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Wohnungsbesichtigungen sind häufig problematisch
Vermieter sollte vernünftige Einigung mit dem Mieter suchen
13.12.2002 (GE 24/02, Seite 1606) Aus verschiedensten Gründen kann für einen Vermieter die Besichtigung der Mietwohnung erforderlich werden. Es versteht sich, daß der Vermieter hierfür vorab die Zustimmung des Mieters einholen muß.
Nicht selten lehnt der Mieter den Besichtigungswunsch einfach ab. Oder aber er sucht Gründe, auf Grund derer die Wohnungsbesichtigung als unzulässig zurückgewiesen wird. Zuletzt bleibt nur die Klage auf Durchführung der Wohnungsbesichtigung. Eine solche Klage wurde bereits für manchen Vermieter ein finanzielles Abenteuer. In vielen Fällen haben die Gerichte die Besichtigungen als unzulässig eingestuft.
Mitunter haben Mieter dem Vermieter einen Schlüssel überlassen. Dies sollte der Vermieter aber nicht so verstehen, daß er auch ohne Zustimmung seines Mieters bei dessen Abwesenheit die Wohnung betreten könne. Eine solche Wohnungsbesichtigung kann für den Vermieter höchst unangenehme Konsequenzen haben. Das Landgericht Berlin (Urteil vom 9. Februar 1999 - 64 S 305/98 - GE 1999, 572) bestätigte eine fristlose Kündigung des Mieters, die er auf Grund des unberechtigten Betretens der Wohnung durch den Vermieter ausgesprochen hatte. Das Gericht beanstandete nicht einmal, daß der Mieter nach der gesetzwidrigen Wohnungsbesichtigung zunächst eine andere Wohnung suchte und erst nach erfolgreichem Abschluß der Suche, ca. sechs Wochen später, die fristlose Kündigung seinem bisherigen Vermieter zukommen ließ. Damit hatte der Vermieter also plötzlich nicht nur keine Mieteinnahmen mehr, sondern er war überdies sogar noch zum Schadenersatz gegenüber seinem ehemaligen Mieter verpflichtet.
Ein Vermieter ist daher gut beraten, wenn er Wohnungsbesichtigungen rechtzeitig mit dem Mieter abstimmt. Ohne konkreten Grund darf eine Wohnungsbesichtigung nur im Abstand von etwa zwei Jahren verlangt werden (AG Münster, Urteil vom 8. Februar 2000 - 28 C 649/99 - WM 2000, 328). Für eine weitere Besichtigung innerhalb dieses Zeitraumes ist dann auf jeden Fall ein konkreter Anlaß erforderlich. Allein der Wechsel des vom Vermieter eingeschalteten Verwalters reicht hierfür jedoch nicht aus (AG Köln, Urteil vom 16. Dezember 1998 - 219 C 430/98 - WM 2000, 209). Andererseits liegt ein solcher wichtiger Grund vor, wenn der Vermieter die Wohnung umbauen möchte und hierfür eine Prüfung der Abgeschlossenheit der Wohnung notwendig ist (LG Hamburg, Urteil vom 11. November 1993 - 307 S 349/93 - WM 1994, 425). Schließlich muß die Besichtigung der Wohnung durch einen gerichtlich beauftragten Sachverständigen geduldet werden (AG Münster, Urteil vom 12. April 2001 - 52 C 834/01 - WM 2001, 448).
Wenn Handwerker vom Vermieter mit Arbeiten in der Mietwohnung beauftragt werden, ist der dafür erforderliche Zutritt zur Wohnung für den Mieter zeitlich so schonend wie möglich zu gestalten. Für die Absprache der Termine bleibt der Vermieter verantwortlich. Er kann also nicht einfach dem Mieter die Terminabsprache mit den Handwerkern überlassen (AG Hamburg, Urteil vom 12. Mai 1999 - 49 C 26/99 - WM 1999, 456). Benötigt der Handwerker mehrere Termine für die Erledigung der Arbeiten, müssen auch diese Folgetermine immer wieder vorab mit dem Mieter abgestimmt werden. Zudem müssen dem Mieter auch die Gründe für die Notwendigkeit mehrerer Handwerkertermine erläutert werden (AG Hamburg, Urteil vom 12. Mai 1999 - 49 C 26/99 - WM 1999, 456).
Gerade wenn der Mietvertrag mit dem bisherigen Mieter endet und nunmehr Besichtigungstermine für Interessenten und ggf. auch der Wohnungsmaklerin zu vereinbaren sind, entsteht immer wieder Streit über zumutbare Termine. So hatte ein Mieter angeboten, die Besichtigungen morgens zwischen 8 und 10 Uhr oder abends ab 18.30 Uhr durchzuführen. Die im Auftrag des Vermieters tätige Maklerin signalisierte indes, zu diesen Zeiten seien Besichtigungstermine für sie oder ihre Klientel unmöglich. Da keine andere Einigung für Termine erfolgte, sah der Vermieter das Verhalten seines bisherigen Mieters als rechtswidrig an und verlangte von ihm Schadenersatz wegen der gescheiterten Neuvermietung. Das Gericht sah das Angebot des Mieters jedoch als ausreichend an. Zudem hatte der Vermieter es versäumt, in der Klage darzulegen, welche Interessenten wegen welcher Terminvorschläge abgesagt hatten. Damit war die Klageabweisung unausweichlich (AG Kerpen, Urteil vom 19. März 1999 - 21 C 533/98 - WM 2000, 209).
