Schadensersatzpflicht des Verkäufers bei unterlassener Erhöhung

02.10.2002 (GE 19/02, Seite 1232) Eine Mieterhöhungserklärung muß vom Vermieter stammen. Vermieter wird man im Falle des Verkaufs erst mit Eintragung im Grundbuch. Wenn der Verkäufer, der noch Eigentümer und Vermieter ist, Mieterhöhungsmöglichkeiten versäumt, kann er sich gegenüber dem Käufer schadensersatzpflichtig machen.

Der Fall: Der notarielle Kaufvertrag über zwei vermietete Eigentumswohnungen war 1996 abgeschlossen; 1999 erfolgte die Eigentumsumschreibung. Die Verkäufer ließen nach Absprache mit den Käufern die Wohnungen umfassend modernisieren; die Modernisierungskosten, die den eigentlichen Kaufpreis um mehr als das Doppelte überstiegen, waren im Kaufvertrag mit berücksichtigt und wurden von den Käufern bezahlt. Nach Abschluß der Modernisierungsmaßnahmen unterließen die Verkäufer eine Mieterhöhung und übersandten auch nach Eigentumsumschreibung erst verspätet den Käufern die Unterlagen, die erst dann eine Mieterhöhung aussprechen konnten. Für die Zeit vorher verlangten sie den Mietausfall als Schadensersatz.

Das Urteil: Mit Urteil vom 29. Juli 2002 gab das Kammergericht der Klage statt und verwies darauf, daß zwar grundsätzlich der Verkäufer nicht wie ein Hausverwalter die Vermögensinteressen des Käufers wahrzunehmen habe. Hier lägen aber besondere Umstände vor, denn wegen der ungewöhnlich hohen Modernisierungskosten, die im Kaufpreis berücksichtigt waren, durften die Käufer davon ausgehen, daß auch die Verkäufer nach Abschluß der Modernisierungsmaßnahmen die Miete erhöhen würden. Dazu komme, daß diese mit den Mietern auch eine Modernisierungsvereinbarung geschlossen hatten, die auf eine Mieterhöhung nach Abschluß der Baumaßnahmen hinwies. Schadensersatz schuldeten die Verkäufer auch für die Zeit nach der Eigentumsumschreibung, da sie zunächst die Modernisierungsunterlagen den Käufern nicht ausgehändigt hatten und diese an einer Mieterhöhung aus tatsächlichen Gründen gehindert waren.
KG, Urteil vom 29. Juli 2002 - 22 U 290/01 - Wortlaut Seite 1263