der Vermieter die Kaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Das gilt auch für Gewerbemieter (KG GE 1998, 1337). Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter über die Kaution abzurechnen; die Frist wird in der Regel auf sechs Monate veranschlagt. Der Mieter hat nach Ablauf der Frist einen Zahlungsanspruch auf die Kaution einschließlich Zinsen und Zinseszinsen, wobei jedoch die Zinshöhe fraglich ist. Jede Bank kann für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigung den Zinssatz frei vereinbaren; so lag am 3. April 2000 der Zinssatz zwischen 1 % und 3 % (Informationsdienst Finanztest Mai 2000). Zwar kann der Mieter gegen den abrechnungsunwilligen Vermieter eine Auskunftsklage erheben; einfacher ist es allerdings, wenn er sich auf Erfahrungswerte stützt und es dem Vermieter überläßt, geringere, tatsächlich erzielte Zinsen nachzuweisen. Bei der Berliner Sparkasse waren folgende Zinssätze für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich:
15. 7. 1988 2,00000
1. 4. 1989 2,50000
16. 10. 1989 3,00000
1. 3. 1990 3,00000
1. 9. 1991 3,00000
1. 1. 1992 3,00000
21. 5. 1993 3,00000
9. 8. 1993 2,50000
20. 9. 1993 2,50000
1. 11. 1993 2,00000
7. 9. 1995 2,00000
1. 12. 1995 2,00000
10. 5. 1996 2,00000
12. 7. 1996 2,00000
3. 8. 1998 1,50000
15. 4. 1999 1,50000
13 Der Vermieter kommt nach § 284 Abs. 3 BGB n. F. 30 Tage nach Zugang einer Zahlungsaufforderung durch den Mieter nach Abrechnungsreife (sechs Monate) in Verzug. Das gilt nicht nur für die Kautionsforderung, sondern auch für die Zinsen, deren Höhe in der Zahlungsaufforderung nicht angegeben werden muß (anders nur in der später erhobenen Klage). Der Gesamtbetrag einschließlich Zinsen ist dann nach § 288 BGB zu verzinsen.
Autor: RiAG Rudolf Beuermann
