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Die Haftungsrisiken des Hausverwalters
Teils unterschätzt, teils unbekannt und immer unterversichert
18.10.2000 (GE 12/2000, 792) Bei langjährigen Verwalterverträgen bildet sich häufig ein stabiles Vertrauensverhältnis zwischen Hauseigentümer und Verwalter. Vielleicht ist das der Grund, warum Auftraggeber davor zurückschrecken, einen Verwalter wegen einer vorsätzlich oder fahrlässig begangenen Pflichtverletzung in Anspruch zu nehmen. Häufig heißt es dann: „Er gehört doch fast zur Familie!“ Allerdings verblassen solche Befindlichkeiten, wenn der Auftraggeber seinerseits Rechenschaft ablegen muß, etwa gegenüber einer Erbengemeinschaft, einem Aufsichtsrat oder einer kreditgewährenden Bank. Und in einer zunehmend verrechtlichen Geschäftswelt wird die Frage nach der Haftpflicht ohnehin strenger formuliert.
Rechtsgrundlage für die Haftung ist der Grundsatz, daß derjenige zum Schadenersatz verpflichtet ist, der seine Vertragspflichten vorsätzlich oder fahrlässig schlecht erfüllt hat, sog. positive Vertragsverletzung. Dieser Grundsatz gilt für alle besonderen Schuldverhältnisse.1) Deshalb ist er auch für den Verwaltervertrag anzuwenden, der als besondere Ausformung des Geschäftsbesorgungsvertrages anzusehen ist. Wenn der Verwaltervertrag keine Regelung zur Haftung enthält, bedeutet das wohlgemerkt keinen Haftungsausschluß, sondern im Gegenteil: Die gesetzlichen Haftungsdispositionen sind unverkürzt anzuwenden.
Tatsächlich kann die Verwaltertätigkeit durchaus als haftungs- und schadensträchtig bezeichnet werden. Schon beim Abschluß eines Formularmietvertrages können die dort zum Ausfüllen freigelassenen Textspalten falsch ausgefüllt werden - mit gelegentlich fatalen Folgen: So kann die Schönheitsreparaturen-Klausel mißraten, wenn etwa in der Passage im Formularvertrag „Die Schönheitsreparaturen trägt - der Mieter - der Vermieter“ die Worte „der Mieter“ durchgestrichen sind. Ebenso verhängnisvoll ist es, wenn überhaupt nichts durchgestrichen ist. In einem solchen Fall ist der vom Vermieter gestellte Vertrag nämlich widersprüchlich. Unklarheiten in Formularverträgen gehen zu Lasten des Vermieters, vgl. § 5 AGBG. Die Klausel bleibt also unwirksam mit der Folge, daß die gesetzliche Regelung der Instandsetzungspflichten zum Zuge kommt. Danach ist es der Vermieter, der die Räume im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten hat, vgl. § 536 BGB.
Mag das vorstehende Beispiel noch als Einzelfall durchgehen, so verdüstert sich die Perspektive, wenn es um einen grundlegenden Fehler geht, den der Verwalter in einer großen Zahl von Mietverträgen „eingebaut“ hat. Hat er beispielsweise die umlagefähigen Betriebskosten nur mit „Nebenkosten“ bezeichnet und nicht mit der Mindestqualifizierung „Betriebskosten im Sinne von Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung“, muß er damit rechnen, daß die Mieter die Umlage rundweg verweigern.2)
Geradezu verheerend können sich Abschlußfehler bei gewerblichen Mietverträgen auswirken. Wenn der Verwalter hier nicht mit der gebotenen Präzision vorgeht, kann der Mieter leicht einen ungewollten Verhandlungsvorteil mit nach Hause nehmen: So muß der Vermieter, der zur Umsatzsteuer optiert hat, ganz klar festlegen, daß er zusätzlich zu der vereinbarten Miete die jeweils geltende gesetzliche Umsatzsteuer berechnen darf.3) Und der Verwalter von neu errichteten Objekten, bei denen der Bauherr die Vorsteuer „gezogen“ hat, muß den Mieter darauf verpflichten, nur bzw. fast ausschließlich solche Geschäfte zu tätigen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.4) Ohne diese Klausel droht dem Hauseigentümer eine kräftige Rückzahlung der bereits vereinnahmten Vorsteuer gem. § 15 a UStG.
Nicht weniger folgenreich ist auch die Verletzung der Formvorschriften bei gewerblichen Mietverträgen, etwa durch fehlende Bezugnahmen auf die beigefügten Anlagen. Für den Mieter eröffnet sich hier die Möglichkeit, die vereinbarten Laufzeiten rigoros abzukürzen, indem er sich auf die der fehlenden Schriftform beruft und vorzeitig kündigt - unter Berufung auf §§ 566 Satz 2, 126, 565 Abs. 1 Satz 3 BGB.5)
Die gleiche unerfreuliche Konsequenz droht, wenn ein Gewerberaummietvertrag im Sanierungsgebiet mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr vereinbart wird, ohne daß die erforderliche Genehmigung der Sanierungsverwaltungsstelle gem. § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB eingeholt wird: Der Vertrag wird ohne die erforderliche Genehmigung nicht wirksam und damit auch nicht bindend. Der Mieter muß sich nicht an ihn halten.
