Keine Berechnung des Wärmebedarfs im Mieterhöhungsschreiben

06.06.2002 (GE 11/02, Seite 701) Für die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung nach Durchführung von Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ist die Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung nicht erforderlich. Dies entschied der Bundesgerichtshof durch einen der letzten Rechtsentscheide und machte damit einer vom Kammergericht begonnenen Rechtsprechung, die sogar zweimal den Weg über das Berliner Landesverfassungsgericht nahm, ein Ende. Der Rechtsentscheid ist ein Meilenstein auf dem Weg, die in den nächsten Jahren gesetzlich vorgeschriebenen Heizungsumstellungen durchzuführen; er hilft den Vermietern weiter und schiebt unnötiger Förmelei einen Riegel vor.

Der Fall: Das OLG Naumburg hatte dem Bundesgerichtshof die Frage vorgelegt, ob ein Vermieter, der wegen durchgeführter Baumaßnahmen zur Einsparung von Heizenergie die Miete erhöhen will, mit der Mieterhöhungserklärung eine sogenannte Wärmebedarfsberechnung vorlegen muß (vgl. GE 2002 [2] 129).
In dem vom OLG Naumburg zu entscheidenden Rechtsstreit wandten sich Mieter einer Wohnung in einem noch zu DDR-Zeiten errichteten Mehrfamilienhaus gegen die Wirksamkeit einer Mieterhöhung. Die beklagte Vermieterin, eine gemeinnützige Wohnungsgesellschaft, hatte umfangreiche Dämmaßnahmen an den Fassadenwänden des Gebäudes und der Kellerdecke durchführen sowie neue Fenster und Türen und eine neue Heizung einbauen lassen. Nach Abschluß der Arbeiten hatte sie von den Mietern eine um rund 43 % höhere monatliche Miete verlangt und in der Erhöhungserklärung die durch die neue Dämmung eintretende Verbesserung der Wärmedurchgangswerte der Außenwände (sog. k-Werte) mitgeteilt.
Die Mieter (Kläger) wollten festgestellt wissen, daß diese Mieterhöhung unwirksam sei. Sie hatten sich auf einen Rechtsentscheid des Kammergerichts in Berlin (Beschluß vom 17. August 2000 - 8 RE-Miet 6159/00, GE 2000, 1179) berufen, wonach der Vermieter der Erhöhungserklärung eine Wärmebedarfsberechnung beifügen muß, damit der Mieter daraus ersehen kann, welche Energieersparnis für ihn durch die Baumaßnahme erzielt wird. Das OLG Naumburg wollte der Auffassung des KG nicht folgen und hatte die Rechtsfrage deshalb dem BGH vorgelegt.

Das Urteil: Der BGH hat die Frage dahin beantwortet, daß für die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung die Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung nicht erforderlich ist. Nach § 3 MHG (seit 1. September 2001: § 559 BGB) kann ein Vermieter nach baulichen Maßnahmen zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, muß jedoch in der Mieterhöhungserklärung die Kosten entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen erläutern.
Für eine solche Erläuterung ist es nach dem Rechtsentscheid ausreichend, daß der Vermieter Tatsachen darlegt, anhand derer der Mieter, wenn auch unter Umständen unter Zuhilfenahme einer bautechnisch sachkundigen Person, beurteilen kann, ob die gesetzliche Voraussetzung einer nachhaltigen Einsparung von Heizenergie gegeben ist. Dies könne durch eine gegenständliche Beschreibung der Baumaßnahmen oder auch, wie im Streitfall, durch die Angabe von Wärmedurchgangswerten erfolgen. Die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung sei dazu nicht erforderlich. Ein konkretes Maß der zu erwartenden Energieersparnis brauche nicht dargelegt zu werden, weil das Gesetz ein Mindestmaß nicht verlange, sondern nur voraussetze, daß die Energieeinsparung „nachhaltig“, das heißt dauerhaft eintritt. Auch das ist eine neue Sicht der Dinge, daß nämlich „nachhaltige Einsparung von Heizenergie“ vor allem eine zeitliche Komponente meint, keine quantitative.
Bisher liegt zur Entscheidung nur eine Presseerklärung des BGH vor, die Entscheidung selbst noch nicht; in der nächsten Ausgabe wird aber ein Abdruck möglich sein und damit eine genauere Analyse der Entscheidung.
BGH, Beschluß vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 - zur Veröffentlichung in der nächsten Ausgabe vorgesehen.