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Vermietung von Teileigentum
Sorgfältige Prüfung der Gebrauchsrechte
18.10.2000 (GE 12/2000, 778) Nach § 1 Abs. 6 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) gelten die Vorschriften für das Wohnungseigentum entsprechend bei Teileigentum. Während Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung ist, handelt es sich beim Teileigentum um das Sondereigentum an nicht Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (§ 1 Abs. 3 WEG), also insbesondere um Geschäftsräume und Büros. Jeder Teileigentümer hat grundsätzlich das Recht, die ihm gehörenden Räume zu vermieten (§ 13 Abs. 1 WEG).
Dieses Vermietungsrecht umfaßt auch das Recht, die Befugnis zum Mitgebrauch der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile - z. B. Treppenhaus und Flure - insoweit auf den Mieter zu übertragen, als dies zur Nutzung der Geschäfts- und Büroräume erforderlich ist.
Einschränkung des Vermietungsrechts
Das Vermietungsrecht des Teileigentümers kann durch Vereinbarung mit anderen Eigentümern oder in der Teilungserklärung eingeschränkt werden. So ist es möglich, die Vermietung von der Zustimmung des Verwalters oder von anderen Voraussetzungen - beispielsweise der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft - abhängig zu machen (BGH NJW 1962, 1613).
Das gleiche gilt für die Verpflichtung von sachbezogenen Angaben über den künftigen Mieter (LG Mannheim ZMR 1979, 319). Ein absolutes Vermietungsverbot dürfte allerdings nicht zulässig sein. Dies würde eine Aushöhlung des Eigentumsrechts darstellen und sich in der Praxis als ein wesentliches Verkaufshindernis erweisen. Erfolgt der Abschluß eines Mietvertrages, ohne daß die vorgenannten Voraussetzungen für die Vermietung erfüllt sind, so ist er trotzdem wirksam. Auf den Mietvertrag, den der Teileigentümer abschließt, ist gewerbliches Mietrecht anwendbar. Die Rechte und Pflichten für beide Mietparteien ergeben sich daher aus den mietvertraglichen Vereinbarungen. Der Umstand, daß sich das interne Verhältnis der Teil- und Wohnungseigentümer nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes richtet, ist mietrechtlich ohne Bedeutung. Demnach hat der Mieter von Gewerberaum gegen seinen Vermieter auch dann einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Mängelbeseitigung, wenn die zur Beseitigung erforderlichen Maßnahmen Eingriffe in das gemeinschaftliche Eigentum der Eigentümergemeinschaft notwendig machen und ein zustimmender Beschluß von ihr noch nicht vorliegt (KG RiM 3, 2170 = ZMR 1990, 336).
Hat ein Teileigentümer bei der Vermietung von Geschäftsräumen einen gewerblichen Zwischenvermieter eingeschaltet, so kann der Mieter den Instandsetzungsanspruch gegen den gewerblichen Zwischenvermieter geltend machen (OLG Zweibrücken RiM 3, 2940 = NJW-RR 1995, 270).
