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Erstmals richtig in die Tiefe gegangen
"Leerstands- und Vermietungssituation in Berlin im Jahr 2002"
07.11.2002 (GE 21/02, Seite 1366) Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. (BBU) hat mit einer neuen Studie umfassende Erkenntnisse zur Leerstands- und Vermietungssituation in Berlin präsentiert und darin auch detailliert die Berliner Bezirke beleuchtet (und zwar auf der Basis der alten Bezirksgrenzen).
Grundlage war eine Umfrage unter den 148 Berliner Mitgliedsunternehmen des BBU, die zur Zeit etwa 750.000 Mietwohnungen verwalten. In die Befragung flossen Daten zu etwa 575.000 Wohnungen ein. Die Befragung konzentriert sich auf den Zeitraum vom 30. Juni 2001 bis 30. Juni 2002. Die BBU-Studie enthält Informationen zur aktuellen Leerstandsentwicklung und erfaßt Mieterwechsel- und Wiedervermietungszahlen. Kündigungsgründe von Mietern werden deutlich und Maßnahmen zur dauerhaften Vermietung werden aufgezeigt. Die außerordentlich detaillierten Ergebnisse zeigen nicht nur Wege zu besseren Vermietbarkeit, sondern sie geben auch Hinweise darauf, welche Wohnungstypen etwa zusammengelegt werden können und wo mit nur geringem Risiko an der Mieterhöhungsschraube gedreht werden kann.
Kündigungsgründe von Mietern
Im Befragungszeitraum wurden 11,9 % der in der Umfrage erfaßten Wohnungen gekündigt. Die überwiegende Zahl der Kündigungen (10,9 %) erfolgte durch den Mieter. Der am häufigsten genannte Kündigungsgrund war die Wohnungsgröße. Die Wohnung war den Mietern zu klein geworden. Die Miethöhe spielte dagegen kaum eine Rolle. In den östlichen Bezirksteilen war darüber hinaus die Unzufriedenheit mit der Lage und der Ausstattung der Wohnung ein Kündigungsgrund.
Wohnungsunternehmen werben um Mieter
Insgesamt 9,9 % aller Mietwohnungen wurden im Befragungszeitraum erst- oder wiedervermietet. Die Wohnungsunternehmen nutzen verschiedene Möglichkeiten gekündigte bzw. leer stehende Wohnungen neu zu vermieten. Bei nicht einmal der Hälfte aller Neuvermietungen haben die Unternehmen auf die eigene Bewerberkartei zurückgegriffen.
Neben Zeitungsanzeigen wird auch über Call-Center und Internet aktiv um Mieter geworben. Viele Wohnungsunternehmen, besonders in den östlichen Bezirksteilen, bieten neuen Mietern besondere Vergünstigungen an (zum Beispiel mietfreie Zeiten) oder führen erfolgreich Sonderaktionen durch (wie Bustouren durch den zu vermietenden Kiez). Fast jeder neunte Mieter wurde durch solche Aktionen gewonnen.
Wohnungsleerstand
Bereits im Jahr 2001 zeichnete sich eine Stagnation der Leerstandsentwicklung ab. Derzeit gibt es auf dem Berliner Wohnungsmarkt erste Anzeichen, daß die Talsohle beim Leerstand durchschritten ist. So zeigt die aktuelle Umfrage, mit dem Stichtag 30. Juni 2002, eine leicht fallende Tendenz für den Leerstand.
Vermietbarkeit von Wohnungen
Kriterien, welche die Vermietbarkeit von Wohnungen beeinflussen, sind Wohnungsgrößen, Mietpreise, Lage der Wohnungen im Gebäude und die Wohnlagen laut Berliner Mietspiegel. Darüber hinaus spielen Ausstattungsmerkmale eine Rolle.
Vermietbarkeit nach Wohnungsgröße
2 bis 2,5-Zimmer-Wohnungen haben die mit Abstand niedrigste Leerstandsquote (3,9 %). Die Leerstandsquoten von 1 bis 3,5 Zimmerwohnungen sind um fast 2 Prozentpunkte höher. Den höchsten Leerstand (10,4 %) haben große Wohnungen ab 4 Zimmer.
