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Arglistige Täuschung durch Verschweigen
Verkauf eines Mietgrundstücks mit "schwarz" gebauten Teilen
11.10.2000 (GE 4/2000, 251) Wer ein Mietwohngrundstück mit schwarz ausgebauten Teilen verkauft und das verschweigt, haftet. Der Käufer kann das Objekt zurückgeben und Schadensersatz verlangen. Er kann es aber auch behalten und einen entsprechenden Minderwert geltend machen.
Nachdem ein Mietgrundstück mit einem zu Wohnzwecken ausgebauten Dachgeschoß verkauft worden war, ergab sich, daß dafür keine Baugenehmigung in Form einer Nutzungsänderungsgenehmigung eingeholt worden war. Nach dem Urteil des Oberlandesgerichts Köln vom 17. Februar 1999 - 13 U 174/98 - ZMR 1999, 756 - lag darin ein Fehler, den der Verkäufer hätte offenbaren müssen. Er hatte einen Fehler des Kaufobjekts arglistig verschwiegen. Dem Verkäufer wurde vorgeworfen, daß die Räume der Dachgeschoßwohnung zu Wohnzwecken nicht genutzt und damit auch nicht vermietet werden durften.
Die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzung als Wohnung stellt eine Eigenschaft im Sinne des Kaufrechts dar, die für den Käufer eines solchen Hauses von wesentlicher Bedeutung ist. An der in der illegalen Nutzungsänderung liegenden Fehlerhaftigkeit des Kaufobjekts änderte es nichts, daß in der Verkaufsunterlage nur von "drei Wohneinheiten und einem vorwiegend ausgebauten Dachgeschoß" die Rede war. Wenn der seit längerem vorhandene Teilausbau des Dachgeschosses und die tatsächliche Wohnnutzung der so ausgebauten Mansardenräume nicht von der ursprünglichen Baugenehmigung gedeckt war, handelte es sich um einen offenbarungspflichtigen Sachmangel. Es kam insoweit weder auf die Qualität des Ausbaus noch auf die mietrechtlichen Verhältnisse an. Ist eine Nutzungsänderung ohne die erforderliche Änderungsgenehmigung erfolgt, so liegt unabhängig davon, ob die Änderung nachträglich genehmigungsfähig ist, ein Sachmangel schon deshalb vor, weil bis zur Genehmigung die Baubehörde die Nutzung des Wohnraums untersagen kann.
Unerheblich war auch, daß die zu Wohnzwecken umgebauten Dachgeschoßräume mietvertraglich weiterhin unselbständiger Bestandteil der Hauptmietverträge zwischen dem Eigentümer und den Mietern der entsprechenden Etagenwohnungen geblieben waren. Entscheidend war, daß die Räumlichkeiten - in einem Fall zu Zwecken des Getrenntlebens, im anderen Fall aufgrund einer von dem Eigentümer genehmigten Untervermietung - unabhängig von den Wohnungen, als deren Zubehörräume sie vorgesehen waren, mit den hierfür erforderlichen baulichen Einrichtungen (Küche, Wasserversorgung, Ausguß, WC) zur Führung eines jeweils selbständigen Haushalts genutzt wurden. Ebensowenig kam es für die Beurteilung der Nutzung der Zubehörräume als selbständige Wohnung darauf an, ob die Bewohner eine Familie bildeten. Mit der durch bauliche Veränderungen ermöglichten und mit Wissen und Wollen des Eigentümers ausgeübten Nutzung der Dachräume zur Eigengestaltung des häuslichen Wirkungskreises durch die Bewohner hatten diese Räumlichkeiten ihren Charakter als bloße Zubehörräume zu den Wohnungen der darunterliegenden Etagen verloren.
Bei der Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels handelt arglistig, wer einen Fehler mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet oder billigend in Kauf nimmt, daß der Vertragspartner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Der Verkäufer wußte, daß die - mit seiner Untervermietungsgenehmigung - erfolgte Nutzungsänderung der Zubehörräume baugenehmigungspflichtig war. Er verwaltete außerdem eine große Anzahl von anderen Wohnungen und hatte hinreichende Kenntnis vom Baurecht. Mindestens wäre es für den Verkäufer geboten gewesen, dem Käufer zu sagen, daß die vorhandene Nutzung der zu Wohnzwecken ausgebauten Dachgeschoßräume bauordnungsrechtlich problematisch war.
