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Die Abwälzung von Kleinreparaturen
04.10.2000 (GE 12/2000, 786) Es ist zulässig, dem Wohnungsmieter – auch formularmäßig – die Kosten für das Beheben kleiner Schäden an Installationsgegenständen für Strom-, Gas- und Wasser-, Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlüssen für Fensterläden aufzubürden.
Zulässig sind aber nur Kostenklauseln, keine Vornahmeklauseln. Zulässig ist also: Der Vermieter beauftragt den Handwerker und verlangt das Geld vom Mieter. Unzulässig ist: Der Mieter muß den Handwerker selber beauftragen.
Die Rechtsprechung verlangt außerdem zwei Obergrenzen: eine je Reparatur und eine für das gesamte Jahr.
Gemäß § 536 BGB muß der Vermieter die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand halten. Durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführte Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Sache hat der Mieter gem. § 548 BGB nicht zu vertreten.
In der Praxis weichen vertragliche Vereinbarungen und Formularklauseln vielfach von diesem gesetzlichen Leitbild ab, deren Zulässigkeit oft zweifelhaft ist.
Die Übertragung der Kosten für Kleinreparaturen auf den Mieter begegnet grundsätzlich keinen Bedenken. Da solche Vereinbarungen aber den Kern des Mietverhältnisses betreffen, bestehen gewisse Einschränkungen und Zweifel bei der Auslegung gehen zu Lasten des solche Klauseln verwendenden Vermieters. Enge Grenzen bestehen für die formularvertragliche Überwälzung auf den Mieter. Nach der Rechtsprechung sind folgende Dinge zu beachten:
Zu unterscheiden sind Vornahmeklauseln, nach denen der Mieter die Arbeiten selbst erledigen muß und Kostenklauseln, bei denen der Mieter die Kosten aus entsprechenden Arbeiten des Vermieters zu tragen hat.
Vornahmeklausel:
Eine solche ist im Wohnraummietverhältnis uneingeschränkt unwirksam, da sie den Mieter i. S. d. § 9 ABGB unangemessen benachteiligt (BGH, Urt. v. 6. Mai 1992, GE 1992, 663).
Im Gewerbemietverhältnis kann der Mieter grundsätzlich zur Vornahme der Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten verpflichtet werden (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, § 548 Rdn. 22).
Kostenklausel:
Bei einem Wohnraummietvertrag darf die Klausel nur solche Teile der Wohnung erfassen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (BGH, Urt. v. 7. Juni 1989, NJW 1989, 2247, vgl. auch GE 1989, 587). Fehlt es im Mietvertrag an einer Konkretisierung des Begriffs der Kleinreparaturen, kann auf die Definition der kleinen Instandhaltungen in § 28 Abs. 3 Satz 2 II. BV zurückgegriffen werden. Danach sind das Beheben kleiner Schäden an Installationsgegenständen für Strom, Gas und Wasser, Heiz-, Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden umfaßt. Im Umkehrschluß kann der Mieter nicht verpflichtet werden, sich an Großreparaturen zu beteiligen oder die Reparaturen an anderen nicht genannten Gegenständen zu bezahlen (Börstinghaus, Mietrecht in der Praxis, Teil 1 Rdn. 225).
Des weiteren muß die Formularklausel eine doppelte Begrenzung enthalten: Sowohl die Höhe einer Einzelreparatur als auch - für den Fall mehrerer Kleinreparaturen innerhalb eines gewissen Zeitraumes - ein Gesamtbetrag müssen festgelegt werden (BGH a. a. O.).
Die Obergrenze für eine Einzelreparatur liegt derzeit bei 150 DM (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 548 Rdn. 25). Problematisch ist die Festlegung einer solchen Grenze bei langfristigen Mietverträgen, da ein Kostenanstieg insoweit nicht berücksichtigt ist. Vereinzelt wird vorgeschlagen, statt eines festen Betrages die Kosten für eine oder eineinhalb Handwerkerstunden nebst Nebenkosten und Mehrwertsteuer anzusetzen (Langenberg, a. a. O.). Die Rechtsprechung hat sich mit einer solchen Klauselgestaltung noch nicht auseinandergesetzt.