Und wer möchte sich gerne vorstellen, in welche Situation der Verwalter gerät, der einen Laden vermietet, ohne zuvor bei den anderen Ladenmietverträgen zu untersuchen, ob Konkurrenzschutz vereinbart ist? Hier droht zwar nicht unmittelbar ein Schaden des Hauseigentümers, aber was geschieht, wenn der vertraglich geschützte Mieter seine Miete mindert, weil sein ertragreiches Sortiment jetzt auch von einem mißliebigen Konkurrenten angeboten werde?
Im fehlerhaften Verwalterhandeln bei Beginn des Mietvertrages erschöpfen sich aber noch längst nicht die Haftungsrisiken. Während der Laufzeit des Mietvertrages gibt es eine schier unermeßliche Zahl von weiteren Fehlermöglichkeiten: So kann der Verwalter bei der Umlageabrechnung zu spät oder zu wenig umlegen. Bei preisgebundenen und preisfreien Wohnungen darf der Mieter nach Abrechnungsreife auf Abrechnung klagen oder Vorschüsse einbehalten - es entstehen Verfahrens- und Zinskosten. Bei längerer Säumnis droht, daß sich die Mieter auf Verwirkung berufen.6) Bei Objekten, die im sozialen Wohnungsbau gefördert sind, führt eine Überschreitung der Ein-Jahres-Frist sogar zum völligen Ausschluß der Nachforderung.7) Und wenn der Vermieter Kostenrechnungen bei der Umlageabrechnung „vergessen“ hat, ist diese Position regelmäßig verloren, weil der Saldoausgleich als Anerkenntnis gedeutet wird.8)
Ebenso mißlich wird die Situation des Verwalters, der die gebotenen Mieterhöhungsmöglichkeiten nicht oder nicht vollständig nutzt. Bei Bruttomieten kommt der Verwalter nicht umhin, mehrmals im Jahr eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten durchzuführen, weil er nur so die Nachteile der begrenzten Rückwirkung gemäß § 4 Abs. 3 Satz 2 MHG vermeiden kann. Häufig lohnt der Aufwand nicht den mäßigen Mehrertrag. Aber da der Aufwand den Verwalter trifft, und der Ertrag dem Hauseigentümer zusteht, greift das Kosten-Nutzen-Argument meist zu kurz. Maßgebend ist ja nicht die Perspektive des Verwalters, der den Aufwand scheut, wenn es um eine Mieterhöhung von vielleicht nur 0,04 DM monatlich geht. Maßgebend ist vielmehr die Erfolgsrechnung des Vermieters, und dort wird der Verwalteraufwand nicht höher, wenn die Mieterhöhung durchgesetzt wird.
Schwerwiegender als die im Bagatellbereich liegenden Säumnisse der Betriebskosten-Mieterhöhung sind System-Fehler bei den Mieterhöhungen nach § 2 MHG, weil hier zwangsläufig die Rentabilität des Objekts leidet. Solche Fehler sind nicht selten, weil die genaue Einordnung in das richtige Mietspiegelfeld, die Ermittlung der zutreffenden Mietpreisspanne und die zahlreichen Vorschriften zu Form und Frist auch ein ganzes Bündel an Fehlermöglichkeiten generieren.
Besonders nachteilig kann es sich in solchen Fällen auswirken, wenn der Hausverwalter an einer Mieterhöhung festhält, obwohl der Fehler eindeutig und im nachhinein auch nicht heilbar ist (Beispiel: Wartefrist gem. § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG oder Klagefrist gem. § 2 Abs. 3 MHG sind nicht eingehalten). Die Konsequenzen eines derart sinnlosen und vergeblichen Widerstandes „fallen ihm auf die Füße“; denn ein vernünftiger Verwalter unterläßt einen Rechtsstreit, der ohne Erfolgsaussicht ist, und versendet postwendend eine neue, berichtigte Mieterhöhung.
Wesentlich schmerzhafter als solche Blessuren können sich Fehler bei der Vergabe von Handwerkeraufträgen auswirken. Hier zeigen sich die Fehler meist schon in der amateurhaften, oberflächlichen Analyse eines Bauschadens. Wenn hier nur an den Symptomen kuriert wird, ohne den Schaden an der Wurzel zu packen, entstehen doppelte und dreifache Kosten, bis der Schaden endlich dauerhaft beseitigt wird. Die häufigsten Fehler dieser Art entstehen bei der Behandlung von Undichtigkeiten an Dach, Terrasse, Parkdeck oder Fassade. Nicht weniger tückisch sind Tauwasser-Schäden an solchen Bauteilen, die über keine ausreichende Wärmedämmung verfügen.