Dem Käufer standen verschiedene Möglichkeiten offen. Er konnte das Kaufobjekt zurückweisen und Ersatz des gesamten ihm durch die Nichterfüllung entstandenen Schadens verlangen oder das fehlerhafte Kaufobjekt behalten und Ausgleich für den Minderwert verlangen. Der Minderwert bestand in den zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten. Dafür kam ein Betrag von 35.000 DM in Frage, der aufgewendet werden mußte, um den Forderungen der Baubehörde für den brandschutztechnischen Ausbau des Treppenhauses zu entsprechen.
OLG Köln, Urteil vom 17. Februar 1999 - 13 U 174/98 -
Die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzung als Wohnung stellt eine Eigenschaft im Sinne des Kaufrechts dar, die für den Käufer eines solchen Hauses von wesentlicher Bedeutung ist. An der in der illegalen Nutzungsänderung liegenden Fehlerhaftigkeit des Kaufobjekts änderte es nichts, daß in der Verkaufsunterlage nur von "drei Wohneinheiten und einem vorwiegend ausgebauten Dachgeschoß" die Rede war. Wenn der seit längerem vorhandene Teilausbau des Dachgeschosses und die tatsächliche Wohnnutzung der so ausgebauten Mansardenräume nicht von der ursprünglichen Baugenehmigung gedeckt war, handelte es sich um einen offenbarungspflichtigen Sachmangel. Es kam insoweit weder auf die Qualität des Ausbaus noch auf die mietrechtlichen Verhältnisse an. Ist eine Nutzungsänderung ohne die erforderliche Änderungsgenehmigung erfolgt, so liegt unabhängig davon, ob die Änderung nachträglich genehmigungsfähig ist, ein Sachmangel schon deshalb vor, weil bis zur Genehmigung die Baubehörde die Nutzung des Wohnraums untersagen kann.
Unerheblich war auch, daß die zu Wohnzwecken umgebauten Dachgeschoßräume mietvertraglich weiterhin unselbständiger Bestandteil der Hauptmietverträge zwischen dem Eigentümer und den Mietern der entsprechenden Etagenwohnungen geblieben waren. Entscheidend war, daß die Räumlichkeiten - in einem Fall zu Zwecken des Getrenntlebens, im anderen Fall aufgrund einer von dem Eigentümer genehmigten Untervermietung - unabhängig von den Wohnungen, als deren Zubehörräume sie vorgesehen waren, mit den hierfür erforderlichen baulichen Einrichtungen (Küche, Wasserversorgung, Ausguß, WC) zur Führung eines jeweils selbständigen Haushalts genutzt wurden. Ebensowenig kam es für die Beurteilung der Nutzung der Zubehörräume als selbständige Wohnung darauf an, ob die Bewohner eine Familie bildeten. Mit der durch bauliche Veränderungen ermöglichten und mit Wissen und Wollen des Eigentümers ausgeübten Nutzung der Dachräume zur Eigengestaltung des häuslichen Wirkungskreises durch die Bewohner hatten diese Räumlichkeiten ihren Charakter als bloße Zubehörräume zu den Wohnungen der darunterliegenden Etagen verloren.
Bei der Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels handelt arglistig, wer einen Fehler mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet oder billigend in Kauf nimmt, daß der Vertragspartner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Der Verkäufer wußte, daß die - mit seiner Untervermietungsgenehmigung - erfolgte Nutzungsänderung der Zubehörräume baugenehmigungspflichtig war. Er verwaltete außerdem eine große Anzahl von anderen Wohnungen und hatte hinreichende Kenntnis vom Baurecht. Mindestens wäre es für den Verkäufer geboten gewesen, dem Käufer zu sagen, daß die vorhandene Nutzung der zu Wohnzwecken ausgebauten Dachgeschoßräume bauordnungsrechtlich problematisch war.
Dem Käufer standen verschiedene Möglichkeiten offen. Er konnte das Kaufobjekt zurückweisen und Ersatz des gesamten ihm durch die Nichterfüllung entstandenen Schadens verlangen oder das fehlerhafte Kaufobjekt behalten und Ausgleich für den Minderwert verlangen. Der Minderwert bestand in den zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten. Dafür kam ein Betrag von 35.000 DM in Frage, der aufgewendet werden mußte, um den Forderungen der Baubehörde für den brandschutztechnischen Ausbau des Treppenhauses zu entsprechen.
OLG Köln, Urteil vom 17. Februar 1999 - 13 U 174/98 -
Autor: Dr. Otto