Natürlich sehen die Gerichte auch umgekehrt Schranken für die Hausbewohner, wenn diese zu jeder für sie beliebigen Zeit den Raum mit den Zählern für Wasser, Strom oder Gas betreten möchten. Hier kann der Eigentümer diesen Raum durchaus aus Sicherheitsgründen absperren und nur nach Rücksprache öffnen lassen. Das Gericht wertete es für die Hausbewohner als zumutbar, den Zugang zu diesen Räumen nach Terminabsprache mit dem Schlüsselbesitzer zu erhalten (BayObLG, Beschluß vom 19. Dezember 2001 - 2Z BR 167/01 - GE 2002, 600).
Selbst wenn aber der Mieter dem Grunde nach mit einer Wohnungsbesichtigung einverstanden ist, können sich immer noch unerwartete Schwierigkeiten für den Vermieter oder seine Handwerker etc. am vereinbarten Termin ergeben. So hat der Mieter das Recht, von fremden Personen, die ihm als Interessenten für den Nachfolgemietvertrag vorgestellt werden, das Vorzeigen des Personalausweises zu verlangen. Können diese sich nicht ausweisen oder lehnen sie es gar ab, darf der Mieter den Zutritt zu seiner Wohnung verweigern (AG München, Urteil vom 17. Juni 1993 - 461 C 2972/93 - WM 1994, 425). Allerdings geht es nach der Meinung des Gerichtes eindeutig zu weit, wenn der Mieter zur Verhütung von Schäden am Bodenbelag von den Besuchern das Ausziehen der Schuhe verlangt (AG München, wie vor; AG Siegburg, Urteil vom 16. Januar 2002 - 4 C 53/01 - WM 2002, 209). Nun mag zwar der Mieter nicht unbedingt das Ausziehen der Schuhe fordern, allerdings könnte er auf die Empfindlichkeit des Bodenbelages hinweisen. Kann er einen solchen Hinweis in einem von ihm angestrengten Schadenersatzprozeß nachweisen, kommt nach Meinung des Siegburger Gerichtes eine Schadensersatzpflicht des Vermieters in Betracht. Hierzu ist jedoch zu berücksichtigen, daß meist eine Erneuerung der Bodenbeläge nicht vom Mieter verlangt werden kann und so der Vermieter ohnehin die Kosten für den neuen Boden tragen muß. Dies gilt sowohl bei Parkettböden (AG Münster, Urteil vom 28. Juni 2002 - 3 C 1206/02 - WM 2002, 451) als auch für PVC-Bodenbeläge (LG Münster, Urteil vom 27. September 2001 - 8 S 233/01 - WM 2002, 50).
Mitunter haben Mieter dem Vermieter einen Schlüssel überlassen. Dies sollte der Vermieter aber nicht so verstehen, daß er auch ohne Zustimmung seines Mieters bei dessen Abwesenheit die Wohnung betreten könne. Eine solche Wohnungsbesichtigung kann für den Vermieter höchst unangenehme Konsequenzen haben. Das Landgericht Berlin (Urteil vom 9. Februar 1999 - 64 S 305/98 - GE 1999, 572) bestätigte eine fristlose Kündigung des Mieters, die er auf Grund des unberechtigten Betretens der Wohnung durch den Vermieter ausgesprochen hatte. Das Gericht beanstandete nicht einmal, daß der Mieter nach der gesetzwidrigen Wohnungsbesichtigung zunächst eine andere Wohnung suchte und erst nach erfolgreichem Abschluß der Suche, ca. sechs Wochen später, die fristlose Kündigung seinem bisherigen Vermieter zukommen ließ. Damit hatte der Vermieter also plötzlich nicht nur keine Mieteinnahmen mehr, sondern er war überdies sogar noch zum Schadenersatz gegenüber seinem ehemaligen Mieter verpflichtet.
Ein Vermieter ist daher gut beraten, wenn er Wohnungsbesichtigungen rechtzeitig mit dem Mieter abstimmt. Ohne konkreten Grund darf eine Wohnungsbesichtigung nur im Abstand von etwa zwei Jahren verlangt werden (AG Münster, Urteil vom 8. Februar 2000 - 28 C 649/99 - WM 2000, 328). Für eine weitere Besichtigung innerhalb dieses Zeitraumes ist dann auf jeden Fall ein konkreter Anlaß erforderlich. Allein der Wechsel des vom Vermieter eingeschalteten Verwalters reicht hierfür jedoch nicht aus (AG Köln, Urteil vom 16. Dezember 1998 - 219 C 430/98 - WM 2000, 209). Andererseits liegt ein solcher wichtiger Grund vor, wenn der Vermieter die Wohnung umbauen möchte und hierfür eine Prüfung der Abgeschlossenheit der Wohnung notwendig ist (LG Hamburg, Urteil vom 11. November 1993 - 307 S 349/93 - WM 1994, 425). Schließlich muß die Besichtigung der Wohnung durch einen gerichtlich beauftragten Sachverständigen geduldet werden (AG Münster, Urteil vom 12. April 2001 - 52 C 834/01 - WM 2001, 448).