Unerfreulich sind auch solche Schäden, die darauf zurückzuführen sind, daß der Hausverwalter eine Handwerkerleistung abnimmt oder die Abnahmefiktion hinnimmt, obwohl die Mangelhaftigkeit der Handwerkerleistung bekannt und unabweisbar ist: Es droht ein vollständiger Verlust des Mängelbeseitigungsanspruchs gemäß § 640 BGB.
Und naheliegend sind auch Haftungsdispositionen, die darauf zurückzuführen sind, daß ein Schaden auf unzulängliche Vorbeuge- und Sicherungsmaßnahmen zurückgeht. So hat der BGH erst in jüngster Zeit festgehalten, daß der Verwalter dafür einstehen muß, wenn es wegen unzureichender Frostschutzmaßnahmen (im entschiedenen Fall: Überprüfung der Betriebsbereitschaft einer Gasetagenheizung in leerstehender Wohnung) zu Frostschäden in leerstehenden Wohnungen kommt.9) Mit entsprechenden Haftungslagen muß der Verwalter rechnen, wenn trotz einer bekannten Mangelsituation nicht rasch und sicher reagiert wird. Hier sind nicht nur Folgekosten (Beispiel: Mehrverbrauch an Wasser nach Entdeckung einer unterirdischen Leckstelle), sondern auch Folgeschäden am Gebäude (Beispiel: Unterspülung und geschwächte Standsicherheit) zu besorgen.
Ein weiteres Feld von Fehlerrisiken eröffnet sich dem Verwalter, wenn er als Einkäufer von Versicherungen und Dienstleistungen tätig wird. Hier trifft ihn die Pflicht zum wirtschaftlichen Einkauf in vollem Umfang. Das gilt nicht nur bei den etwa umlegbaren Betriebsleistungen, bei denen nicht nur der Hauseigentümer, sondern auch der Mieter als „Kontrolletti“ tätig werden dürfen: Wenn zu viel oder zu teuer oder etwas ganz Falsches eingekauft wird, darf der Mieter die Zahlung wegen Verletzung des Gebots der Wirtschaftlichkeit ablehnen.10) Ein wirtschaftlich bedeutendes Beispiel ist etwa der Bezug einer Wärmemenge vom Wärmelieferanten, die für eine vertragsgemäße Wärmezufuhr gar nicht benötigt wird.11) Wenn der Mieter in solchen Fällen eine Zahlung ablehnt, darf auch der Hauseigentümer ablehnen. Denn er darf von seinem Hausverwalter erwarten, daß er vermeidbare Kosten auch tatsächlich vermeidet. Die Folge: Der Hausverwalter muß selbst eintreten.
Ähnlich ungünstig wirken sich nachteilige Einkaufskonditionen aus, die unüblich frühe Zahlungstermine, Verzichte auf Gewährleistungsrechte und üblichen Versicherungsschutz - speziell bei Schnee- und Eisbeseitigung -, überlange Kündigungsfristen u. v. a. betreffen12). Und endgültig bedrohlich wird die Situation, wenn der Hausverwalter die Dienstleister laufend bezahlt, obwohl ihre Leistung nachlässig, falsch oder überhaupt nicht erbracht ist.
Geradezu beängstigend ist die Situation, wenn der Verwalter seine Termindatei nicht gewissenhaft führt und bei auslaufenden Vertragsbindungen von befristeten Miet- , Kredit- und Lieferverträgen nicht rechtzeitig für marktkonforme Anschlußverträge sorgt. Das gilt nicht nur für Verträge mit günstigen Verlängerungsoptionen für den Vermieter, sondern auch für indexierte Mietverträge, die eine Indexanpassung nur für die Zukunft erlauben. Die Konsequenzen solcher Nachlässigkeiten können sich zu sehr unerfreulichen, ja existenzbedrohenden Horrorszenarien auswachsen.
Der Verwalter wird sich bei den Anforderungen an seine Pflichten kaum damit verteidigen können, daß er neuere Entwicklungen in Recht und Technik nicht kennen müsse.13) Auch das Argument, daß der Hausverwalterberuf bekanntermaßen weder eine bestimmte Ausbildung noch (wie steuer- und rechtsberatende Berufe) die Unterhaltung einer Vermögensschadenhaftpflicht zwingend voraussetze, wird die Haftung nicht entfallen lassen. Denn umgekehrt läßt sich argumentieren: Gerade wenn dieser Beruf ohne eine Mindestqualifikation ergriffen werden darf, muß der Berufsträger besonders darauf bedacht sein, sich durch umfassende Fortbildung und Versicherung gegen die Konsequenzen eines fehlerhaften Handelns zu schützen.