Der Mieter muß sich bei teureren Reparaturen nicht mit diesem Betrag an den Kosten beteiligen. Es handelt sich vielmehr um einen Grenzbetrag, bei dessen Überschreitung der Vermieter die Reparatur insgesamt zu tragen hat, weil keine Kleinreparatur mehr vorliegt.
Die Festlegung eines Gesamtbetrages für mehrere innerhalb eines gewissen Zeitraumes anfallende Kleinreparaturen soll dem Mieter die Abschätzbarkeit des finanziellen Risikos, das er eingeht, ermöglichen (Börstinghaus, Mietrecht in der Praxis, Teil 1 Rdn. 227).
In der Regel wird eine jährliche Gesamtbelastung angegeben, für deren Höhe in der Rechtsprechung keine klare Linie erkennbar ist. Der BGH hält einen Betrag von 6 % der Jahresbruttokaltmiete für zulässig (Urt. v. 6. Mai 1992, s. o.), das OLG Hamburg hält 10 % der Jahresnettokaltmiete für zu hoch (Urt. v. 10. April 1991, WM 1991, 385), und in der Literatur werden 8 bis 9 % der Jahresnettomiete als Grenze angesehen (Bub/Treier, A III Rdn. 1081 a; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, § 548 Rdn. 25).
Verstößt eine Klausel gegen vorstehende von der Rechtsprechung aufgestellte Anforderungen, ist sie insgesamt unwirksam. Weder kann bei fehlender Höchstgrenze eine solche der Klausel durch Auslegung entnommen werden (BGH, Urt. v. 7. Juni 1989, s. o.), noch kommt bei Überschreitung der Höchstgrenzen eine geltungserhaltende Reduktion auf das noch zulässige Maß in Betracht.
Des weiteren verdient eine neuere Entscheidung des AG Konstanz Beachtung: Auch bei einer wirksamen Kleinreparaturklausel ist der Mieter nicht zur Übernahme von Kosten verpflichtet, die durch eine vom Vermieter in Auftrag gegebene erfolglose Reparatur entstanden sind (Urt. v. 29. August 1997, NZM 1999, 370). Dies ergebe sich aus der Auslegung der Klausel, die nur die Behebung von Schäden auf den Mieter übertragen sollte, „Beheben“ setze aber Beseitigung voraus, meint das AG. Wer die Kosten bei erfolgloser Reparatur zu tragen hat, ging aus der Klausel nicht eindeutig hervor, so daß nach der Zweifelsregelung des § 5 AGBG zu Lasten des verwendenden Vermieters zu entscheiden war.
Bei der Geschäftsraummiete wird eine formularvertragliche Klausel, die dem Mieter Instandhaltungs- und -setzungspflichten aufbürdet, grundsätzlich als zulässig angesehen und weniger engen Voraussetzungen unterworfen (Wodicka, NZM 1999, 1081). Allerdings muß bei Fehlen einer betragsmäßigen Begrenzung die Instandhaltung/Instandsetzung auf konkrete Bestandteile des Mietobjektes bezogen werden sowie dem Mietgebrauch und dem Risikobereich des Mieters zugeordnet werden können (OLG Köln, Urt. v. 17. Dezember 1993, NJW-RR 1994, 524). Wenn der Mieter auch für nicht aus seinem Risikobereich stammende und nicht mit dem Mietgebrauch zusammenhängende Schäden Beseitigung schulden soll, muß die Klausel eine Kostenbegrenzung (ca. 10 % der Jahresmiete) enthalten, da dem Mieter sonst ein unkalkulierbares Risiko überbürdet würde (Bub/Treier, II Rdn. 461). Zur Beseitigung anfänglicher Mängel oder von durch Dritte verursachten Schäden oder zum Ersatz für irreparable Einrichtungen und Anlagen kann der Geschäftsraummieter nicht wirksam verpflichtet werden (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, § 548 Rdn. 29).
Musterbrief
Laut Mietvertrag (Seite …, Nr. …) sind Sie verpflichtet, die Kosten für Kleinreparaturen zu übernehmen. Im Mietvertrag haben Sie die Kosten für Reparaturen an … übernommen, wobei für den Einzelfall eine Grenze von 150 DM und eine jährliche Gesamtbelastung von … vereinbart wurden. Eine solche Klausel ist zulässig (BGH vom 7. Juni 1989 [NJW 1989, 2247]), und die vorliegende Reparatur hält sich im Rahmen dieser Voraussetzungen.
