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Mischmietverhältnis
Zahlung auf unwirksame Mieterhöhung als Zustimmung
24.06.2002 (GE 12/02, Seite 770) Wenn der Mieter in der Wohnung seinen Lebensunterhalt verdient, liegt kein Wohnraummietverhältnis vor, so daß auch Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB nicht möglich sind, wenn eine vertragliche Vereinbarung fehlt. Zahlt der Mieter aber trotzdem, kommt eine Vertragsänderung zustande.
Der Fall: Ein Künstler hatte mehrere Räume in einem Plattenbau gemietet, in denen er wohnte und sein Atelier einrichtete. Der Vertrag war mit Wohnraummietvertrag überschrieben; mehrere Mieterhöhungen zahlte der Mieter vorbehaltlos, bis es zum Streit über angebliche Mängel kam.
Das Urteil: Mit Urteil vom 11. März 2002 bestätigte das Kammergericht seine ständige Rechtsprechung, wonach immer dann, wenn der Mieter in der Wohnung seinen Lebensunterhalt verdient, auf das ganze Mietverhältnis kein Wohnraummietrecht anzuwenden ist. Auf die Flächen- oder Mietanteile kommt es dabei nicht an. Mieterhöhungen waren damit nach dem Gesetz nicht möglich, da die §§ 558 ff. BGB nur für Wohnraum gelten. Da der Mieter die geforderte erhöhte Miete jeweils gezahlt hatte, mußte er sich jedoch so behandeln lassen, als ob eine einvernehmliche Vertragsänderung zustande gekommen wäre. Daß weder der Vermieter noch der Mieter die Unwirksamkeit der Mieterhöhungen nicht erkannt hatten, war nach Auffassung des Senats unerheblich und hätte allenfalls nach § 313 BGB einen Anspruch auf Vertragsanpassung für die Zukunft begründet. Die geltend gemachte Minderung hielt der Senat für nicht gerechtfertigt, da der Mieter die Mängel zum Teil gekannt, im übrigen nur unsubstantiiert geschildert habe. Andere Mängel wie der gerügte Zustand des Treppenhauses hätten nicht die Erheblichkeitsgrenze überschritten.
Anmerkung: Das Urteil behandelt in der Praxis immer wiederkehrende Fragen. Nicht auszurotten ist die Neigung mancher Vermieter zur Saldierung. Bei einer Mietzahlungsklage muß jedoch angegeben werden, für welche Monate welche Rückstände eingeklagt werden; eine Leistungsbestimmung ist nicht Sache der Gerichte. Daß in größeren Wohnungen der Mieter dort seiner beruflichen Tätigkeit nachgeht, ist in Berlin keine Seltenheit. Auch hier wird immer wieder übersehen, daß dann kein Wohnraummietrecht anzuwenden ist. Vermieter müssen daher im Vertrag Mieterhöhungsmöglichkeiten vereinbaren. Ein Minderungsrecht des Mieters ist dann ausgeschlossen, wenn der Mangel nicht angezeigt wurde (hier: Heizungsausfall), er nicht substantiiert geschildert wird (hier: Risse, Lärmbelästigung) oder dem Mieter der Mangel bekannt war (hier: undichte Fenster). Und ferner muß es sich um einen erheblichen Mangel handeln, wobei es auf die Gesamtumstände ankommt (hier: für unrenoviertes Treppenhaus im Plattenbau verneint). Zweifelhaft sind allerdings die Ausführungen des Senats zum verfärbten Leitungswasser. Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn das beim Mieter ankommende Wasser nicht einwandfrei ist; auf die Ursache kommt es nicht an. Auch Bauarbeiten Dritter, die der Vermieter nicht beeinflussen kann, können die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch einschränken.
KG, Urteil vom 11. März 2002 - 8 U 6289/00 - Wortlaut Seite 796
Das Urteil: Mit Urteil vom 11. März 2002 bestätigte das Kammergericht seine ständige Rechtsprechung, wonach immer dann, wenn der Mieter in der Wohnung seinen Lebensunterhalt verdient, auf das ganze Mietverhältnis kein Wohnraummietrecht anzuwenden ist. Auf die Flächen- oder Mietanteile kommt es dabei nicht an. Mieterhöhungen waren damit nach dem Gesetz nicht möglich, da die §§ 558 ff. BGB nur für Wohnraum gelten. Da der Mieter die geforderte erhöhte Miete jeweils gezahlt hatte, mußte er sich jedoch so behandeln lassen, als ob eine einvernehmliche Vertragsänderung zustande gekommen wäre. Daß weder der Vermieter noch der Mieter die Unwirksamkeit der Mieterhöhungen nicht erkannt hatten, war nach Auffassung des Senats unerheblich und hätte allenfalls nach § 313 BGB einen Anspruch auf Vertragsanpassung für die Zukunft begründet. Die geltend gemachte Minderung hielt der Senat für nicht gerechtfertigt, da der Mieter die Mängel zum Teil gekannt, im übrigen nur unsubstantiiert geschildert habe. Andere Mängel wie der gerügte Zustand des Treppenhauses hätten nicht die Erheblichkeitsgrenze überschritten.
Anmerkung: Das Urteil behandelt in der Praxis immer wiederkehrende Fragen. Nicht auszurotten ist die Neigung mancher Vermieter zur Saldierung. Bei einer Mietzahlungsklage muß jedoch angegeben werden, für welche Monate welche Rückstände eingeklagt werden; eine Leistungsbestimmung ist nicht Sache der Gerichte. Daß in größeren Wohnungen der Mieter dort seiner beruflichen Tätigkeit nachgeht, ist in Berlin keine Seltenheit. Auch hier wird immer wieder übersehen, daß dann kein Wohnraummietrecht anzuwenden ist. Vermieter müssen daher im Vertrag Mieterhöhungsmöglichkeiten vereinbaren. Ein Minderungsrecht des Mieters ist dann ausgeschlossen, wenn der Mangel nicht angezeigt wurde (hier: Heizungsausfall), er nicht substantiiert geschildert wird (hier: Risse, Lärmbelästigung) oder dem Mieter der Mangel bekannt war (hier: undichte Fenster). Und ferner muß es sich um einen erheblichen Mangel handeln, wobei es auf die Gesamtumstände ankommt (hier: für unrenoviertes Treppenhaus im Plattenbau verneint). Zweifelhaft sind allerdings die Ausführungen des Senats zum verfärbten Leitungswasser. Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn das beim Mieter ankommende Wasser nicht einwandfrei ist; auf die Ursache kommt es nicht an. Auch Bauarbeiten Dritter, die der Vermieter nicht beeinflussen kann, können die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch einschränken.
KG, Urteil vom 11. März 2002 - 8 U 6289/00 - Wortlaut Seite 796
Autor: Rudolf Beuermann