Mehr Aussicht auf Erfolg darf sich der Verwalter aus der Überlegung erhoffen, daß nicht jede Pflichtverletzung zu einem Schaden führt: Eine verzögerte Betriebskostenabrechnung kann etwa die Verpflichtung zur Auskehr einer Gutschrift an die Mieter zinsgünstig verlängern. Denkbar wäre es auch, daß der Eigentümerschaden auch trotz des pflichtwidrigen Handelns eingetreten wäre. Im Schadensfall muß der geschädigte Eigentümer also darlegen und beweisen, daß der Verwalter die gebotenen Sorgfaltspflichten verletzt hat, daß die Pflichtverletzung zu einem Schaden geführt hat, und daß der Schaden ohne die Pflichtverletzung nicht oder in geringerem Umfang entstanden wäre.
Zur Vorsorge ist den Vertragsparteien des Verwaltervertrages zu raten, ein großes Maß an Sorgfalt dafür aufzubringen, daß der Pflichtenkreis des Verwalters klar und eindeutig abgesteckt wird. Die gängigen Verwalterverträge lassen es hier bedauerlicherweise an Umsicht und Vollständigkeit fehlen. Das erschwert die Rechtsfindung im Konfliktfall ganz erheblich. Die dadurch entstehende Unsicherheit wirkt sich prozeßtreibend aus, ohne daß das Ergebnis dadurch besser vorhersehbar würde - für kaufmännisch denkende Geschäftspartner, die eine langjährige, vertrauensvolle Zusammenarbeit wegen eines einmaligen Fehltritts nicht unbedingt beenden sollten, ist diese Konsequenz unnötig belastend.
Bei der Vertragsgestaltung sollten die Parteien auch keinen Bogen um das Haftungsproblem machen. Im Gegenteil: Niemand kann von dem Standpunkt ausgehen, daß nicht sein kann, was nicht sein darf, und die Kunst der Vertragsverhandlung liegt eben darin, eine Regelung auch für die unerfreulichen Konfliktfälle bereitzuhalten, die vorerst außerhalb des Tagesgeschäfts bleiben. Zur Haftungsregelung gehört beispielsweise die Frage, ob der Verwalter eine Vermögensschadenhaftpflicht unterhalten und eine Deckungszusage laufend nachweisen soll, ob er unbegrenzt oder nur bis zu einem bestimmten Höchstbetrag haftet, und ob der Haftungsmaßstab für bestimmte Pflichten abgesenkt wird - etwa in der Weise, daß der Verwalter nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, nicht aber auch für leichte Fahrlässigkeit haften soll.
Wenn der Verwalter seine Einstandspflicht formularmäßig auf leichte Fahrlässigkeit einschränkt, kann er mit dem AGBG in Konflikt kommen. Gemäß § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz sind nämlich Formularklauseln unwirksam, wenn sie den Geschäftspartner des Klauselverwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann vorliegen, wenn wesentliche Rechte und Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so weit eingeschränkt werden, daß der Vertragszweck gefährdet wird. Bei verzögertem Scheckeinzug hat der BGH der säumigen Bank ins Pflichtenheft geschrieben, daß die Pflicht zur raschen Scheckvorlage bei der bezogenen Bank zu den Kardinalpflichten der Bank im Sinne von § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGB-Gesetz gehöre.14) Deshalb sollte sich der Verwalter darauf einstellen, daß er seine Haftpflicht mindestens bei Verletzung von wesentlichen Vertragspflichten nicht auf den Haftungsmaßstab „leichte Fahrlässigkeit“ reduzieren darf. Das gilt nach der obersten Rechtsprechung insbesondere dann, wenn es sich bei dem Haftungsrisiko um ein Risiko handelt15), das zu verkehrsüblichen Bedingungen versicherbar ist, oder wenn der Auftragnehmer - wie der Verwalter - eine besondere Vertrauensstellung16) einnimmt.
Fußnoten:
1) Palandt-Heinrichs, Kommentar zum BGB, 59. Aufl., 2000, § 276 Anm. 7. (Rdn. 104).
2) ständige Rechtsprechung, vgl. Geldmacher, Nebenkostenvereinbarungen, DWW 1994, 333 (334 f.).
3) OLG Düsseldorf WM 1996, 211
4) vgl. Schultz, Gewerberaummiete, 2. Aufl. 1999, S.69
5) zur neueren Rechtsprechung des BGH vgl. etwa die Urteilsanmerkung von Schultz in LM Nr. 36 zu § 566 BGB
6) Wenn der Vermieter erst „nach Jahr und Tag“ (Zeitmoment) und entgegen dem gewachsenen Vertrauen des Mieters, daß „nichts mehr nachkommt“, abrechnet, darf sich der Mieter auf Verwirkung berufen, vgl. etwa OLG Hamburg, WM 1992, 76.
7) vgl. § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV
8) im einzelnen strittig, ausführliche Nachweise bei Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999, Rdn. 3824
9) BGH, Urteil vom 11.11.1999, GE 2000, 121 f.
