Keine Mangellage bei Gegenleistungen

11.10.2000 (GE 3/2000, 157) Zahlt der Mieter eine - objektiv - überhöhte Miete und räumt der Vermieter als Gegenleistung einen Verzicht auf Mieterhöhung sowie ein Vorkaufsrecht ein, liegt wegen dieser Gegenleistung keine überhöhte Miete im Sinne des Wirtschaftsstrafgesetzes vor.

Der Mieter plante umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen in seiner Wohnung, mit denen sich der Vermieter grundsätzlich einverstanden erklärt hatte. Der Mieter wollte sich jedoch die Vorteile der Modernisierung auf Dauer sichern und schloß eine Zusatzvereinbarung mit dem Vermieter, wonach er längerfristig eine (erheblich über den Mietspiegelwerten liegende) Nettomiete zahlen sollte. Eine Mieterhöhung war allerdings ausgeschlossen. Gleichzeitig erhielt der Mieter ein Vorkaufsrecht zu einem limitierten Kaufpreis. Später verlangte er unter Berufung auf Mietpreisüberhöhung die gezahlten Mieten zum Teil zurück. Mit Urteil vom 30. November 1999 wies das Landgericht Berlin die Zahlungsklage des Mieters ab und meinte, hier habe der Vermieter keine Mangellage im Sinne des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) ausgenutzt. Das Urteil ist im Ergebnis richtig, aber in der Begründung zweifelhaft. Der Wert der Gegenleistungen des Vermieters (Verzicht auf Mieterhöhung und Einräumung eines Vorkaufsrechts) spielt keine Rolle für die Frage, ob eine Mangellage im Sinne des § 5 WiStG ausgenutzt wurde, sondern betrifft die Frage, ob das Entgelt des Vermieters unangemessen hoch ist. Hierbei sind nämlich sämtliche Leistungen und Gegenleistungen in die Waagschale zu werfen; mit der bloßen Rechnung anhand des Mietspiegels ist es nicht getan. Ob hierbei auch das Vorkaufsrecht für den Mieter berücksichtigt werden konnte, ist mehr als zweifelhaft, denn ein vertragliches Vorkaufsrecht bedarf der notariellen Beurkundung, die hier fehlte. Ob eine formunwirksame und damit nichtige Gegenleistung des Vermieters zu berücksichtigen ist, ist mehr als zweifelhaft und dürfte wohl zu verneinen sein.
LG Berlin, Urteil vom 3. Dezember 1999 - 64 S 325/99 -
Den Wortlaut des gesamten Urteils finden Sie abgedruckt in GE 3/2000, 206.