Danach nehmen wir Sie in Höhe des aus der Rechnung ersichtlichen Betrages in Anspruch und bitten um Überweisung auf das Konto …
Die Rechtsprechung verlangt außerdem zwei Obergrenzen: eine je Reparatur und eine für das gesamte Jahr.
Gemäß § 536 BGB muß der Vermieter die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand halten. Durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführte Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Sache hat der Mieter gem. § 548 BGB nicht zu vertreten.
In der Praxis weichen vertragliche Vereinbarungen und Formularklauseln vielfach von diesem gesetzlichen Leitbild ab, deren Zulässigkeit oft zweifelhaft ist.
Die Übertragung der Kosten für Kleinreparaturen auf den Mieter begegnet grundsätzlich keinen Bedenken. Da solche Vereinbarungen aber den Kern des Mietverhältnisses betreffen, bestehen gewisse Einschränkungen und Zweifel bei der Auslegung gehen zu Lasten des solche Klauseln verwendenden Vermieters. Enge Grenzen bestehen für die formularvertragliche Überwälzung auf den Mieter. Nach der Rechtsprechung sind folgende Dinge zu beachten:
Zu unterscheiden sind Vornahmeklauseln, nach denen der Mieter die Arbeiten selbst erledigen muß und Kostenklauseln, bei denen der Mieter die Kosten aus entsprechenden Arbeiten des Vermieters zu tragen hat.
Vornahmeklausel:
Eine solche ist im Wohnraummietverhältnis uneingeschränkt unwirksam, da sie den Mieter i. S. d. § 9 ABGB unangemessen benachteiligt (BGH, Urt. v. 6. Mai 1992, GE 1992, 663).
Im Gewerbemietverhältnis kann der Mieter grundsätzlich zur Vornahme der Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten verpflichtet werden (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, § 548 Rdn. 22).
Kostenklausel:
Bei einem Wohnraummietvertrag darf die Klausel nur solche Teile der Wohnung erfassen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (BGH, Urt. v. 7. Juni 1989, NJW 1989, 2247, vgl. auch GE 1989, 587). Fehlt es im Mietvertrag an einer Konkretisierung des Begriffs der Kleinreparaturen, kann auf die Definition der kleinen Instandhaltungen in § 28 Abs. 3 Satz 2 II. BV zurückgegriffen werden. Danach sind das Beheben kleiner Schäden an Installationsgegenständen für Strom, Gas und Wasser, Heiz-, Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden umfaßt. Im Umkehrschluß kann der Mieter nicht verpflichtet werden, sich an Großreparaturen zu beteiligen oder die Reparaturen an anderen nicht genannten Gegenständen zu bezahlen (Börstinghaus, Mietrecht in der Praxis, Teil 1 Rdn. 225).
Des weiteren muß die Formularklausel eine doppelte Begrenzung enthalten: Sowohl die Höhe einer Einzelreparatur als auch - für den Fall mehrerer Kleinreparaturen innerhalb eines gewissen Zeitraumes - ein Gesamtbetrag müssen festgelegt werden (BGH a. a. O.).
Die Obergrenze für eine Einzelreparatur liegt derzeit bei 150 DM (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 548 Rdn. 25). Problematisch ist die Festlegung einer solchen Grenze bei langfristigen Mietverträgen, da ein Kostenanstieg insoweit nicht berücksichtigt ist. Vereinzelt wird vorgeschlagen, statt eines festen Betrages die Kosten für eine oder eineinhalb Handwerkerstunden nebst Nebenkosten und Mehrwertsteuer anzusetzen (Langenberg, a. a. O.). Die Rechtsprechung hat sich mit einer solchen Klauselgestaltung noch nicht auseinandergesetzt.
Der Mieter muß sich bei teureren Reparaturen nicht mit diesem Betrag an den Kosten beteiligen. Es handelt sich vielmehr um einen Grenzbetrag, bei dessen Überschreitung der Vermieter die Reparatur insgesamt zu tragen hat, weil keine Kleinreparatur mehr vorliegt.