10) vgl. etwa Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. 1995, Rdn. 762; Beuermann, Miete und Mieterhöhungen bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl. 1999, § 4 MHG Rdn. 10.
11) Hengstenberg, Die Fernwärmetarife müssen linealisiert werden, WM 1999, 316 (318)
12) lehrreich hierzu: Harz, Schmid, Objektmanagement und Mietnebenkosten bei der Geschäftsraummiete, ZMR 1999, 593 ff.
13) Der BGH stellt regelmäßig sehr strenge Anforderungen, vgl. BB 1976, 17 (Architekt); NJW 1995, 3248 (Steuerberater); NJW 1982, 97 (Rechtsanwalt)
14) BGH NJW 1988, 549
15) KG NJW-RR 1991, 699
16) so beim Bauträger, vgl. OLG Celle NJW 1986, 260
Tatsächlich kann die Verwaltertätigkeit durchaus als haftungs- und schadensträchtig bezeichnet werden. Schon beim Abschluß eines Formularmietvertrages können die dort zum Ausfüllen freigelassenen Textspalten falsch ausgefüllt werden - mit gelegentlich fatalen Folgen: So kann die Schönheitsreparaturen-Klausel mißraten, wenn etwa in der Passage im Formularvertrag „Die Schönheitsreparaturen trägt - der Mieter - der Vermieter“ die Worte „der Mieter“ durchgestrichen sind. Ebenso verhängnisvoll ist es, wenn überhaupt nichts durchgestrichen ist. In einem solchen Fall ist der vom Vermieter gestellte Vertrag nämlich widersprüchlich. Unklarheiten in Formularverträgen gehen zu Lasten des Vermieters, vgl. § 5 AGBG. Die Klausel bleibt also unwirksam mit der Folge, daß die gesetzliche Regelung der Instandsetzungspflichten zum Zuge kommt. Danach ist es der Vermieter, der die Räume im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten hat, vgl. § 536 BGB.
Mag das vorstehende Beispiel noch als Einzelfall durchgehen, so verdüstert sich die Perspektive, wenn es um einen grundlegenden Fehler geht, den der Verwalter in einer großen Zahl von Mietverträgen „eingebaut“ hat. Hat er beispielsweise die umlagefähigen Betriebskosten nur mit „Nebenkosten“ bezeichnet und nicht mit der Mindestqualifizierung „Betriebskosten im Sinne von Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung“, muß er damit rechnen, daß die Mieter die Umlage rundweg verweigern.2)
Geradezu verheerend können sich Abschlußfehler bei gewerblichen Mietverträgen auswirken. Wenn der Verwalter hier nicht mit der gebotenen Präzision vorgeht, kann der Mieter leicht einen ungewollten Verhandlungsvorteil mit nach Hause nehmen: So muß der Vermieter, der zur Umsatzsteuer optiert hat, ganz klar festlegen, daß er zusätzlich zu der vereinbarten Miete die jeweils geltende gesetzliche Umsatzsteuer berechnen darf.3) Und der Verwalter von neu errichteten Objekten, bei denen der Bauherr die Vorsteuer „gezogen“ hat, muß den Mieter darauf verpflichten, nur bzw. fast ausschließlich solche Geschäfte zu tätigen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.4) Ohne diese Klausel droht dem Hauseigentümer eine kräftige Rückzahlung der bereits vereinnahmten Vorsteuer gem. § 15 a UStG.
Nicht weniger folgenreich ist auch die Verletzung der Formvorschriften bei gewerblichen Mietverträgen, etwa durch fehlende Bezugnahmen auf die beigefügten Anlagen. Für den Mieter eröffnet sich hier die Möglichkeit, die vereinbarten Laufzeiten rigoros abzukürzen, indem er sich auf die der fehlenden Schriftform beruft und vorzeitig kündigt - unter Berufung auf §§ 566 Satz 2, 126, 565 Abs. 1 Satz 3 BGB.5)
Die gleiche unerfreuliche Konsequenz droht, wenn ein Gewerberaummietvertrag im Sanierungsgebiet mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr vereinbart wird, ohne daß die erforderliche Genehmigung der Sanierungsverwaltungsstelle gem. § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB eingeholt wird: Der Vertrag wird ohne die erforderliche Genehmigung nicht wirksam und damit auch nicht bindend. Der Mieter muß sich nicht an ihn halten.
Und wer möchte sich gerne vorstellen, in welche Situation der Verwalter gerät, der einen Laden vermietet, ohne zuvor bei den anderen Ladenmietverträgen zu untersuchen, ob Konkurrenzschutz vereinbart ist? Hier droht zwar nicht unmittelbar ein Schaden des Hauseigentümers, aber was geschieht, wenn der vertraglich geschützte Mieter seine Miete mindert, weil sein ertragreiches Sortiment jetzt auch von einem mißliebigen Konkurrenten angeboten werde?
