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Unentgeltlich genutzte Grundstücke im Beitrittsgebiet
Ansprüche bis 7. November 2002, 24.00 Uhr, geltend machen, sonst droht die Verjährung
23.10.2002 (GE 20/02, Seite 1322) Bei einer Reihe von im Beitrittsgebiet belegenen Grundstücken mußten Nutzer in bestimmten Fallkonstellationen in der Zeit vom 22. Juli 1992 bis 31. Dezember 1994 kein laufendes Entgelt an die Grundstückseigentümer bezahlen, sondern konnten sich auf den unentgeltlichen Besitzschutz nach Art. 233 § 2 a EGBGB - das sog. Besitzschutzmoratorium - berufen. Das Bundesverfassungsgericht hat das beanstandet, der Gesetzgeber hat repariert, nun müssen die Grundstückseigentümer das ihnen zustehende Entgelt beanspruchen. Es droht Verjährung: Soweit der Nutzer den Entgeltanspruch nicht bis spätestens Donnerstag, 7. November 2002, 24.00 Uhr, ausgeglichen hat, muß der Anspruch bis zu diesem Zeitpunkt in verjährungsunterbrechender Weise geltend gemacht werden. Ansonsten verjähren die gesetzlichen Entgeltansprüche am Freitag, dem 8. November 2002.
I. Hintergrund
Der Bundesgesetzgeber hatte mit Wirkung zum 22. Juli 1992 im 2. Vermögensrechtsänderungsgesetz das sog. Besitzschutzmoratorium in Art. 233 § 2 a EGBGB geschaffen. Für die dort in Abs. 1 lit. a bis d ausdrücklich genannten Rechtsverhältnisse bestand grundsätzlich keine Verpflichtung des Nutzers, an den Grundstückseigentümer ein laufendes Entgelt zu zahlen. Es sei denn, es bestanden vertragliche Abmachungen, die eine ausdrückliche Nutzungsentgeltpflicht vorsahen. Die Unentgeltlichkeit der Nutzung war befristet bis 31. Dezember 1994. Mit Inkrafttreten des SachenRBerG zum 1. Januar 1995 bestand eine gesetzliche Entgeltpflicht des Nutzers, wenn ein laufender Entgeltanspruch vom Eigentümer geltend gemacht wurde und wenn er sich auf ein notarielles Vermittlungsverfahren nach dem SachenRBerG eingelassen hatte oder selbst beantragt hatte. Das Bundesverfassungsgericht hat im Beschluß vom 8. April 1998 - ZOV 1998, 331, Anm. GE 1998, 943 - den Entgeltausschluß als verfassungswidrig festgestellt und den Bundesgesetzgeber verpflichtet, eine gesetzliche Entgeltregelung zu schaffen. Dies ist durch die Neufassung des Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 2 bis 4 EGBGB im Grundstücksrechtsänderungsgesetz (GrundRÄndG, BGBl. I 2000, 1481) erfolgt. Das Gesetz wurde am 7. November verkündet und ist am 8. November 2000 in Kraft getreten. Der gesetzliche Entgeltanspruch des Eigentümers verjährt nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 7 EGBGB, wenn er nicht in verjährungsunterbrechender Weise bis Donnerstag, 7. November, 24.00 Uhr, gegenüber dem Nutzer geltend gemacht worden ist.
