Keine Haftung des Vermieters ohne Verschulden

20.09.2002 (GE 18/02, Seite 1166) Einen Schadensersatzanspruch wegen eines Mangels hat der Mieter gegen den Vermieter nur dann, wenn dieser den Mangel zu vertreten hat. Dabei spielt die Beweislast eine entscheidende Rolle.

Der Fall: In der zentralen Warmwasserversorgungsanlage war ein Temperaturregler der BEWAG defekt geworden, so daß es zu einer erheblichen Überschwemmung in der Wohnung des Mieters kam. Regelmäßige Überprüfungen der BEWAG hatten den Mangel nicht festgestellt. Der Mieter meinte, da die Schadensursache aus dem Einflußbereich der Vermieterin stammte, müsse diese sich entlasten; sie hafte bei ungeklärter Schadensursache.

Das Urteil: Mit Urteil vom 7. März 2002 wies das Landgericht Berlin die Klage ab und verwies darauf, daß grundsätzlich der Mieter eine Pflichtverletzung des Vermieters nachweisen müsse. Eine objektive Pflichtwidrigkeit sei hier jedoch nicht ersichtlich, da eine regelmäßige Prüfung stattgefunden habe.

Anmerkung: Das Urteil erwähnt nicht die entgegenstehende ständige Rechtsprechung des Landgerichts Berlin zu Feuchtigkeitsschäden. Danach muß nämlich zunächst einmal der Vermieter (durch Sachverständigengutachten) beweisen, daß kein Baumangel vorliegt, ehe der Mieter sich hinsichtlich seines Lüftungsverhaltens entlasten muß. Diese Rechtsprechung geht auf Entscheidungen des OLG Karlsruhe (NJW 1985, 142) und des BGH (NJW 1994, 2019) zurück, wonach die Beweislast für fehlende Pflichtverletzung, Ursächlichkeit und Schaden den Vermieter trifft, wenn die Schadensursache nicht im Herrschafts- und Einflußbereich des Mieters liegt. So war es auch in dem vom Landgericht entschiedenen Fall, denn der defekte Temperaturregler lag außerhalb des Einflußbereichs des Mieters, so daß die Vermieterin durch Sachverständigengutachten hätte nachweisen müssen, daß die Überprüfungen ausreichend waren.
LG Berlin, Urteil vom 7. März 2002 - 67 S 261/01 - Wortlaut Seite 1200

Autor: Rudolf Beuermann