Nach Kündigung durch Veräußerer auch für Erwerber

06.08.2002 (GE 15/02, Seite 963) Der Erwerber tritt nach § 566 BGB mit dem Zeitpunkt der Grundbucheintragung an die Stelle des bisherigen Vermieters. Dessen Ansprüche gegen den Mieter gehen nicht kraft Gesetzes auf ihn über, wenn sie nicht abgetreten werden. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Fälligkeit der Ansprüche gegen den Mieter, so daß bei einer Kündigung durch den Veräußerer, die erst nach der Eigentumsumschreibung wirksam wird, der Erwerber den vertraglichen Herausgabeanspruch hat. Was ist aber mit den Fällen, in denen die Kündigung schon vorher wirksam wurde?

Der Fall: Das Mietverhältnis war schon vor dem Eigentumsübergang beendet. Die Käuferin verlangte Herausgabe.

Das Urteil: Mit Urteil vom 16. April 2002 hielt das OLG Düsseldorf den Beklagten zur Rückgabe nach § 546 BGB verpflichtet, da dieser Rückgabeanspruch analog § 566 BGB auf die Erwerberin übergegangen sei. Das Abwicklungsverhältnis nach beendetem Mietverhältnis zwischen dem bisherigen Vermieter und dem Mieter sei noch nicht beendet gewesen, da der Mieter den Herausgabeanspruch noch nicht vollständig erfüllt habe. In dieses Abwicklungsverhältnis sei die Erwerberin eingetreten.

Der Kommentar: Das knapp begründete Urteil läßt einige Fragen offen. Hinzuweisen ist zunächst einmal auf die sprachliche Ungenauigkeit, daß in dem Urteil immer von der Herausgabe die Rede ist, während das Gesetz von der Rückgabepflicht des Mieters spricht. Einen Herausgabeanspruch hat der Eigentümer nach § 985 BGB; warum nicht zumindest dieser Anspruch bestand, wird im Urteil nicht erörtert. Das OLG Düsseldorf wendet vielmehr § 566 BGB analog an und meint, das Abwicklungsverhältnis sei bei Eigentumsumschreibung noch nicht beendet gewesen. Diese Sichtweise widerspricht allerdings dem Grundsatz, daß alle vor dem Eigentumswechsel entstandenen und fällig gewordenen Rechte beim bisherigen Vermieter bleiben (vgl. Palandt-Weidenkaff 61. Aufl., Rdn. 17 zu § 566 BGB m. w. N.). Zwar geht der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB auf den Erwerber über, wenn das Mietverhältnis vor Eigentumsumschreibung beendet war (OLG Köln DWW 1996, 189), ebenso wie Schadensersatzanspruch wegen Räumungsverzugs (BGH NJW 1978, 2148). Diese Ansprüche entstehen aber jeweils neu nach der Eigentumsumschreibung in dem Grundbuch, was für den Rückgabeanspruch nicht zutrifft. Es bleibt also nur eine analoge Anwendung des § 566 BGB, denn es wäre in der Tat schwer verständlich, wenn der Rückgabeanspruch dem Veräußerer zusteht, während die Ansprüche wegen nicht erfüllter Rückgabepflicht vom Erwerber geltend gemacht werden können.
Rudolf Beuermann
OLG Düsseldorf, Urteil vom 16. April 2002 - 24 U 199/01 - Wortlaut Seite 994