II. Betroffene Rechtsverhältnisse
Dem Grundstückseigentümer steht ein gesetzlicher Entgeltanspruch für den Zeitraum 22. Juli 1992 bis 31. Dezember 1994 für im Beitrittsgebiet belegene Grundstücke zu, wenn
1. das Grundstück bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 aufgrund einer bestandskräftigen Baugenehmigung bebaut oder mit Billigung staatlicher Stellen oder gesellschaftlicher Organe bebaut oder zu bebauen begonnen wurde und das Grundstück spätestens am 22. Juli 1992 selbst genutzt worden ist. Darunter fallen insbesondere Ein- und Zweifamilienhausbebauungen, Bebauungen von Datschen/Erholungsbaulichkeiten, die zu wohnhaustauglichen Gebäuden umgebaut wurden und die mit staatlicher Billigung am 3. Oktober 1990 zu Wohnzwecken vom Nutzer genutzt werden (sog. unechte Datschen);
2. wenn Genossenschaften und ehemalige volkseigene Betriebe der Wohnungswirtschaft (VEB KWV) aufgrund einer vor dem 3. Oktober 1990 bestandskräftig erteilten Baugenehmigung oder mit sonstiger Billigung staatlicher oder gesellschaftlicher Organe ein Gebäude errichtet hatten oder errichtete Gebäude und dazugehörige Grundstücksflächen zur selbständigen Bewirtschaftung und Verwaltung übertragen worden waren und von diesen oder ihren Rechtsnachfolgern genutzt werden. Darunter fallen insbesondere Nutzungen durch die früheren Konsumgenossenschaften und sog. wilde Bebauungen auf im Fremdeigentum stehenden Grundstücken, für die zumindest eine Baugenehmigung erteilt oder mit staatlicher Billigung die Errichtung durchgeführt worden war;
3. soweit der Nutzer aufgrund eines sog. unentgeltlichen Überlassungsvertrages ein bei Vertragsabschluß mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück nutzte. Betroffen sind auch Überlassungsverträge, bei denen der Nutzer originär ein Wohngebäude errichtet hat oder ein Altgebäude durch Vergrößerung der Wohnfläche um mehr als 50 % erweitert hat oder Investitionen des Nutzers von mehr als 50 % im Verhältnis zu der Altbausubstanz getätigt wurden (Fallgruppe des § 12 Abs. 2 SachenRBerG). Betroffen sind auch Überlassungsverträge, wenn ein Altgebäude nicht mehr nutzungsfähig war (Stichwort: Ruine), in neubaugleicher Weise vom Nutzer wiederhergerichtet wurde oder durch Baumaßnahmen der bisherige Nutzungszweck eines Gebäudes verändert wurde (Beispiel: von gewerblicher Nutzung zu Wohnungsnutzung) und die Investition des Nutzers einer Neubaumaßnahme gleichkommt (Fallgruppe der neubaugleichen Errichtungen nach § 12 Abs. 1 SachenRBerG).
Soweit der Nutzer ein auf dem Grundstück aufstehendes Gebäude gekauft hat oder den Kauf beantragt hatte oder das Grundstück mit dem aufstehenden Gebäude gekauft oder den Kauf beantragt hatte (sog. hängende Kaufverträge), besteht ein gesetzlicher Entgeltanspruch. Dies betrifft insbesondere die sog. Modrow-Kaufverträge aufgrund des Verkaufs-/Modrow-Gesetzes vom 7. März 1990, wonach volkseigene Gebäude, aber auch volkseigene Grundstücke von den Nutzern/Mietern gekauft werden konnten. Soweit bei diesen Grundstücksnutzungsverhältnissen bisher von den Nutzern in dem Zeitraum vom 22. Juli 1992 bis 31. Dezember 1994 kein Entgelt gezahlt wurde, kann der Grundstückseigentümer ein gesetzliches Entgelt vom Nutzer verlangen.
III. Entgeltanspruch vom 22. Juli 1992 bis 31. Dezember 1994
Soweit ein Rechtsverhältnis zwischen dem Eigentümer des Grundstückes und einem Nutzer vom 22. Juli 1992 bis 31. Dezember 1994 gem. Art. 233 § 2 a Abs. 1 lit. a bis d EGBGB bestand, hat der Grundstückseigentümer einen einmaligen Entgeltnachzahlungsanspruch „in Höhe des nach § 51 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1, §§ 43, 45 des SachRBerG zu zahlenden Erbbauzinses“. Aufgrund der ausdrücklichen gesetzlichen Nennung der sachenrechtlichen Paragraphen kann nur nach diesen der Erbbauzins bestimmt werden.