Die Festlegung eines Gesamtbetrages für mehrere innerhalb eines gewissen Zeitraumes anfallende Kleinreparaturen soll dem Mieter die Abschätzbarkeit des finanziellen Risikos, das er eingeht, ermöglichen (Börstinghaus, Mietrecht in der Praxis, Teil 1 Rdn. 227).
In der Regel wird eine jährliche Gesamtbelastung angegeben, für deren Höhe in der Rechtsprechung keine klare Linie erkennbar ist. Der BGH hält einen Betrag von 6 % der Jahresbruttokaltmiete für zulässig (Urt. v. 6. Mai 1992, s. o.), das OLG Hamburg hält 10 % der Jahresnettokaltmiete für zu hoch (Urt. v. 10. April 1991, WM 1991, 385), und in der Literatur werden 8 bis 9 % der Jahresnettomiete als Grenze angesehen (Bub/Treier, A III Rdn. 1081 a; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, § 548 Rdn. 25).
Verstößt eine Klausel gegen vorstehende von der Rechtsprechung aufgestellte Anforderungen, ist sie insgesamt unwirksam. Weder kann bei fehlender Höchstgrenze eine solche der Klausel durch Auslegung entnommen werden (BGH, Urt. v. 7. Juni 1989, s. o.), noch kommt bei Überschreitung der Höchstgrenzen eine geltungserhaltende Reduktion auf das noch zulässige Maß in Betracht.
Des weiteren verdient eine neuere Entscheidung des AG Konstanz Beachtung: Auch bei einer wirksamen Kleinreparaturklausel ist der Mieter nicht zur Übernahme von Kosten verpflichtet, die durch eine vom Vermieter in Auftrag gegebene erfolglose Reparatur entstanden sind (Urt. v. 29. August 1997, NZM 1999, 370). Dies ergebe sich aus der Auslegung der Klausel, die nur die Behebung von Schäden auf den Mieter übertragen sollte, „Beheben“ setze aber Beseitigung voraus, meint das AG. Wer die Kosten bei erfolgloser Reparatur zu tragen hat, ging aus der Klausel nicht eindeutig hervor, so daß nach der Zweifelsregelung des § 5 AGBG zu Lasten des verwendenden Vermieters zu entscheiden war.
Bei der Geschäftsraummiete wird eine formularvertragliche Klausel, die dem Mieter Instandhaltungs- und -setzungspflichten aufbürdet, grundsätzlich als zulässig angesehen und weniger engen Voraussetzungen unterworfen (Wodicka, NZM 1999, 1081). Allerdings muß bei Fehlen einer betragsmäßigen Begrenzung die Instandhaltung/Instandsetzung auf konkrete Bestandteile des Mietobjektes bezogen werden sowie dem Mietgebrauch und dem Risikobereich des Mieters zugeordnet werden können (OLG Köln, Urt. v. 17. Dezember 1993, NJW-RR 1994, 524). Wenn der Mieter auch für nicht aus seinem Risikobereich stammende und nicht mit dem Mietgebrauch zusammenhängende Schäden Beseitigung schulden soll, muß die Klausel eine Kostenbegrenzung (ca. 10 % der Jahresmiete) enthalten, da dem Mieter sonst ein unkalkulierbares Risiko überbürdet würde (Bub/Treier, II Rdn. 461). Zur Beseitigung anfänglicher Mängel oder von durch Dritte verursachten Schäden oder zum Ersatz für irreparable Einrichtungen und Anlagen kann der Geschäftsraummieter nicht wirksam verpflichtet werden (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, § 548 Rdn. 29).
Musterbrief
Laut Mietvertrag (Seite …, Nr. …) sind Sie verpflichtet, die Kosten für Kleinreparaturen zu übernehmen. Im Mietvertrag haben Sie die Kosten für Reparaturen an … übernommen, wobei für den Einzelfall eine Grenze von 150 DM und eine jährliche Gesamtbelastung von … vereinbart wurden. Eine solche Klausel ist zulässig (BGH vom 7. Juni 1989 [NJW 1989, 2247]), und die vorliegende Reparatur hält sich im Rahmen dieser Voraussetzungen.
Danach nehmen wir Sie in Höhe des aus der Rechnung ersichtlichen Betrages in Anspruch und bitten um Überweisung auf das Konto …
Autor: Daniela Bierbaum