Kollision durch Gebrauchsrecht des Mieters vermeiden
Probleme können bezüglich der Gebrauchsrechte des Mieters entstehen. Das trifft zu, wenn der Mietvertrag dem Mieter Rechte einräumt, die über diejenigen hinausgehen, die den Teileigentümern nach den Vereinbarungen oder Beschlüssen der Wohnungs- oder Teileigentümer gewährt werden. Beispiele derartiger Kollisionen sind die Einräumung eines Mitgebrauchs an einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Hof zum Abstellen von Kraftfahrzeugen, obgleich dies nach der Vereinbarung der Eigentümer untersagt ist. Bei der Vermietung von Teileigentum sollte der Eigentümer den Mietvertrag so gestalten, daß derartige Konflikte vermieden werden. Dies kann dadurch erreicht werden, daß eine mietvertragliche Vereinbarung getroffen wird, nach der die Gemeinschaftsordnung und die Beschlüsse der Eigentümer ebenfalls den Mieter binden. Erforderlich ist aber, daß der Mieter in zumutbarer Weise vom Inhalt dieser Regelungen Kenntnis nehmen kann. Andernfalls werden sie nicht Bestandteil des Mietvertrages. Soweit es sich um neue Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft handelt, durch die mietvertraglich vereinbarte Gebrauchsrechte des Mieters - z. B. Einstellplatz auf dem Hof oder bestimmte Nutzung von Gemeinschaftsräumen - eingeschränkt werden, ist eine formularmäßige Abrede bedenklich, nach der auch diese Beschlüsse Gegenstand des Mietvertrages werden sollen. Zum Teil wird darin nämlich eine überraschende Klausel nach § 3 AGB-Gesetz gesehen. Es ist daher zu empfehlen, den Änderungsvorbehalt in einer Individualvereinbarung zu treffen.
Ist Teileigentum zur Nutzung als Laden bestimmt, so ist der Betrieb eines Cafés, einer Gaststätte oder einer Pilsbar mit der Zweckbestimmung nicht vereinbar. Das gleiche gilt für eine Arztpraxis bei einer Zweckbestimmung als Büro oder für eine Pizzeria, wenn in der Teilungserklärung die Nutzung als Laden festgelegt ist.
Räumt der Vermieter dem Mieter Gebrauchsrechte ein, die über die hinausgehen, die ihm als Teileigentümer zustehen, so hat der Vermieter später deswegen kein Kündigungsrecht. Die Kündigungsgründe liegen nämlich in seinem Risikobereich. Dagegen kann der Mieter das Recht zur Mietminderung oder Kündigung haben. Unter Umständen kann ihm auch ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung zustehen. Diese Ansprüche sind jedoch erst gegeben, wenn dem Mieter aufgrund des Unterlassungsanspruchs der anderen Wohnungs- und Teileigentümer (§ 1004 BGB) das ihm nach dem Mietvertrag zustehende Gebrauchsrecht tatsächlich entzogen wird.
Was die Betriebskosten angeht, so gelten für das vermietete Teileigentum die bei einer sonstigen Vermietung von Gewerberaum üblichen Regeln. Der Mieter hat das Recht, Einsicht in die Einzelabrechnung des Verwalters gegenüber dem Teileigentümer zu nehmen.
Einschränkung des Vermietungsrechts
Das Vermietungsrecht des Teileigentümers kann durch Vereinbarung mit anderen Eigentümern oder in der Teilungserklärung eingeschränkt werden. So ist es möglich, die Vermietung von der Zustimmung des Verwalters oder von anderen Voraussetzungen - beispielsweise der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft - abhängig zu machen (BGH NJW 1962, 1613).
Das gleiche gilt für die Verpflichtung von sachbezogenen Angaben über den künftigen Mieter (LG Mannheim ZMR 1979, 319). Ein absolutes Vermietungsverbot dürfte allerdings nicht zulässig sein. Dies würde eine Aushöhlung des Eigentumsrechts darstellen und sich in der Praxis als ein wesentliches Verkaufshindernis erweisen. Erfolgt der Abschluß eines Mietvertrages, ohne daß die vorgenannten Voraussetzungen für die Vermietung erfüllt sind, so ist er trotzdem wirksam. Auf den Mietvertrag, den der Teileigentümer abschließt, ist gewerbliches Mietrecht anwendbar. Die Rechte und Pflichten für beide Mietparteien ergeben sich daher aus den mietvertraglichen Vereinbarungen. Der Umstand, daß sich das interne Verhältnis der Teil- und Wohnungseigentümer nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes richtet, ist mietrechtlich ohne Bedeutung. Demnach hat der Mieter von Gewerberaum gegen seinen Vermieter auch dann einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Mängelbeseitigung, wenn die zur Beseitigung erforderlichen Maßnahmen Eingriffe in das gemeinschaftliche Eigentum der Eigentümergemeinschaft notwendig machen und ein zustimmender Beschluß von ihr noch nicht vorliegt (KG RiM 3, 2170 = ZMR 1990, 336).