Der regelmäßige Erbbauzins ist in § 43 Abs. 2 SachRBerG geregelt und beträgt beispielsweise
— für Eigenheime 2 % jährlich des Bodenwertes oder
— 4 % jährlich des Bodenwertes, wenn die genutzte Fläche größer als 500 m2 ist und die darüber hinausgehende Fläche abtrennbar und selbstständig baulich nutzbar ist oder die genutzte Fläche größer als 1.000 m2 ist und die darüber hinausgehende Fläche abtrennbar und angemessen wirtschaftlich nutzbar ist,
— für ein im staatlichen oder genossenschaftlichen Wohnungsbau bebautes Grundstück 2 % jährlich des Bodenwertes oder
— bei öffentlichen Zwecken dienenden oder land- und forstwirtschaftlichen oder gewerblich genutzten Grundstücken 3,5 % des jährlichen Bodenwerts.
In § 45 SachRBerG ist eine Sonderregelung für dem SachRBerG unterfallende bebaute Grundstücke, die aufgrund sogenannter unechter Überlassungsverträge genutzt wurden, getroffen, wonach ein regelmäßiger jährlicher Erbbauzins von 4 % üblich ist, wobei dieser berechnet wird aus dem Bodenwert des Grundstückes zzgl. Restwert des überlassenen Gebäudes. Der Verweis auf § 51 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 SachRBerG bedeutet, daß von diesen o. a. üblichen Erbbauzinsen nur ein Viertel geltend gemacht werden kann.
IV. Entgeltanspruch vom 1. Januar 1995 bis 31. März 1995
Die unter III. dargestellten eigentümerseitigen Entgeltansprüche kann der Eigentümer für den Zeitraum vom 1. Januar 1995 bis 31. März 1995 nur unter den vom Gesetzgeber neu geschaffenen Voraussetzungen in Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 5 EGBGB n. F. verlangen. Voraussetzung für den Entgeltanspruch ist, daß sich der Eigentümer unverzüglich, d. h. ohne schuldhaftes Zögern, auf ein notarielles Vermittlungsverfahren nach dem SachRBerG oder dem Bodenordnungsverfahren eingelassen hat, das bereits bis 31. März 1995 eingeleitet worden ist. Gemeint ist offensichtlich, daß der Nutzer ein entsprechendes Bereinigungsverfahren durch Antragstellung (diese war seit Inkrafttreten des SachenRBerG zum 1. Oktober 1994 von da an möglich) eingeleitet hat.
Hat der Eigentümer sich nicht unverzüglich auf ein solches (vom Nutzer) eingeleitetes Verfahren eingelassen, soll ihm gerade für den Vierteljahreszeitraum 1. Januar bis 31. März 1995 kein Entgeltanspruch zustehen. Diese unnötige gesetzliche Bestimmung steht im Widerspruch zu der neu gefaßten Regelung in Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 8 EGBGB n. F. Dort ist nämlich nunmehr geregelt, daß der Grundstückseigentümer vom 1. Januar 1995 an vom Nutzer auch ein Entgelt beanspruchen kann, wenn er sich auf ein notarielles Vermittlungsverfahren eingelassen hat. Dort ist das Erfordernis der „unverzüglichen“ Einlassung auf eine Verhandlung nicht enthalten. Der neu gefaßte Satz 8 verdrängt somit das „Unverzüglichkeitserfordernis“ des neugefaßten Satzes 5, der damit leerläuft. Läßt sich nämlich der Eigentümer ab 1. Januar 1995 nicht unverzüglich auf ein vom Nutzer eingeleitetes notarielles Vermittlungsverfahren ein, so kann er zwar nach der Neuregelung in Satz 5 für den Vierteljahreszeitraum vom 1. Januar bis 31. März 1995 keinen laufenden Entgeltanspruch verlangen, dieser steht ihm aber nach dem neu gefaßten Satz 8 zu.
Der ohnehin unverständliche neu gefaßte Satz 5 sollte wegen der Gesetzespanne „unverzüglich“ ersatzlos gestrichen werden.