Im fehlerhaften Verwalterhandeln bei Beginn des Mietvertrages erschöpfen sich aber noch längst nicht die Haftungsrisiken. Während der Laufzeit des Mietvertrages gibt es eine schier unermeßliche Zahl von weiteren Fehlermöglichkeiten: So kann der Verwalter bei der Umlageabrechnung zu spät oder zu wenig umlegen. Bei preisgebundenen und preisfreien Wohnungen darf der Mieter nach Abrechnungsreife auf Abrechnung klagen oder Vorschüsse einbehalten - es entstehen Verfahrens- und Zinskosten. Bei längerer Säumnis droht, daß sich die Mieter auf Verwirkung berufen.6) Bei Objekten, die im sozialen Wohnungsbau gefördert sind, führt eine Überschreitung der Ein-Jahres-Frist sogar zum völligen Ausschluß der Nachforderung.7) Und wenn der Vermieter Kostenrechnungen bei der Umlageabrechnung „vergessen“ hat, ist diese Position regelmäßig verloren, weil der Saldoausgleich als Anerkenntnis gedeutet wird.8)
Ebenso mißlich wird die Situation des Verwalters, der die gebotenen Mieterhöhungsmöglichkeiten nicht oder nicht vollständig nutzt. Bei Bruttomieten kommt der Verwalter nicht umhin, mehrmals im Jahr eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten durchzuführen, weil er nur so die Nachteile der begrenzten Rückwirkung gemäß § 4 Abs. 3 Satz 2 MHG vermeiden kann. Häufig lohnt der Aufwand nicht den mäßigen Mehrertrag. Aber da der Aufwand den Verwalter trifft, und der Ertrag dem Hauseigentümer zusteht, greift das Kosten-Nutzen-Argument meist zu kurz. Maßgebend ist ja nicht die Perspektive des Verwalters, der den Aufwand scheut, wenn es um eine Mieterhöhung von vielleicht nur 0,04 DM monatlich geht. Maßgebend ist vielmehr die Erfolgsrechnung des Vermieters, und dort wird der Verwalteraufwand nicht höher, wenn die Mieterhöhung durchgesetzt wird.
Schwerwiegender als die im Bagatellbereich liegenden Säumnisse der Betriebskosten-Mieterhöhung sind System-Fehler bei den Mieterhöhungen nach § 2 MHG, weil hier zwangsläufig die Rentabilität des Objekts leidet. Solche Fehler sind nicht selten, weil die genaue Einordnung in das richtige Mietspiegelfeld, die Ermittlung der zutreffenden Mietpreisspanne und die zahlreichen Vorschriften zu Form und Frist auch ein ganzes Bündel an Fehlermöglichkeiten generieren.
Besonders nachteilig kann es sich in solchen Fällen auswirken, wenn der Hausverwalter an einer Mieterhöhung festhält, obwohl der Fehler eindeutig und im nachhinein auch nicht heilbar ist (Beispiel: Wartefrist gem. § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG oder Klagefrist gem. § 2 Abs. 3 MHG sind nicht eingehalten). Die Konsequenzen eines derart sinnlosen und vergeblichen Widerstandes „fallen ihm auf die Füße“; denn ein vernünftiger Verwalter unterläßt einen Rechtsstreit, der ohne Erfolgsaussicht ist, und versendet postwendend eine neue, berichtigte Mieterhöhung.
Wesentlich schmerzhafter als solche Blessuren können sich Fehler bei der Vergabe von Handwerkeraufträgen auswirken. Hier zeigen sich die Fehler meist schon in der amateurhaften, oberflächlichen Analyse eines Bauschadens. Wenn hier nur an den Symptomen kuriert wird, ohne den Schaden an der Wurzel zu packen, entstehen doppelte und dreifache Kosten, bis der Schaden endlich dauerhaft beseitigt wird. Die häufigsten Fehler dieser Art entstehen bei der Behandlung von Undichtigkeiten an Dach, Terrasse, Parkdeck oder Fassade. Nicht weniger tückisch sind Tauwasser-Schäden an solchen Bauteilen, die über keine ausreichende Wärmedämmung verfügen.
Unerfreulich sind auch solche Schäden, die darauf zurückzuführen sind, daß der Hausverwalter eine Handwerkerleistung abnimmt oder die Abnahmefiktion hinnimmt, obwohl die Mangelhaftigkeit der Handwerkerleistung bekannt und unabweisbar ist: Es droht ein vollständiger Verlust des Mängelbeseitigungsanspruchs gemäß § 640 BGB.