1 bis 1,5 Zimmer-Wohnungen waren insgesamt am wenigsten gefragt. Bei zwei Dritteln aller Berliner Bezirke waren die Leerstandsquoten für diese Wohnungen am höchsten. 2 bis 2,5 Zimmer ließen sich vor allem in Lichtenberg, Hohenschönhausen, Hellersdorf und Marzahn am besten vermieten. 3 bis 3,5 Zimmer waren in Wedding, Wilmersdorf, Schöneberg, Kreuzberg und Steglitz und in den östlichen Bezirken mit Altbaubestand - wie in Prenzlauer Berg, Friedrichshain und Mitte - am besten vermietbar.
Vermietbarkeit nach Mietpreis
Wohnungen in der unteren Mietpreiskategorie - bis zu 3 Euro/qm - ließen sich in den ehemaligen Bezirken im Ostteil Berlins am schwersten vermieten. Hierbei dürfte es sich überwiegend um unsanierte Bestände handeln.
Während Wohnungen zwischen 3 und 4 Euro/qm in westlichen Bezirken besser vermietbar waren, wurden in den östlichen Bezirken eher Wohnungen für 4 bis 5 Euro nachgefragt. Die Ursache dafür liegt darin, daß in den Bezirken im Ostteil Berlins in den vergangenen Jahren umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Viele Mieter sind hier bereit, für einen guten Ausstattungsstandard eine entsprechend höhere Miete zu zahlen.
Vermietbarkeit nach Lage im Gebäude
Wohnungen im Erdgeschoß sind am wenigsten gefragt. Die Leerstandsquoten der Wohnungen in den oberen Stockwerken sind stark davon abhängig, ob ein Fahrstuhl vorhanden ist. Wohnungen ab dem 4. Obergeschoß mit Fahrstuhl waren in 11 der ehemaligen Bezirke am stärksten gefragt. In 5 Bezirken (Wilmersdorf, Hohenschönhausen, Tiergarten, Tempelhof und Schöneberg) waren sie allerdings am schwersten vermietbar.
Vermietbarkeit nach Wohnlage laut Berliner Mietspiegel
In mittleren und guten Wohnlagen lassen sich Wohnungen in der Regel besser vermieten als in einfachen Wohnlagen. Erwartungsgemäß waren Wohnungen mit ungünstigem Wohnungsschnitt, schlechter Ausstattung und unattraktivem Wohnumfeld nur schwer vermietbar. Dies zeigt, daß weiterhin umfassende Bau-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen notwendig sind, um die Vermietung zu gewährleisten. Dazu gehören auch Grundrißänderungen. Viele Mieter sind bereit, hierfür entsprechende Mietpreise zu zahlen.
Die BBU-Materialie „Leerstands- und Vermietungssituation in Berlin im Jahr 2002“ kann für 75 Euro zzgl. Mehrwertsteuer bestellt werden beim GRUNDEIGENTUM-VERLAG GmbH, Telefon 030/41 47 69-11, Fax 030/411 30 25, eMail: [email protected]
Kündigungsgründe von Mietern
Im Befragungszeitraum wurden 11,9 % der in der Umfrage erfaßten Wohnungen gekündigt. Die überwiegende Zahl der Kündigungen (10,9 %) erfolgte durch den Mieter. Der am häufigsten genannte Kündigungsgrund war die Wohnungsgröße. Die Wohnung war den Mietern zu klein geworden. Die Miethöhe spielte dagegen kaum eine Rolle. In den östlichen Bezirksteilen war darüber hinaus die Unzufriedenheit mit der Lage und der Ausstattung der Wohnung ein Kündigungsgrund.
Wohnungsunternehmen werben um Mieter
Insgesamt 9,9 % aller Mietwohnungen wurden im Befragungszeitraum erst- oder wiedervermietet. Die Wohnungsunternehmen nutzen verschiedene Möglichkeiten gekündigte bzw. leer stehende Wohnungen neu zu vermieten. Bei nicht einmal der Hälfte aller Neuvermietungen haben die Unternehmen auf die eigene Bewerberkartei zurückgegriffen.
Neben Zeitungsanzeigen wird auch über Call-Center und Internet aktiv um Mieter geworben. Viele Wohnungsunternehmen, besonders in den östlichen Bezirksteilen, bieten neuen Mietern besondere Vergünstigungen an (zum Beispiel mietfreie Zeiten) oder führen erfolgreich Sonderaktionen durch (wie Bustouren durch den zu vermietenden Kiez). Fast jeder neunte Mieter wurde durch solche Aktionen gewonnen.
