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Geschäftsraummiete
Raumtemperaturen im Sommer über 26 °C als Mangel
20.01.2003 (GE 1/03, Seite 23) Mieträume müssen zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet sein. Mangels besonderer Absprachen kommt es dabei auf den üblichen oder vom Gesetzgeber vorgeschriebenen Zustand an. So können etwa Grenzwerte nach der Arbeitsstättenrichtlinie, die eigentlich nur das Verhältnis zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer regeln sollen, herangezogen werden.
Der Fall: Der Ladenmieter in einem Kaufzentrum beanstandete unzumutbare Temperaturen in den Sommermonaten von durchweg über 30 °C und kündigte fristlos nach einem erfolglosen Abhilfeverlangen vom September im Oktober 1999. Er meinte, jedenfalls sei eine ordentliche Kündigung möglich gewesen, da der längerfristige Mietvertrag nicht wirksam schriftlich abgeschlossen worden sei, weil er selbst den Vertrag am 1. Oktober unterschrieben habe, dann auch eingezogen sei, der Vermieter aber erst kurz vor Weihnachten unterschrieben hatte.
Das Urteil: Mit Urteil vom 2. September 2002 bestätigte das Kammergericht zwar grundsätzlich die Auffassung des Mieters, daß die erhöhten Innentemperaturen einen Mangel der Mietsache darstellten. Der Grenzwert nach der Arbeitsstättenrichtlinie von 26 °C sei heranzuziehen; der Vermieter könne sich nicht darauf berufen, daß durch Beleuchtungskörper (Strahler) der Mieter die überhöhte Temperatur selbst verursacht habe, denn die Beleuchtung gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch. Allerdings war die außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam, weil bei Ablauf der vom Mieter gesetzten Abhilfefrist am 30. September kein Mangel (erhöhte Raumtemperatur) mehr bestand; hier hatte der Mieter lediglich einen Erfüllungsanspruch auf Mangelbeseitigung für das nächste Jahr. Auch eine Umdeutung in eine fristgerechte Kündigung kam nicht in Betracht. Allerdings war der Mietvertrag vom Mieter am 1. Oktober unterzeichnet worden und vom Vermieter erst am 23. Dezember, so daß mangels rechtzeitiger Annahme (Faustregel: binnen Wochenfrist) die Schriftform nicht eingehalten war. Die an sich mögliche ordentliche Kündigung hatte der Mieter hier jedoch nicht erklärt, sondern sich auf eine unwirksame außerordentliche Kündigung beschränkt. Eine Umdeutung in eine ordentliche Kündigung kam deshalb nicht in Betracht.
KG, Urteil vom 2. September 2002 - 8 U 146/01 - Wortlaut Seite 48
Das Urteil: Mit Urteil vom 2. September 2002 bestätigte das Kammergericht zwar grundsätzlich die Auffassung des Mieters, daß die erhöhten Innentemperaturen einen Mangel der Mietsache darstellten. Der Grenzwert nach der Arbeitsstättenrichtlinie von 26 °C sei heranzuziehen; der Vermieter könne sich nicht darauf berufen, daß durch Beleuchtungskörper (Strahler) der Mieter die überhöhte Temperatur selbst verursacht habe, denn die Beleuchtung gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch. Allerdings war die außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam, weil bei Ablauf der vom Mieter gesetzten Abhilfefrist am 30. September kein Mangel (erhöhte Raumtemperatur) mehr bestand; hier hatte der Mieter lediglich einen Erfüllungsanspruch auf Mangelbeseitigung für das nächste Jahr. Auch eine Umdeutung in eine fristgerechte Kündigung kam nicht in Betracht. Allerdings war der Mietvertrag vom Mieter am 1. Oktober unterzeichnet worden und vom Vermieter erst am 23. Dezember, so daß mangels rechtzeitiger Annahme (Faustregel: binnen Wochenfrist) die Schriftform nicht eingehalten war. Die an sich mögliche ordentliche Kündigung hatte der Mieter hier jedoch nicht erklärt, sondern sich auf eine unwirksame außerordentliche Kündigung beschränkt. Eine Umdeutung in eine ordentliche Kündigung kam deshalb nicht in Betracht.
KG, Urteil vom 2. September 2002 - 8 U 146/01 - Wortlaut Seite 48
