Ohne Folgen für Mieter bei fehlender Abhilfebereitschaft

02.10.2002 (GE 19/02, Seite 1231) Nach § 536 c BGB verliert der Mieter seine Gewährleistungsansprüche dann, wenn der Vermieter vom Mangel nichts weiß. Wenn allerdings wahrscheinlich ist, daß der Vermieter auch bei rechtzeitiger Mängelanzeige nichts veranlaßt hätte, bleibt es beim Minderungsrecht des Mieters.

Der Fall: Der Mieter hatte einen Mietvertrag über eine Programmkneipe mit Kino geschlossen. Später stellte sich heraus, daß der Vermieter Liquiditätsschwierigkeiten hatte, weswegen eine Heizölrechnung vom Mieter bezahlt werden mußte. Kurz danach untersagte das Ordnungsamt den Betrieb der Gaststätte aus verschiedenen Gründen, u. a. deshalb, weil ein direkter Rettungsweg nicht vorhanden war. Der Vermieter bestritt den Zugang einer entsprechenden Mängelanzeige durch den Mieter und verlangte Mietzahlung.

Das Urteil: Mit Urteil vom 16. April 2002 wies das OLG Düsseldorf im wesentlichen die Klage ab und meinte, es liege eine Minderung auf Null vor, da für derartige Mängel (behördliche Untersagungsverfügung) immer der Vermieter verantwortlich sei, unabhängig davon, was formularmäßig im Vertrag vereinbart sei. Auf eine unterlassene Mängelanzeige könne der Vermieter sich nicht berufen, da nach den ermittelten Umständen feststehe, daß auch bei Kenntnis von den Beanstandungen durch das Ordnungsamt der Vermieter keine Baumaßnahmen in Auftrag gegeben hätte. Schließlich habe er noch während des Rechtsstreits überhaupt eine Verpflichtung zur Mängelbeseitigung bestritten. Dazu komme, daß der Vermieter wegen Liquiditätsschwierigkeiten schon seit längerer Zeit seine mietvertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt habe. Der Mieter habe nicht nur Heizöl kaufen müssen, sondern die Stadtwerke hätten auch wegen nicht bezahlter Strom- und Wasserrechnungen eine Einstellung der Versorgung angedroht. Und es sei auch die Zwangsversteigerung des Grundstücks angeordnet worden. Unter diesen Umständen sei eine unterlassene Mängelanzeige des Mieters nicht kausal für die unterlassene Mängelbeseitigung durch den Vermieter.
Trotz der Minderung auf Null verurteilte das OLG Düsseldorf den Mieter auf Zahlung von Heizkostenvorschüssen, da dies im Vertrag so vereinbart war. Der Senat sah offenbar kein Problem, denn es ist durchaus zweifelhaft, ob bei einer unbenutzbaren Mietsache der Mieter gleichwohl Betriebskostenvorschüsse zahlen muß.
OLG Düsseldorf, Urteil vom 16. April 2002 - 24 U 20/01 - Wortlaut Seite 1261