Und naheliegend sind auch Haftungsdispositionen, die darauf zurückzuführen sind, daß ein Schaden auf unzulängliche Vorbeuge- und Sicherungsmaßnahmen zurückgeht. So hat der BGH erst in jüngster Zeit festgehalten, daß der Verwalter dafür einstehen muß, wenn es wegen unzureichender Frostschutzmaßnahmen (im entschiedenen Fall: Überprüfung der Betriebsbereitschaft einer Gasetagenheizung in leerstehender Wohnung) zu Frostschäden in leerstehenden Wohnungen kommt.9) Mit entsprechenden Haftungslagen muß der Verwalter rechnen, wenn trotz einer bekannten Mangelsituation nicht rasch und sicher reagiert wird. Hier sind nicht nur Folgekosten (Beispiel: Mehrverbrauch an Wasser nach Entdeckung einer unterirdischen Leckstelle), sondern auch Folgeschäden am Gebäude (Beispiel: Unterspülung und geschwächte Standsicherheit) zu besorgen.
Ein weiteres Feld von Fehlerrisiken eröffnet sich dem Verwalter, wenn er als Einkäufer von Versicherungen und Dienstleistungen tätig wird. Hier trifft ihn die Pflicht zum wirtschaftlichen Einkauf in vollem Umfang. Das gilt nicht nur bei den etwa umlegbaren Betriebsleistungen, bei denen nicht nur der Hauseigentümer, sondern auch der Mieter als „Kontrolletti“ tätig werden dürfen: Wenn zu viel oder zu teuer oder etwas ganz Falsches eingekauft wird, darf der Mieter die Zahlung wegen Verletzung des Gebots der Wirtschaftlichkeit ablehnen.10) Ein wirtschaftlich bedeutendes Beispiel ist etwa der Bezug einer Wärmemenge vom Wärmelieferanten, die für eine vertragsgemäße Wärmezufuhr gar nicht benötigt wird.11) Wenn der Mieter in solchen Fällen eine Zahlung ablehnt, darf auch der Hauseigentümer ablehnen. Denn er darf von seinem Hausverwalter erwarten, daß er vermeidbare Kosten auch tatsächlich vermeidet. Die Folge: Der Hausverwalter muß selbst eintreten.
Ähnlich ungünstig wirken sich nachteilige Einkaufskonditionen aus, die unüblich frühe Zahlungstermine, Verzichte auf Gewährleistungsrechte und üblichen Versicherungsschutz - speziell bei Schnee- und Eisbeseitigung -, überlange Kündigungsfristen u. v. a. betreffen12). Und endgültig bedrohlich wird die Situation, wenn der Hausverwalter die Dienstleister laufend bezahlt, obwohl ihre Leistung nachlässig, falsch oder überhaupt nicht erbracht ist.
Geradezu beängstigend ist die Situation, wenn der Verwalter seine Termindatei nicht gewissenhaft führt und bei auslaufenden Vertragsbindungen von befristeten Miet- , Kredit- und Lieferverträgen nicht rechtzeitig für marktkonforme Anschlußverträge sorgt. Das gilt nicht nur für Verträge mit günstigen Verlängerungsoptionen für den Vermieter, sondern auch für indexierte Mietverträge, die eine Indexanpassung nur für die Zukunft erlauben. Die Konsequenzen solcher Nachlässigkeiten können sich zu sehr unerfreulichen, ja existenzbedrohenden Horrorszenarien auswachsen.
Der Verwalter wird sich bei den Anforderungen an seine Pflichten kaum damit verteidigen können, daß er neuere Entwicklungen in Recht und Technik nicht kennen müsse.13) Auch das Argument, daß der Hausverwalterberuf bekanntermaßen weder eine bestimmte Ausbildung noch (wie steuer- und rechtsberatende Berufe) die Unterhaltung einer Vermögensschadenhaftpflicht zwingend voraussetze, wird die Haftung nicht entfallen lassen. Denn umgekehrt läßt sich argumentieren: Gerade wenn dieser Beruf ohne eine Mindestqualifikation ergriffen werden darf, muß der Berufsträger besonders darauf bedacht sein, sich durch umfassende Fortbildung und Versicherung gegen die Konsequenzen eines fehlerhaften Handelns zu schützen.
Mehr Aussicht auf Erfolg darf sich der Verwalter aus der Überlegung erhoffen, daß nicht jede Pflichtverletzung zu einem Schaden führt: Eine verzögerte Betriebskostenabrechnung kann etwa die Verpflichtung zur Auskehr einer Gutschrift an die Mieter zinsgünstig verlängern. Denkbar wäre es auch, daß der Eigentümerschaden auch trotz des pflichtwidrigen Handelns eingetreten wäre. Im Schadensfall muß der geschädigte Eigentümer also darlegen und beweisen, daß der Verwalter die gebotenen Sorgfaltspflichten verletzt hat, daß die Pflichtverletzung zu einem Schaden geführt hat, und daß der Schaden ohne die Pflichtverletzung nicht oder in geringerem Umfang entstanden wäre.