V. Fälligkeit des Entgeltanspruches und Verjährung
1. Fälligkeit
Der eigentümerseitige, gesetzliche Entgeltanspruch (für den Zeitraum 22. Juli 1992 bis 31. Dezember 1994 bzw. 1. Januar 1995 bis 31. März 1995) kann vom Eigentümer seit Inkrafttreten des GrundRÄndG, d. h. seit 8. November 2000 vom Nutzer „verlangt“ werden. Die Fälligkeit des Zahlungsanspruches tritt aber erst mit Geltendmachung gegenüber dem Nutzer ein. Besondere Formvorschriften bestehen nicht. Es empfiehlt sich jedoch, in nachweisbarer Form, nach Möglichkeit schriftlich, den Entgeltanspruch dem Nutzer schriftlich darzulegen, wie in den Beispielen a) und b) erläutert. Um den Nachweis der Geltendmachung des Entgeltanspruches zu erbringen, empfiehlt sich die schriftliche Berechnung und Einforderung des Nutzungsentgeltes und Zustellung per Boten an die Wohnanschrift/den Geschäftssitz des Nutzers, per Einschreiben/Rückschein oder Zustellung per Gerichtsvollzieher. In dem Zahlungsaufforderungsschreiben sollte dem Nutzer eine angemessene Frist zur Zahlung, höchstens aber bis zur Verjährung des gesetzlichen Entgeltanspruches am Donnerstag, dem 7. November 2002, 24.00 Uhr, gesetzt werden.
2. Verjährung
Der gesetzliche Entgeltanspruch des Eigentümers verjährt am Donnerstag, 7. Novem-ber 2002, 24.00 Uhr. Dies ist verklausuliert in Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 7 EGBGB geregelt und ergibt sich im Zusammenspiel mit § 188 Abs. 2, § 187 Abs. 2 BGB. Ist eine vollständige Zahlung des Entgeltes durch den Nutzer bis zu diesem Verjährungszeitpunkt nicht erfolgt, und hat der Nutzer auch nicht ausdrücklich auf die Einrede der Verjährung gegenüber dem Grundstückseigentümer verzichtet, so kann die Verjährung des Entgeltanspruches nur verhindert werden, wenn in verjährungsunterbrechender Weise der Entgeltanspruch geltend gemacht wird. Dies kann beispielsweise durch Einreichung eines Mahnbescheidsantrages oder Einreichung einer Zahlungsklage, die jeweils bis Donnerstag, 7. November 2002, 24.00 Uhr, beim entsprechenden Gericht eingegangen sein müssen, bewirkt werden.
Der Bundesgesetzgeber hatte mit Wirkung zum 22. Juli 1992 im 2. Vermögensrechtsänderungsgesetz das sog. Besitzschutzmoratorium in Art. 233 § 2 a EGBGB geschaffen. Für die dort in Abs. 1 lit. a bis d ausdrücklich genannten Rechtsverhältnisse bestand grundsätzlich keine Verpflichtung des Nutzers, an den Grundstückseigentümer ein laufendes Entgelt zu zahlen. Es sei denn, es bestanden vertragliche Abmachungen, die eine ausdrückliche Nutzungsentgeltpflicht vorsahen. Die Unentgeltlichkeit der Nutzung war befristet bis 31. Dezember 1994. Mit Inkrafttreten des SachenRBerG zum 1. Januar 1995 bestand eine gesetzliche Entgeltpflicht des Nutzers, wenn ein laufender Entgeltanspruch vom Eigentümer geltend gemacht wurde und wenn er sich auf ein notarielles Vermittlungsverfahren nach dem SachenRBerG eingelassen hatte oder selbst beantragt hatte. Das Bundesverfassungsgericht hat im Beschluß vom 8. April 1998 - ZOV 1998, 331, Anm. GE 1998, 943 - den Entgeltausschluß als verfassungswidrig festgestellt und den Bundesgesetzgeber verpflichtet, eine gesetzliche Entgeltregelung zu schaffen. Dies ist durch die Neufassung des Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 2 bis 4 EGBGB im Grundstücksrechtsänderungsgesetz (GrundRÄndG, BGBl. I 2000, 1481) erfolgt. Das Gesetz wurde am 7. November verkündet und ist am 8. November 2000 in Kraft getreten. Der gesetzliche Entgeltanspruch des Eigentümers verjährt nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 7 EGBGB, wenn er nicht in verjährungsunterbrechender Weise bis Donnerstag, 7. November, 24.00 Uhr, gegenüber dem Nutzer geltend gemacht worden ist.
