Jeweils geltender Staffelmietzins zu überprüfen

11.10.2000 (GE 4/2000, 245) Das Verbot, eine überhöhte Miete zu verlangen, gilt auch bei Staffelmietvereinbarungen. Kompliziert ist allerdings die Klärung im Einzelfall, weil Staffelmietvereinbarungen in eine Mietpreisüberhöhung hinein - aber auch wieder herauswachsen können.

Daß zu einer Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG (WiStG) nicht nur eine wesentliche Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete gehört, sondern auch die Ausnutzung eines geringen Angebots dazukommen muß, ist inzwischen allgemein bekannt. Fraglich ist die Beurteilung von Staffelmietvereinbarungen, denn für die Ausnutzung eines geringen Angebots wird in der Regel auf den Vertragsabschluß abgestellt. Ob das auch für eine Staffelmietvereinbarung gilt, ist umstritten; die herrschende Meinung überprüft jeweils die einzelnen Staffeln anhand des jeweils geltenden Mietspiegels. Mit Rechtsentscheid vom 13. Januar 2000 hat das OLG Hamburg einen Teilbereich der Fragen geklärt. Das Landgericht war der Auffassung, bei einer Mietpreisüberhöhung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses seien alle folgenden Mietstaffeln unwirksam mit der Folge, daß eine überhöhte Miete nur nach § 2 MHG (normales, ordentliches Mieterhöhungsverlangen) geltend gemacht werden könnte. Dieser Auffassung hat sich das OLG Hamburg nicht angeschlossen und meinte, nach dem Zweck des § 5 WiStG müsse der Mieter nur soweit geschützt werden, wie die Anfangsmiete und die späteren Staffelbeträge die ortsübliche Vergleichsmiete wesentlich übersteigen. Eine Beurteilung der Mietpreisüberhöhung nach der gesamten Staffelmietvereinbarung, letztlich also im nachhinein, wie sie zwar Lammel (Wohnraummietrecht, Rdnr. 32 zu Rdnr. 10 MHG) vorschlägt, sei "nicht akzeptabel."
Damit sind folgende Situationen geklärt: Mangellage bei Abschluß der Staffelmietvereinbarung und Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit der ersten Staffel. Die Vereinbarung ist teilweise unwirksam; für die späteren Staffeln gilt, daß eine Anhebung des Mietniveaus den Bereich der Teilunwirksamkeit verringert. Wie das OLG Hamburg schon vorher entschieden hat (GE 1999, 441), ändert ein späterer Wegfall der Mangellage nichts am Tatbestand der Mietpreisüberhöhung. Nicht geklärt sind aber folgende Fälle: Mangellage bei Abschluß des Staffelmietvertrages; die erste Staffel überschreitet die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht wesentlich oder umgekehrt: Die erste und auch die folgenden Staffeln überschreiten die ortsübliche Vergleichsmiete wesentlich. Eine Mangellage lag aber bei Beginn des Mietverhältnisses nicht vor, sondern trat erst später ein. Hier entfällt eine Mietpreisüberhöhung, da bei Vertragsabschluß nicht der gesamte Tatbestand des § 5 WiStG verwirklicht wurde; die bloße Entgegennahme eines zunächst rechtmäßig vereinbarten Mietzinses bei den späteren Mietstaffeln reicht nicht aus (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung, 3. Aufl., Rdnr. 15 d zu § 5 WiStG).
HansOLG Hamburg, Beschluß vom 13. Januar 2000 - 4 U 112/99 -
Den Wortlaut des gesamten Urteils finden Sie abgedruckt in GE 4/2000, 277.