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Wohnungsumwandlung
Auch Sonderfristen für Kündigung in Berlin obsolet
07.11.2002 (GE 21/02, Seite 1379) Die Verordnung zur Bestimmung Berlins als Gebiet, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, gilt nur noch für Kündigungen vor dem 1. September 2000.
Der Fall: Der Vermieter kündigte wegen Eigenbedarfs mehrmals vor dem 1. September 2000 und während des Rechtsstreits noch einmal mit dem Ziel der künftigen Räumung in Beachtung der Kündigungsfristen. Der Mieter berief sich auf die Berliner Sperrfristregelung aufgrund des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB a. F.
Die Entscheidung: Das Landgericht Berlin, ZK 65, kam zu dem Ergebnis, daß nach den Urteilen des OVG Berlin zur Zweckentfremdungsverbot-VO (vgl. GE 2002, 1128) aus den dort angeführten überzeugenden Gründen ab 1. September 2000 nicht mehr davon ausgegangen werden könne, daß in Berlin die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei. Dennoch bestätigte die Kammer das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts, da die Kündigungen teilweise vor diesem Zeitpunkt lagen und die im Rechtsstreit erklärte Kündigung nicht zur Verurteilung auf künftige Räumung führen könne, weil die Widerspruchsfrist des Mieters noch gar nicht abgelaufen war.
Der Kommentar: Die Gesetzes- und Verordnungslage zu den Sperrfristenregelungen im Hinblick auf Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen ist recht unübersichtlich. Bis zum Inkrafttreten der Mietrechtsreform war § 564 b BGB einschlägig, der jeweils dem Landesgesetzgeber die Möglichkeit gab, durch Rechtsverordnung die mangelnde Versorgung der Berliner Bevölkerung mit Mietwohnungen auszusprechen. In Berlin gab es für den für die ZK 65 maßgeblichen Zeitpunkt die Verordnung vom 25. September 1990. Danach galt für fünf Jahre die Verordnung vom 22. September 1995. Sie ist am 1. Oktober 2000 außer Kraft getreten und nicht ersetzt worden. Daneben gibt es jedoch die aufgrund des sogenannten Sozialklauselgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 487) erlassene Rechtsverordnung vom 11. Mai 1993, die noch gilt. Auch hier wird Berlin zu einem Gebiet bestimmt, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.
Nach der Übergangsregelung des Mietrechtsreformgesetzes in Art. 229 § 3 Nr. 6 EGBGB gilt der bisherige § 564 b BGB Abs. 2 Nr. 2 und 3 weiter bis zum 31. August 2004. Die entsprechenden Bundesländer müssen überlegen, inwiefern neue Verordnungen aufgrund der Neuregelung in § 577 a BGB in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes erlassen werden. In Berlin dürfte das nach den Entscheidungen des OVG zur Unwirksamkeit der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung schwierig werden. Allerdings bleibt in diesem Zusammenhang eine Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts abzuwarten.
Die OVG-Entscheidungen zeigen jetzt erste zivilrechtliche Wirkungen. In dem entschiedenen Fall war offenbar der Eigenbedarf selbst unstreitig, kam es nur auf die Sperrfristenregelung an. Hier folgt die Kammer ohne weiteres der Argumentation des OVG Berlin.
LG Berlin, Urteil vom 23. August 2002 - 65 S 244/01 - Wortlaut Seite 1431
Die Entscheidung: Das Landgericht Berlin, ZK 65, kam zu dem Ergebnis, daß nach den Urteilen des OVG Berlin zur Zweckentfremdungsverbot-VO (vgl. GE 2002, 1128) aus den dort angeführten überzeugenden Gründen ab 1. September 2000 nicht mehr davon ausgegangen werden könne, daß in Berlin die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei. Dennoch bestätigte die Kammer das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts, da die Kündigungen teilweise vor diesem Zeitpunkt lagen und die im Rechtsstreit erklärte Kündigung nicht zur Verurteilung auf künftige Räumung führen könne, weil die Widerspruchsfrist des Mieters noch gar nicht abgelaufen war.
Der Kommentar: Die Gesetzes- und Verordnungslage zu den Sperrfristenregelungen im Hinblick auf Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen ist recht unübersichtlich. Bis zum Inkrafttreten der Mietrechtsreform war § 564 b BGB einschlägig, der jeweils dem Landesgesetzgeber die Möglichkeit gab, durch Rechtsverordnung die mangelnde Versorgung der Berliner Bevölkerung mit Mietwohnungen auszusprechen. In Berlin gab es für den für die ZK 65 maßgeblichen Zeitpunkt die Verordnung vom 25. September 1990. Danach galt für fünf Jahre die Verordnung vom 22. September 1995. Sie ist am 1. Oktober 2000 außer Kraft getreten und nicht ersetzt worden. Daneben gibt es jedoch die aufgrund des sogenannten Sozialklauselgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 487) erlassene Rechtsverordnung vom 11. Mai 1993, die noch gilt. Auch hier wird Berlin zu einem Gebiet bestimmt, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.
Nach der Übergangsregelung des Mietrechtsreformgesetzes in Art. 229 § 3 Nr. 6 EGBGB gilt der bisherige § 564 b BGB Abs. 2 Nr. 2 und 3 weiter bis zum 31. August 2004. Die entsprechenden Bundesländer müssen überlegen, inwiefern neue Verordnungen aufgrund der Neuregelung in § 577 a BGB in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes erlassen werden. In Berlin dürfte das nach den Entscheidungen des OVG zur Unwirksamkeit der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung schwierig werden. Allerdings bleibt in diesem Zusammenhang eine Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts abzuwarten.
Die OVG-Entscheidungen zeigen jetzt erste zivilrechtliche Wirkungen. In dem entschiedenen Fall war offenbar der Eigenbedarf selbst unstreitig, kam es nur auf die Sperrfristenregelung an. Hier folgt die Kammer ohne weiteres der Argumentation des OVG Berlin.
LG Berlin, Urteil vom 23. August 2002 - 65 S 244/01 - Wortlaut Seite 1431
Autor: Klaus Schach