II. Betroffene Rechtsverhältnisse
Dem Grundstückseigentümer steht ein gesetzlicher Entgeltanspruch für den Zeitraum 22. Juli 1992 bis 31. Dezember 1994 für im Beitrittsgebiet belegene Grundstücke zu, wenn
1. das Grundstück bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 aufgrund einer bestandskräftigen Baugenehmigung bebaut oder mit Billigung staatlicher Stellen oder gesellschaftlicher Organe bebaut oder zu bebauen begonnen wurde und das Grundstück spätestens am 22. Juli 1992 selbst genutzt worden ist. Darunter fallen insbesondere Ein- und Zweifamilienhausbebauungen, Bebauungen von Datschen/Erholungsbaulichkeiten, die zu wohnhaustauglichen Gebäuden umgebaut wurden und die mit staatlicher Billigung am 3. Oktober 1990 zu Wohnzwecken vom Nutzer genutzt werden (sog. unechte Datschen);
2. wenn Genossenschaften und ehemalige volkseigene Betriebe der Wohnungswirtschaft (VEB KWV) aufgrund einer vor dem 3. Oktober 1990 bestandskräftig erteilten Baugenehmigung oder mit sonstiger Billigung staatlicher oder gesellschaftlicher Organe ein Gebäude errichtet hatten oder errichtete Gebäude und dazugehörige Grundstücksflächen zur selbständigen Bewirtschaftung und Verwaltung übertragen worden waren und von diesen oder ihren Rechtsnachfolgern genutzt werden. Darunter fallen insbesondere Nutzungen durch die früheren Konsumgenossenschaften und sog. wilde Bebauungen auf im Fremdeigentum stehenden Grundstücken, für die zumindest eine Baugenehmigung erteilt oder mit staatlicher Billigung die Errichtung durchgeführt worden war;
3. soweit der Nutzer aufgrund eines sog. unentgeltlichen Überlassungsvertrages ein bei Vertragsabschluß mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück nutzte. Betroffen sind auch Überlassungsverträge, bei denen der Nutzer originär ein Wohngebäude errichtet hat oder ein Altgebäude durch Vergrößerung der Wohnfläche um mehr als 50 % erweitert hat oder Investitionen des Nutzers von mehr als 50 % im Verhältnis zu der Altbausubstanz getätigt wurden (Fallgruppe des § 12 Abs. 2 SachenRBerG). Betroffen sind auch Überlassungsverträge, wenn ein Altgebäude nicht mehr nutzungsfähig war (Stichwort: Ruine), in neubaugleicher Weise vom Nutzer wiederhergerichtet wurde oder durch Baumaßnahmen der bisherige Nutzungszweck eines Gebäudes verändert wurde (Beispiel: von gewerblicher Nutzung zu Wohnungsnutzung) und die Investition des Nutzers einer Neubaumaßnahme gleichkommt (Fallgruppe der neubaugleichen Errichtungen nach § 12 Abs. 1 SachenRBerG).