Wohnungsleerstand
Bereits im Jahr 2001 zeichnete sich eine Stagnation der Leerstandsentwicklung ab. Derzeit gibt es auf dem Berliner Wohnungsmarkt erste Anzeichen, daß die Talsohle beim Leerstand durchschritten ist. So zeigt die aktuelle Umfrage, mit dem Stichtag 30. Juni 2002, eine leicht fallende Tendenz für den Leerstand.
Vermietbarkeit von Wohnungen
Kriterien, welche die Vermietbarkeit von Wohnungen beeinflussen, sind Wohnungsgrößen, Mietpreise, Lage der Wohnungen im Gebäude und die Wohnlagen laut Berliner Mietspiegel. Darüber hinaus spielen Ausstattungsmerkmale eine Rolle.
Vermietbarkeit nach Wohnungsgröße
2 bis 2,5-Zimmer-Wohnungen haben die mit Abstand niedrigste Leerstandsquote (3,9 %). Die Leerstandsquoten von 1 bis 3,5 Zimmerwohnungen sind um fast 2 Prozentpunkte höher. Den höchsten Leerstand (10,4 %) haben große Wohnungen ab 4 Zimmer.
1 bis 1,5 Zimmer-Wohnungen waren insgesamt am wenigsten gefragt. Bei zwei Dritteln aller Berliner Bezirke waren die Leerstandsquoten für diese Wohnungen am höchsten. 2 bis 2,5 Zimmer ließen sich vor allem in Lichtenberg, Hohenschönhausen, Hellersdorf und Marzahn am besten vermieten. 3 bis 3,5 Zimmer waren in Wedding, Wilmersdorf, Schöneberg, Kreuzberg und Steglitz und in den östlichen Bezirken mit Altbaubestand - wie in Prenzlauer Berg, Friedrichshain und Mitte - am besten vermietbar.
Vermietbarkeit nach Mietpreis
Wohnungen in der unteren Mietpreiskategorie - bis zu 3 Euro/qm - ließen sich in den ehemaligen Bezirken im Ostteil Berlins am schwersten vermieten. Hierbei dürfte es sich überwiegend um unsanierte Bestände handeln.
Während Wohnungen zwischen 3 und 4 Euro/qm in westlichen Bezirken besser vermietbar waren, wurden in den östlichen Bezirken eher Wohnungen für 4 bis 5 Euro nachgefragt. Die Ursache dafür liegt darin, daß in den Bezirken im Ostteil Berlins in den vergangenen Jahren umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Viele Mieter sind hier bereit, für einen guten Ausstattungsstandard eine entsprechend höhere Miete zu zahlen.
Vermietbarkeit nach Lage im Gebäude
Wohnungen im Erdgeschoß sind am wenigsten gefragt. Die Leerstandsquoten der Wohnungen in den oberen Stockwerken sind stark davon abhängig, ob ein Fahrstuhl vorhanden ist. Wohnungen ab dem 4. Obergeschoß mit Fahrstuhl waren in 11 der ehemaligen Bezirke am stärksten gefragt. In 5 Bezirken (Wilmersdorf, Hohenschönhausen, Tiergarten, Tempelhof und Schöneberg) waren sie allerdings am schwersten vermietbar.
Vermietbarkeit nach Wohnlage laut Berliner Mietspiegel
In mittleren und guten Wohnlagen lassen sich Wohnungen in der Regel besser vermieten als in einfachen Wohnlagen. Erwartungsgemäß waren Wohnungen mit ungünstigem Wohnungsschnitt, schlechter Ausstattung und unattraktivem Wohnumfeld nur schwer vermietbar. Dies zeigt, daß weiterhin umfassende Bau-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen notwendig sind, um die Vermietung zu gewährleisten. Dazu gehören auch Grundrißänderungen. Viele Mieter sind bereit, hierfür entsprechende Mietpreise zu zahlen.
Die BBU-Materialie „Leerstands- und Vermietungssituation in Berlin im Jahr 2002“ kann für 75 Euro zzgl. Mehrwertsteuer bestellt werden beim GRUNDEIGENTUM-VERLAG GmbH, Telefon 030/41 47 69-11, Fax 030/411 30 25, eMail: [email protected]
