Keine Anpassung bei sinkendem Mietenniveau

28.08.2002 (GE 16/02, Seite 1034) Nach Treu und Glauben oder seit dem 1. Januar 2002 nach § 313 BGB kann ausnahmsweise eine Vertragsanpassung bei schwerwiegenden Veränderungen der Vertragsgrundlagen verlangt werden. Das scheidet aber aus, wenn ein bestimmtes Risiko von einer Vertragspartei übernommen worden ist.

Der Fall: Der Mieter, ein Rechtsanwalt, hatte einen Zeitmietvertrag auf zehn Jahre abgeschlossen mit einer Staffelmietvereinbarung. Entgegen den damaligen Erwartungen sank allerdings die ortsübliche Miete erheblich, und der Mieter verlangte eine Herabsetzung der Staffelmiete auch unter Hinweis darauf, daß seine Einnahmen sich nicht entsprechend erhöht hätten.

Das Urteil: Mit Urteil vom 8. Mai 2002 verwies der Bundesgerichtshof auf den Grundsatz, daß Verträge einzuhalten sind. Eine Vertragsanpassung komme nur ausnahmsweise in Betracht. Hier habe der Mieter durch die Staffelmietvereinbarung das Risiko übernommen, daß das allgemeine Mietenniveau sich nicht im Laufe der Jahre erhöhen werde. Auch eine Äquivalenzstörung scheide aus, da sich der Mieter nicht auf die fehlenden Einnahmen aus seiner Rechtsanwaltspraxis berufen könne. Diese seien von der Entwicklung des Mietenniveaus unabhängig. Eine Ausnahme komme nur im Falle der Existenzgefährdung in Betracht, die hier nicht anzunehmen sei.
BGH, Urteil vom 8. Mai 2002 - XII ZR 8/00 - Wortlaut Seite 1056