Soweit der Nutzer ein auf dem Grundstück aufstehendes Gebäude gekauft hat oder den Kauf beantragt hatte oder das Grundstück mit dem aufstehenden Gebäude gekauft oder den Kauf beantragt hatte (sog. hängende Kaufverträge), besteht ein gesetzlicher Entgeltanspruch. Dies betrifft insbesondere die sog. Modrow-Kaufverträge aufgrund des Verkaufs-/Modrow-Gesetzes vom 7. März 1990, wonach volkseigene Gebäude, aber auch volkseigene Grundstücke von den Nutzern/Mietern gekauft werden konnten. Soweit bei diesen Grundstücksnutzungsverhältnissen bisher von den Nutzern in dem Zeitraum vom 22. Juli 1992 bis 31. Dezember 1994 kein Entgelt gezahlt wurde, kann der Grundstückseigentümer ein gesetzliches Entgelt vom Nutzer verlangen.
III. Entgeltanspruch vom 22. Juli 1992 bis 31. Dezember 1994
Soweit ein Rechtsverhältnis zwischen dem Eigentümer des Grundstückes und einem Nutzer vom 22. Juli 1992 bis 31. Dezember 1994 gem. Art. 233 § 2 a Abs. 1 lit. a bis d EGBGB bestand, hat der Grundstückseigentümer einen einmaligen Entgeltnachzahlungsanspruch „in Höhe des nach § 51 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1, §§ 43, 45 des SachRBerG zu zahlenden Erbbauzinses“. Aufgrund der ausdrücklichen gesetzlichen Nennung der sachenrechtlichen Paragraphen kann nur nach diesen der Erbbauzins bestimmt werden.
Der regelmäßige Erbbauzins ist in § 43 Abs. 2 SachRBerG geregelt und beträgt beispielsweise
— für Eigenheime 2 % jährlich des Bodenwertes oder
— 4 % jährlich des Bodenwertes, wenn die genutzte Fläche größer als 500 m2 ist und die darüber hinausgehende Fläche abtrennbar und selbstständig baulich nutzbar ist oder die genutzte Fläche größer als 1.000 m2 ist und die darüber hinausgehende Fläche abtrennbar und angemessen wirtschaftlich nutzbar ist,
— für ein im staatlichen oder genossenschaftlichen Wohnungsbau bebautes Grundstück 2 % jährlich des Bodenwertes oder
— bei öffentlichen Zwecken dienenden oder land- und forstwirtschaftlichen oder gewerblich genutzten Grundstücken 3,5 % des jährlichen Bodenwerts.
In § 45 SachRBerG ist eine Sonderregelung für dem SachRBerG unterfallende bebaute Grundstücke, die aufgrund sogenannter unechter Überlassungsverträge genutzt wurden, getroffen, wonach ein regelmäßiger jährlicher Erbbauzins von 4 % üblich ist, wobei dieser berechnet wird aus dem Bodenwert des Grundstückes zzgl. Restwert des überlassenen Gebäudes. Der Verweis auf § 51 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 SachRBerG bedeutet, daß von diesen o. a. üblichen Erbbauzinsen nur ein Viertel geltend gemacht werden kann.
IV. Entgeltanspruch vom 1. Januar 1995 bis 31. März 1995
Die unter III. dargestellten eigentümerseitigen Entgeltansprüche kann der Eigentümer für den Zeitraum vom 1. Januar 1995 bis 31. März 1995 nur unter den vom Gesetzgeber neu geschaffenen Voraussetzungen in Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 5 EGBGB n. F. verlangen. Voraussetzung für den Entgeltanspruch ist, daß sich der Eigentümer unverzüglich, d. h. ohne schuldhaftes Zögern, auf ein notarielles Vermittlungsverfahren nach dem SachRBerG oder dem Bodenordnungsverfahren eingelassen hat, das bereits bis 31. März 1995 eingeleitet worden ist. Gemeint ist offensichtlich, daß der Nutzer ein entsprechendes Bereinigungsverfahren durch Antragstellung (diese war seit Inkrafttreten des SachenRBerG zum 1. Oktober 1994 von da an möglich) eingeleitet hat.