Zur Vorsorge ist den Vertragsparteien des Verwaltervertrages zu raten, ein großes Maß an Sorgfalt dafür aufzubringen, daß der Pflichtenkreis des Verwalters klar und eindeutig abgesteckt wird. Die gängigen Verwalterverträge lassen es hier bedauerlicherweise an Umsicht und Vollständigkeit fehlen. Das erschwert die Rechtsfindung im Konfliktfall ganz erheblich. Die dadurch entstehende Unsicherheit wirkt sich prozeßtreibend aus, ohne daß das Ergebnis dadurch besser vorhersehbar würde - für kaufmännisch denkende Geschäftspartner, die eine langjährige, vertrauensvolle Zusammenarbeit wegen eines einmaligen Fehltritts nicht unbedingt beenden sollten, ist diese Konsequenz unnötig belastend.
Bei der Vertragsgestaltung sollten die Parteien auch keinen Bogen um das Haftungsproblem machen. Im Gegenteil: Niemand kann von dem Standpunkt ausgehen, daß nicht sein kann, was nicht sein darf, und die Kunst der Vertragsverhandlung liegt eben darin, eine Regelung auch für die unerfreulichen Konfliktfälle bereitzuhalten, die vorerst außerhalb des Tagesgeschäfts bleiben. Zur Haftungsregelung gehört beispielsweise die Frage, ob der Verwalter eine Vermögensschadenhaftpflicht unterhalten und eine Deckungszusage laufend nachweisen soll, ob er unbegrenzt oder nur bis zu einem bestimmten Höchstbetrag haftet, und ob der Haftungsmaßstab für bestimmte Pflichten abgesenkt wird - etwa in der Weise, daß der Verwalter nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, nicht aber auch für leichte Fahrlässigkeit haften soll.
Wenn der Verwalter seine Einstandspflicht formularmäßig auf leichte Fahrlässigkeit einschränkt, kann er mit dem AGBG in Konflikt kommen. Gemäß § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz sind nämlich Formularklauseln unwirksam, wenn sie den Geschäftspartner des Klauselverwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann vorliegen, wenn wesentliche Rechte und Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so weit eingeschränkt werden, daß der Vertragszweck gefährdet wird. Bei verzögertem Scheckeinzug hat der BGH der säumigen Bank ins Pflichtenheft geschrieben, daß die Pflicht zur raschen Scheckvorlage bei der bezogenen Bank zu den Kardinalpflichten der Bank im Sinne von § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGB-Gesetz gehöre.14) Deshalb sollte sich der Verwalter darauf einstellen, daß er seine Haftpflicht mindestens bei Verletzung von wesentlichen Vertragspflichten nicht auf den Haftungsmaßstab „leichte Fahrlässigkeit“ reduzieren darf. Das gilt nach der obersten Rechtsprechung insbesondere dann, wenn es sich bei dem Haftungsrisiko um ein Risiko handelt15), das zu verkehrsüblichen Bedingungen versicherbar ist, oder wenn der Auftragnehmer - wie der Verwalter - eine besondere Vertrauensstellung16) einnimmt.
Fußnoten:
1) Palandt-Heinrichs, Kommentar zum BGB, 59. Aufl., 2000, § 276 Anm. 7. (Rdn. 104).
2) ständige Rechtsprechung, vgl. Geldmacher, Nebenkostenvereinbarungen, DWW 1994, 333 (334 f.).
3) OLG Düsseldorf WM 1996, 211
4) vgl. Schultz, Gewerberaummiete, 2. Aufl. 1999, S.69
5) zur neueren Rechtsprechung des BGH vgl. etwa die Urteilsanmerkung von Schultz in LM Nr. 36 zu § 566 BGB
6) Wenn der Vermieter erst „nach Jahr und Tag“ (Zeitmoment) und entgegen dem gewachsenen Vertrauen des Mieters, daß „nichts mehr nachkommt“, abrechnet, darf sich der Mieter auf Verwirkung berufen, vgl. etwa OLG Hamburg, WM 1992, 76.
7) vgl. § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV
8) im einzelnen strittig, ausführliche Nachweise bei Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999, Rdn. 3824
9) BGH, Urteil vom 11.11.1999, GE 2000, 121 f.
10) vgl. etwa Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. 1995, Rdn. 762; Beuermann, Miete und Mieterhöhungen bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl. 1999, § 4 MHG Rdn. 10.
11) Hengstenberg, Die Fernwärmetarife müssen linealisiert werden, WM 1999, 316 (318)
12) lehrreich hierzu: Harz, Schmid, Objektmanagement und Mietnebenkosten bei der Geschäftsraummiete, ZMR 1999, 593 ff.
13) Der BGH stellt regelmäßig sehr strenge Anforderungen, vgl. BB 1976, 17 (Architekt); NJW 1995, 3248 (Steuerberater); NJW 1982, 97 (Rechtsanwalt)
14) BGH NJW 1988, 549
15) KG NJW-RR 1991, 699
16) so beim Bauträger, vgl. OLG Celle NJW 1986, 260
Autor: RAuN Ferréol Jay von Seldeneck, Kanzlei Schultz und Seldeneck
