Kein Schadensersatz für Schönheitsreparaturen vor Mietende

23.10.2002 (GE 20/02, Seite 1302) Erst bei Beendigung und nicht schon im Verlauf des Mietverhältnisses kann Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gefordert werden.

Der Fall: Der Mieter hatte das Mietverhältnis verfrüht und damit unwirksam gekündigt und war ausgezogen. Der Vermieter forderte den Mieter sogleich zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf und verlangte Schandersatz, weil der Mieter nichts tat. Das Mietverhältnis endete wegen der unwirksamen Kündigung erst längere Zeit danach.

Die Entscheidung: Das Kammergericht (es handelte sich um ein Gewerbemietverhältnis) sprach dem Vermieter keinen Schadensersatz wegen der unterbliebenen Schönheitsreparaturen zu, denn der Anspruch des Vermieters auf Vornahme von Schönheitsreparaturen könne sich erst mit Beendigung des Mietverhältnisses in einen Schadensersatzanspruch umwandeln. Zur Zeit der Aufforderung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen sei das Mietverhältnis jedoch noch nicht beendet gewesen. Das gelte auch, wenn der Mieter vorzeitig und treuwidrig ausziehe und die Mietsache zurückgebe. Einem Teil der landgerichtlichen Rechtsprechung, wonach mit der vorzeitigen Rückgabe der Mietsache auch ein Interesse des Vermieters an der Durchführung der Schönheitsreparaturen entstehe, sei nicht zu folgen.

Der Kommentar: Die Entscheidung des Kammergerichts steht im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH, wonach der Erfüllungsanspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen erst mit Ende des Mietverhältnisses in einen Schadensersatzanspruch umgewandelt werden kann. Das Kammergericht bezieht sich dazu auf die BGH-Entscheidung (GE 1990, 1139), wonach der Vermieter im laufenden Mietverhältnis zwar auch einen Anspruch auf Durchführung fälliger Schönheitsreparaturen hat, hierzu jedoch bei Weigerung des Mieters nur einen Vorschuß verlangen kann, mit dem er dann anstelle des Mieters die Schönheitsreparaturen durchführen und finanzieren kann, er aber nicht Schadensersatz geltend machen kann. Diese Rechtsfolgen ergeben sich auch aus der Entscheidung des BGH in GE 1991, 975. Dort war schon vor Ende des Mietverhältnisses das Verfahren nach § 326 BGB a. F., jetzt § 281 BGB in der Fassung der Schuldrechtsreform, durchgeführt worden. Das hatte der BGH für unwirksam erachtet, sich allerdings damit geholfen, in dem vorzeitigen Auszug des Mieters eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung zu sehen, so daß sich dann zum Ende des Mietverhältnisses das Verfahren nach § 326 BGB a. F. erübrigte (was auch wiederum zweifelhaft ist; vgl. z. B. LG Berlin GE 2002, 1199).
Die Zivilkammern 61 und 67 des Landgerichts Berlin hielten bisher immer eine sog. vorzeitige Vertragsabwicklung für möglich, die den Vermieter berechtige, bereits vor dem eigentlichen Vertragsende gem. § 326 BGB a. F./§ 281 BGB n. F. vorzugehen.
Dies steht im Gegensatz zur Rechtsprechung der Zivilkammern 62 und 64 (vgl. z. B. GE 2001, 697). Die Entscheidung des Kammergerichts ist zwar zu einem Gewerbemietverhältnis ergangen, läßt sich aber ohne jeglichen Abstrich auch auf die Wohnraummiete übertragen. Die Entscheidungsgründe sind wohltuend klar und eindeutig. Der Vermieter muß sich also entscheiden, ob er die verfrühte Kündigung des Mieters annehmen will, was zur Folge hat, daß er keinen weiteren Mietanspruch hat, dann aber sogleich Schönheitsreparaturen und gegebenenfalls Schadensersatz verlangen kann. Will er die Mietzahlung bis zum Ende des Mietverhältnisses, kann er nicht gleichzeitig die erst zum Ende des Mietverhältnisses fälligen Schönheitsreparaturen und gegebenenfalls Schadensersatz geltend machen.
Es bleibt abzuwarten, ob die Zivilkammern 61 und 67 im Hinblick auf die Kammergerichtsentscheidung ihre Rechtsprechung überdenken.
KG, Urteil vom 29. August 2002 - 20 U 112/01 - Wortlaut Seite 1330

Autor: Klaus Schach