Hat ein Teileigentümer bei der Vermietung von Geschäftsräumen einen gewerblichen Zwischenvermieter eingeschaltet, so kann der Mieter den Instandsetzungsanspruch gegen den gewerblichen Zwischenvermieter geltend machen (OLG Zweibrücken RiM 3, 2940 = NJW-RR 1995, 270).
Kollision durch Gebrauchsrecht des Mieters vermeiden
Probleme können bezüglich der Gebrauchsrechte des Mieters entstehen. Das trifft zu, wenn der Mietvertrag dem Mieter Rechte einräumt, die über diejenigen hinausgehen, die den Teileigentümern nach den Vereinbarungen oder Beschlüssen der Wohnungs- oder Teileigentümer gewährt werden. Beispiele derartiger Kollisionen sind die Einräumung eines Mitgebrauchs an einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Hof zum Abstellen von Kraftfahrzeugen, obgleich dies nach der Vereinbarung der Eigentümer untersagt ist. Bei der Vermietung von Teileigentum sollte der Eigentümer den Mietvertrag so gestalten, daß derartige Konflikte vermieden werden. Dies kann dadurch erreicht werden, daß eine mietvertragliche Vereinbarung getroffen wird, nach der die Gemeinschaftsordnung und die Beschlüsse der Eigentümer ebenfalls den Mieter binden. Erforderlich ist aber, daß der Mieter in zumutbarer Weise vom Inhalt dieser Regelungen Kenntnis nehmen kann. Andernfalls werden sie nicht Bestandteil des Mietvertrages. Soweit es sich um neue Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft handelt, durch die mietvertraglich vereinbarte Gebrauchsrechte des Mieters - z. B. Einstellplatz auf dem Hof oder bestimmte Nutzung von Gemeinschaftsräumen - eingeschränkt werden, ist eine formularmäßige Abrede bedenklich, nach der auch diese Beschlüsse Gegenstand des Mietvertrages werden sollen. Zum Teil wird darin nämlich eine überraschende Klausel nach § 3 AGB-Gesetz gesehen. Es ist daher zu empfehlen, den Änderungsvorbehalt in einer Individualvereinbarung zu treffen.
Ist Teileigentum zur Nutzung als Laden bestimmt, so ist der Betrieb eines Cafés, einer Gaststätte oder einer Pilsbar mit der Zweckbestimmung nicht vereinbar. Das gleiche gilt für eine Arztpraxis bei einer Zweckbestimmung als Büro oder für eine Pizzeria, wenn in der Teilungserklärung die Nutzung als Laden festgelegt ist.
Räumt der Vermieter dem Mieter Gebrauchsrechte ein, die über die hinausgehen, die ihm als Teileigentümer zustehen, so hat der Vermieter später deswegen kein Kündigungsrecht. Die Kündigungsgründe liegen nämlich in seinem Risikobereich. Dagegen kann der Mieter das Recht zur Mietminderung oder Kündigung haben. Unter Umständen kann ihm auch ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung zustehen. Diese Ansprüche sind jedoch erst gegeben, wenn dem Mieter aufgrund des Unterlassungsanspruchs der anderen Wohnungs- und Teileigentümer (§ 1004 BGB) das ihm nach dem Mietvertrag zustehende Gebrauchsrecht tatsächlich entzogen wird.
Was die Betriebskosten angeht, so gelten für das vermietete Teileigentum die bei einer sonstigen Vermietung von Gewerberaum üblichen Regeln. Der Mieter hat das Recht, Einsicht in die Einzelabrechnung des Verwalters gegenüber dem Teileigentümer zu nehmen.
Autor: Dr. Hans-Herbert Gather