Hat der Eigentümer sich nicht unverzüglich auf ein solches (vom Nutzer) eingeleitetes Verfahren eingelassen, soll ihm gerade für den Vierteljahreszeitraum 1. Januar bis 31. März 1995 kein Entgeltanspruch zustehen. Diese unnötige gesetzliche Bestimmung steht im Widerspruch zu der neu gefaßten Regelung in Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 8 EGBGB n. F. Dort ist nämlich nunmehr geregelt, daß der Grundstückseigentümer vom 1. Januar 1995 an vom Nutzer auch ein Entgelt beanspruchen kann, wenn er sich auf ein notarielles Vermittlungsverfahren eingelassen hat. Dort ist das Erfordernis der „unverzüglichen“ Einlassung auf eine Verhandlung nicht enthalten. Der neu gefaßte Satz 8 verdrängt somit das „Unverzüglichkeitserfordernis“ des neugefaßten Satzes 5, der damit leerläuft. Läßt sich nämlich der Eigentümer ab 1. Januar 1995 nicht unverzüglich auf ein vom Nutzer eingeleitetes notarielles Vermittlungsverfahren ein, so kann er zwar nach der Neuregelung in Satz 5 für den Vierteljahreszeitraum vom 1. Januar bis 31. März 1995 keinen laufenden Entgeltanspruch verlangen, dieser steht ihm aber nach dem neu gefaßten Satz 8 zu.
Der ohnehin unverständliche neu gefaßte Satz 5 sollte wegen der Gesetzespanne „unverzüglich“ ersatzlos gestrichen werden.
V. Fälligkeit des Entgeltanspruches und Verjährung
1. Fälligkeit
Der eigentümerseitige, gesetzliche Entgeltanspruch (für den Zeitraum 22. Juli 1992 bis 31. Dezember 1994 bzw. 1. Januar 1995 bis 31. März 1995) kann vom Eigentümer seit Inkrafttreten des GrundRÄndG, d. h. seit 8. November 2000 vom Nutzer „verlangt“ werden. Die Fälligkeit des Zahlungsanspruches tritt aber erst mit Geltendmachung gegenüber dem Nutzer ein. Besondere Formvorschriften bestehen nicht. Es empfiehlt sich jedoch, in nachweisbarer Form, nach Möglichkeit schriftlich, den Entgeltanspruch dem Nutzer schriftlich darzulegen, wie in den Beispielen a) und b) erläutert. Um den Nachweis der Geltendmachung des Entgeltanspruches zu erbringen, empfiehlt sich die schriftliche Berechnung und Einforderung des Nutzungsentgeltes und Zustellung per Boten an die Wohnanschrift/den Geschäftssitz des Nutzers, per Einschreiben/Rückschein oder Zustellung per Gerichtsvollzieher. In dem Zahlungsaufforderungsschreiben sollte dem Nutzer eine angemessene Frist zur Zahlung, höchstens aber bis zur Verjährung des gesetzlichen Entgeltanspruches am Donnerstag, dem 7. November 2002, 24.00 Uhr, gesetzt werden.
2. Verjährung
Der gesetzliche Entgeltanspruch des Eigentümers verjährt am Donnerstag, 7. Novem-ber 2002, 24.00 Uhr. Dies ist verklausuliert in Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 7 EGBGB geregelt und ergibt sich im Zusammenspiel mit § 188 Abs. 2, § 187 Abs. 2 BGB. Ist eine vollständige Zahlung des Entgeltes durch den Nutzer bis zu diesem Verjährungszeitpunkt nicht erfolgt, und hat der Nutzer auch nicht ausdrücklich auf die Einrede der Verjährung gegenüber dem Grundstückseigentümer verzichtet, so kann die Verjährung des Entgeltanspruches nur verhindert werden, wenn in verjährungsunterbrechender Weise der Entgeltanspruch geltend gemacht wird. Dies kann beispielsweise durch Einreichung eines Mahnbescheidsantrages oder Einreichung einer Zahlungsklage, die jeweils bis Donnerstag, 7. November 2002, 24.00 Uhr, beim entsprechenden Gericht eingegangen sein müssen, bewirkt werden.
Autor: RA Gunnar Schnabel
