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Analyse von Ernst & Young Real Estate
Geplante Immobilienbesteuerung auf internationalem Rekordniveau
21.11.2002 (GE 22/02, Seite 1478) Die geplante Änderung des § 23 Einkommensteuergesetz würde zu einer im internationalen Vergleich einmalig hohen Besteuerung der Veräußerungsgewinne von Immobilien führen. Dies ergab eine Analyse von Ernst & Young.
Nachfolgende Beispiele zeigen die Höhe der Steuerbelastung, die entsteht, wenn eine Immobilie zehn Jahre lang gehalten und dann im elften Jahr veräußert wird. In Österreich und den Niederlanden fällt - wie bislang in Deutschland - überhaupt keine Steuerbelastung an.
Wie stark sich die Haltefrist einer Immobilie auf die Höhe der Steuerlast auswirken kann, zeigt das Beispiel Frankreichs: Wenn die in dem Beispiel (siehe Modellrechnung) angeführte Immobilie nach 20 Jahren für 1,2 Mio. Euro veräußert wird, beträgt die Gesamtsteuerbelastung des Wertzuwachses in Frankreich weniger als ein Zehntel jener Belastung, die in Deutschland entsteht. Noch viel höher fällt die Steuerbelastung in Deutschland aus, wenn die Immobilie nach dem 31. Juli 1995 angeschafft wurde und erhöhte Abschreibungen (Sonderabschreibungen nach Fördergebietsgesetz, §§ 7 h, 7 i EStG, degressive AfA usw.) in Anspruch genommen wurden. Im Rechenbeispiel wurden diese Sonderfaktoren außer acht gelassen und nur die normale AfA zugrunde gelegt.
In den USA ist zunächst zu unterscheiden zwischen der Besteuerung des Wertzuwachses (Veräußerungspreis ./. Anschaffungskosten = „capital gain“) und der Nachversteuerung von in Anspruch genommenen Abschreibungen (Anschaffungskosten ./. Buchwert = „recapture“). Der bei Veräußerung realisierte Wertzuwachs wird maximal mit 20 % besteuert. Bei Anschaffungen ab 2001 und Haltedauern von mehr als fünf Jahren verringert sich dieser Satz sogar auf 18 %. Die Nachversteuerung der Abschreibungen unterliegt einheitlich einem Steuersatz von 25 %.
Frankreich besteuert ausschließlich den Wertzuwachs. Hierfür werden die Anschaffungskosten allerdings jährlich der Inflation angepaßt, so daß nur der über die Inflation hinausgehende Wertzuwachs der Besteuerung unterliegt. Zusätzlich müssen zwischen An- und Verkauf steuerlich abgezogene Schuldzinsen nachversteuert werden. Die auf den Veräußerungsgewinn zu erhebende Einkommensteuer ermäßigt sich um 5 % p. a. ab dem 3. Besitzjahr. Nach 22 Besitzjahren ist damit der Veräußerungsgewinn gänzlich steuerfrei.
Vergleicht man die Besteuerungsform in den verschiedenen Ländern anhand eines Musterfalles, stellt sich heraus, daß Deutschland nach Einführung der geplanten Gesetzesänderungen Veräußerungsgewinne aus Immobilien künftig am höchsten besteuert.
Musterfall: Neu errichtete und privat gehaltene Büroimmobilie, Anschaffung Januar 1996 zum Kaufpreis von umgerechnet 1 Mio. Euro. Verkauf Februar 2006 für 1.100.000 Euro.
Die Vergleichsbetrachtung zeigt, daß Immobilienverkäufe in Deutschland zukünftig zu einem Vermögensverlust führen werden, da - Spitzensteuersatz unterstellt - die aufgrund der Veräußerung fällig werdende Steuer höher ist als der realisierte Wertzuwachs (im obigen Beispiel: 124.000 Euro Steuer gegenüber 100.000 Euro Veräußerungsgewinn).
Wie stark sich die Haltefrist einer Immobilie auf die Höhe der Steuerlast auswirken kann, zeigt das Beispiel Frankreichs: Wenn die in dem Beispiel (siehe Modellrechnung) angeführte Immobilie nach 20 Jahren für 1,2 Mio. Euro veräußert wird, beträgt die Gesamtsteuerbelastung des Wertzuwachses in Frankreich weniger als ein Zehntel jener Belastung, die in Deutschland entsteht. Noch viel höher fällt die Steuerbelastung in Deutschland aus, wenn die Immobilie nach dem 31. Juli 1995 angeschafft wurde und erhöhte Abschreibungen (Sonderabschreibungen nach Fördergebietsgesetz, §§ 7 h, 7 i EStG, degressive AfA usw.) in Anspruch genommen wurden. Im Rechenbeispiel wurden diese Sonderfaktoren außer acht gelassen und nur die normale AfA zugrunde gelegt.
In den USA ist zunächst zu unterscheiden zwischen der Besteuerung des Wertzuwachses (Veräußerungspreis ./. Anschaffungskosten = „capital gain“) und der Nachversteuerung von in Anspruch genommenen Abschreibungen (Anschaffungskosten ./. Buchwert = „recapture“). Der bei Veräußerung realisierte Wertzuwachs wird maximal mit 20 % besteuert. Bei Anschaffungen ab 2001 und Haltedauern von mehr als fünf Jahren verringert sich dieser Satz sogar auf 18 %. Die Nachversteuerung der Abschreibungen unterliegt einheitlich einem Steuersatz von 25 %.
Frankreich besteuert ausschließlich den Wertzuwachs. Hierfür werden die Anschaffungskosten allerdings jährlich der Inflation angepaßt, so daß nur der über die Inflation hinausgehende Wertzuwachs der Besteuerung unterliegt. Zusätzlich müssen zwischen An- und Verkauf steuerlich abgezogene Schuldzinsen nachversteuert werden. Die auf den Veräußerungsgewinn zu erhebende Einkommensteuer ermäßigt sich um 5 % p. a. ab dem 3. Besitzjahr. Nach 22 Besitzjahren ist damit der Veräußerungsgewinn gänzlich steuerfrei.
Vergleicht man die Besteuerungsform in den verschiedenen Ländern anhand eines Musterfalles, stellt sich heraus, daß Deutschland nach Einführung der geplanten Gesetzesänderungen Veräußerungsgewinne aus Immobilien künftig am höchsten besteuert.
Musterfall: Neu errichtete und privat gehaltene Büroimmobilie, Anschaffung Januar 1996 zum Kaufpreis von umgerechnet 1 Mio. Euro. Verkauf Februar 2006 für 1.100.000 Euro.
Die Vergleichsbetrachtung zeigt, daß Immobilienverkäufe in Deutschland zukünftig zu einem Vermögensverlust führen werden, da - Spitzensteuersatz unterstellt - die aufgrund der Veräußerung fällig werdende Steuer höher ist als der realisierte Wertzuwachs (im obigen Beispiel: 124.000 Euro Steuer gegenüber 100.000 Euro Veräußerungsgewinn).
