Archiv / Suche
Mieterhöhungsverlangen
Berechnung der Kappungsgrenze
07.11.2002 (GE 21/02, Seite 1374) Zur Berechnung der Kappungsgrenze ist von der ursprünglich vereinbarten Bruttomiete auszugehen, auch wenn diese später einvernehmlich in eine Nettomiete geändert worden ist. Die Details sind allerdings umstritten, insbesondere die Berücksichtigung des Betriebskostenanteils (vgl. dazu die Anmerkungen und Berechnungen von Blümmel auf dieser und der folgenden Seite).
Der Fall: Die Parteien hatten eine Bruttokaltmiete vereinbart. Im Laufe des Mietverhältnisses vereinbarten sie eine Änderung der Mietzinsstruktur in eine Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen. Der Vermieter wollte die Miete nach § 558 BGB im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen und ging bei der Berechnung der Kappungsgrenze von der Nettomiete aus. Der Mieter hielt das Mieterhöhungsverlangen schon für unzulässig, weil Angaben zur Kappungsgrenze nicht enthalten waren. Außerdem berief er sich darauf, daß das Mietverhältnis noch gar keine drei Jahre bestanden habe.
Die Entscheidung: Das Landgericht Berlin, ZK 63, hielt das Mieterhöhungsverlangen für formell in Ordnung. In dem Zustimmungsbegehren (Mieterhöhungsverlangen) bräuchten Angaben zur Einhaltung der Kappungsgrenze nicht enthalten zu sein, das Einhalten der Kappungsgrenzen sei erst im Rahmen der (materiellen) Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens durch das Gericht zu prüfen. Sämtliche Daten für die Berechnung der Einhaltung der Kappungsgrenze seien dem Mieter bekannt. Den Zeitpunkt des Wirksamwerdens könne der Mieter aus dem Gesetz entnehmen. Schwierigkeiten, die Einhaltung der Kappungsgrenze zu überprüfen, bestünden daher nicht. Es handele sich vielmehr um einen einfachen Rechenvorgang (OLG Celle GE 1996, 119). Bestehe das Mietverhältnis noch nicht drei Jahre, sei statt des dreijährigen Kappungszeitraumes die kürzere Dauer des bisherigen Mietverhältnisses zu berücksichtigen und als Ausgangsmiete die Anfangsmiete zugrunde zu legen. Zur Berechnung der Kappungsgrenze sei, wenn zunächst eine Bruttomiete vereinbart worden sei, diese und nicht die später vereinbarte Nettomiete heranzuziehen. Der danach auf der Basis der Bruttomiete errechnete Mieterhöhungsbetrag sei dann allerdings wegen der Änderung der Mietzinsstruktur um den Betriebskostenanteil zu vermindern, der wiederum anhand der von GEWOS im Rahmen der Erhebungen zum Mietspiegel ermittelten durchschnittlichen Betriebskosten zu ermitteln sei.
LG Berlin, Urteil vom 27. August 2002 - 63 S 404/01 - Wortlaut Seite 1433
Die Entscheidung: Das Landgericht Berlin, ZK 63, hielt das Mieterhöhungsverlangen für formell in Ordnung. In dem Zustimmungsbegehren (Mieterhöhungsverlangen) bräuchten Angaben zur Einhaltung der Kappungsgrenze nicht enthalten zu sein, das Einhalten der Kappungsgrenzen sei erst im Rahmen der (materiellen) Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens durch das Gericht zu prüfen. Sämtliche Daten für die Berechnung der Einhaltung der Kappungsgrenze seien dem Mieter bekannt. Den Zeitpunkt des Wirksamwerdens könne der Mieter aus dem Gesetz entnehmen. Schwierigkeiten, die Einhaltung der Kappungsgrenze zu überprüfen, bestünden daher nicht. Es handele sich vielmehr um einen einfachen Rechenvorgang (OLG Celle GE 1996, 119). Bestehe das Mietverhältnis noch nicht drei Jahre, sei statt des dreijährigen Kappungszeitraumes die kürzere Dauer des bisherigen Mietverhältnisses zu berücksichtigen und als Ausgangsmiete die Anfangsmiete zugrunde zu legen. Zur Berechnung der Kappungsgrenze sei, wenn zunächst eine Bruttomiete vereinbart worden sei, diese und nicht die später vereinbarte Nettomiete heranzuziehen. Der danach auf der Basis der Bruttomiete errechnete Mieterhöhungsbetrag sei dann allerdings wegen der Änderung der Mietzinsstruktur um den Betriebskostenanteil zu vermindern, der wiederum anhand der von GEWOS im Rahmen der Erhebungen zum Mietspiegel ermittelten durchschnittlichen Betriebskosten zu ermitteln sei.
LG Berlin, Urteil vom 27. August 2002 - 63 S 404/01 - Wortlaut Seite 1433