Wenn Handwerker vom Vermieter mit Arbeiten in der Mietwohnung beauftragt werden, ist der dafür erforderliche Zutritt zur Wohnung für den Mieter zeitlich so schonend wie möglich zu gestalten. Für die Absprache der Termine bleibt der Vermieter verantwortlich. Er kann also nicht einfach dem Mieter die Terminabsprache mit den Handwerkern überlassen (AG Hamburg, Urteil vom 12. Mai 1999 - 49 C 26/99 - WM 1999, 456). Benötigt der Handwerker mehrere Termine für die Erledigung der Arbeiten, müssen auch diese Folgetermine immer wieder vorab mit dem Mieter abgestimmt werden. Zudem müssen dem Mieter auch die Gründe für die Notwendigkeit mehrerer Handwerkertermine erläutert werden (AG Hamburg, Urteil vom 12. Mai 1999 - 49 C 26/99 - WM 1999, 456).
Gerade wenn der Mietvertrag mit dem bisherigen Mieter endet und nunmehr Besichtigungstermine für Interessenten und ggf. auch der Wohnungsmaklerin zu vereinbaren sind, entsteht immer wieder Streit über zumutbare Termine. So hatte ein Mieter angeboten, die Besichtigungen morgens zwischen 8 und 10 Uhr oder abends ab 18.30 Uhr durchzuführen. Die im Auftrag des Vermieters tätige Maklerin signalisierte indes, zu diesen Zeiten seien Besichtigungstermine für sie oder ihre Klientel unmöglich. Da keine andere Einigung für Termine erfolgte, sah der Vermieter das Verhalten seines bisherigen Mieters als rechtswidrig an und verlangte von ihm Schadenersatz wegen der gescheiterten Neuvermietung. Das Gericht sah das Angebot des Mieters jedoch als ausreichend an. Zudem hatte der Vermieter es versäumt, in der Klage darzulegen, welche Interessenten wegen welcher Terminvorschläge abgesagt hatten. Damit war die Klageabweisung unausweichlich (AG Kerpen, Urteil vom 19. März 1999 - 21 C 533/98 - WM 2000, 209).
Natürlich sehen die Gerichte auch umgekehrt Schranken für die Hausbewohner, wenn diese zu jeder für sie beliebigen Zeit den Raum mit den Zählern für Wasser, Strom oder Gas betreten möchten. Hier kann der Eigentümer diesen Raum durchaus aus Sicherheitsgründen absperren und nur nach Rücksprache öffnen lassen. Das Gericht wertete es für die Hausbewohner als zumutbar, den Zugang zu diesen Räumen nach Terminabsprache mit dem Schlüsselbesitzer zu erhalten (BayObLG, Beschluß vom 19. Dezember 2001 - 2Z BR 167/01 - GE 2002, 600).
Selbst wenn aber der Mieter dem Grunde nach mit einer Wohnungsbesichtigung einverstanden ist, können sich immer noch unerwartete Schwierigkeiten für den Vermieter oder seine Handwerker etc. am vereinbarten Termin ergeben. So hat der Mieter das Recht, von fremden Personen, die ihm als Interessenten für den Nachfolgemietvertrag vorgestellt werden, das Vorzeigen des Personalausweises zu verlangen. Können diese sich nicht ausweisen oder lehnen sie es gar ab, darf der Mieter den Zutritt zu seiner Wohnung verweigern (AG München, Urteil vom 17. Juni 1993 - 461 C 2972/93 - WM 1994, 425). Allerdings geht es nach der Meinung des Gerichtes eindeutig zu weit, wenn der Mieter zur Verhütung von Schäden am Bodenbelag von den Besuchern das Ausziehen der Schuhe verlangt (AG München, wie vor; AG Siegburg, Urteil vom 16. Januar 2002 - 4 C 53/01 - WM 2002, 209). Nun mag zwar der Mieter nicht unbedingt das Ausziehen der Schuhe fordern, allerdings könnte er auf die Empfindlichkeit des Bodenbelages hinweisen. Kann er einen solchen Hinweis in einem von ihm angestrengten Schadenersatzprozeß nachweisen, kommt nach Meinung des Siegburger Gerichtes eine Schadensersatzpflicht des Vermieters in Betracht. Hierzu ist jedoch zu berücksichtigen, daß meist eine Erneuerung der Bodenbeläge nicht vom Mieter verlangt werden kann und so der Vermieter ohnehin die Kosten für den neuen Boden tragen muß. Dies gilt sowohl bei Parkettböden (AG Münster, Urteil vom 28. Juni 2002 - 3 C 1206/02 - WM 2002, 451) als auch für PVC-Bodenbeläge (LG Münster, Urteil vom 27. September 2001 - 8 S 233/01 - WM 2002, 50).
Autor: Gerhard Birkenhauer, Köln
