Mietobjekt mit "Umweltmängeln"

11.10.2000 (GE 4/2000, 249) Wenn Geschäftsräume in einem größeren Baukomplex liegen, der ständig umgebaut wird und deshalb das Publikum ausbleibt, kann ein Mietmangel vorliegen.

Wenn dem Mietobjekt ein Mangel anhaftet, wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährt. Dies gilt auch für einen sog. Umweltmangel, d. h. einen Fehler, der auf tatsächliche Zustände und rechtliche Verhältnisse zurückzuführen ist, die mit dem Mietobjekt zusammenhängen.
Diese Auffassung hat das Oberlandesgericht München im Urteil vom 2. Juli 1999 - 21 U 2362/99 - ZMR 99, 707 - vertreten. In dem konkreten Fall lagen die Geschäftsräume in einem größeren Baukomplex. Durch dauernde Umbaumaßnahmen hatte das Geschäft nicht entfernt den ursprünglichen und zu erwartenden Publikumsverkehr behalten. Dabei ergab sich aus dem Mietvertrag, daß zwischen dem Geschäftsbetrieb und der übrigen Nutzung des Gebäudekomplexes ein enger Zusammenhang bestand.
Zwar liegt das Risiko der Gewinnerzielung in angemieteten Läden grundsätzlich allein bei den Mietern. In dem konkreten Fall ging es aber nicht um die übliche Vermietung eines Ladens, bei dem das Risiko der Übernahme im großen und ganzen überschaubar und alles von der Vermögenslage des Mieters und seiner geschäftlichen Gewandtheit abhängig ist. Vielmehr ging es um die Übernahme eines Einzelladens in einem größeren Komplex, wobei schon bei Vertragsschluß für beide Parteien erkennbar die Gesamtumstände auf die kaufmännische Führung und die Gewinnerzielung des Geschäfts wesentlichen Einfluß hatte. Der Mieter war erkennbar bei Vertragsabschluß nicht allein auf seine kaufmännische Gewandtheit, sondern gleichermaßen auf den Publikumsverkehr und die Attraktivität des Gebäudekomplexes angewiesen.
OLG München, Urteil vom 2. Juli 1999 - 21 U 2362/99 -