Archiv / Suche
Mietpreisüberhöhung
Verfassungsrechtliche Überprüfung des Parteivortrags
21.05.2002 (GE 10/02, Seite 639) Die vom Gericht im Rückzahlungsprozeß um angeblich überhöhte Miete wegen des Vorhandenseins einer ZweckentfremdungsverbotVO vermutete Mangellage kann vom Vermieter nur mit konkreten Zahlen unter Quellenangabe widerlegt werden.
Der Fall: Mieter forderten angeblich überhöhte Miete zurück. Sie errechneten die Forderung anhand des Mietspiegels. Amts- und Landgericht verurteilten entsprechend und gingen von einer Mangellage aus. Der Vermieter behauptete hingegen unter Bezug auf Sachverständigengutachten, daß zum maßgeblichen Zeitpunkt etwa 120 freie vermietbare Wohnungen im entsprechenden Bezirk vorhanden gewesen seien. Mit seiner Verfassungsbeschwerde rügte er, daß die Zivilgerichte dieser Behauptung nicht nachgegangen seien. Ferner hätte die Frage, ob der Mietspiegel auch die tatsächliche ortsübliche Miete widerspiegele, angesichts der unterschiedlichen Auffassungen beim Landgericht Berlin zum Rechtsentscheid vorgelegt werden müssen.
Die Entscheidung: Der Verfassungsgerichtshof Berlin wies die Verfassungsbeschwerde zurück. Der Grundsatz der Gewährung rechtlichen Gehörs sei nicht verletzt. Die Gerichte müßten zwar das Parteivorbringen zur Kenntnis nehmen und bei der Entscheidung in Erwägung ziehen. Das bedeute jedoch nicht, daß die Gerichte sich in den schriftlichen Entscheidungsgründen mit jedem Einzelvorbringen auseinandersetzen müßten. Denn grundsätzlich sei davon auszugehen, daß ein Gericht das von ihm entgegengenommene Vorbringen der Beteiligten auch zur Kenntnis genommen und in Erwägung gezogen hat. Eine Pflichtverletzung liege daher nur dann vor, wenn sich dies aus den Umständen des Einzelfalles eindeutig ergebe. Vorliegend sei es verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, daß das Landgericht kein Sachverständigengutachten eingeholt habe. Zwar habe sich das Landgericht nicht im einzelnen mit der Behauptung zu den vorhandenen vergleichbaren Wohnungen auseinandergesetzt. Das habe es aber auch nicht tun müssen, da der Vermieter nicht habe erkennen lassen, woher er seine Erkenntnisse über diese Zahlen hatte. So sei das Landgericht in nicht zu beanstandender Weise davon ausgegangen, daß es sich nur um pauschale Behauptungen handele, für die tatsächliche Unterlagen ganz fehlten. In dieser Situation ein Sachverständigengutachten einzuholen, würde auf einen unzulässigen Ausforschungsbeweis hinauslaufen.
Es sei verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, daß die Frage nach der Methode zur Feststellung des Mietzinses nicht zum Rechtsentscheid vorgelegt worden sei. Die Notwendigkeit einer Vorlage habe sich nicht aufdrängen müssen, denn das Kammergericht halte einen Rechtsentscheid zu der genannten Frage für unzulässig, da dies allein die richterliche Überzeugungsbildung betreffe (vgl. GE 1994, 991, 995).
Der Kommentar: Unabhängig von dem Streit zur Vermutungswirkung bestimmter Schutzverordnungen im Ballungsgebiet Berlin im Hinblick auf die Wohnraummangellage (vgl. dazu auch Berliner Verfassungsgerichtshof in GE 2002, 118 f.) sind die Ausführungen in der Entscheidung zur Einholung eines Sachverständigengutachtens bei unsubstantiiertem Vortrag wichtig. Denn gerade bei überhöhter Miete möchten die Parteien häufig zu einer Beweiserhebung durch Sachverständigengutachten gelangen, und manchmal ordnet das Gericht dann auch einen unzulässigen Ausforschungsbeweis an (vgl. dazu die Entscheidung des LG Berlin in GE 2002, 531). Die Frage zur Einholung eines Rechtsentscheids stellt sich in Zukunft nicht mehr. Es ist auch bezweifelbar, ob es sich tatsächlich (noch) um eine grundsätzliche Frage handelt, bei der die Überlegung angezeigt ist, ob die Revision in einem entsprechenden Einzelfall zugelassen werden muß. Denn der BGH hat sich vielfach schon zur Anwendbarkeit eines Mietspiegels geäußert, so daß er auch als Beweismittel geeignet ist. Die Frage ist vielmehr, ob die Daten des konkreten Mietspiegels in den maßgeblichen Feldern ausreichend und transparent sind. Für Luxuswohnungen dürfte das zweifelhaft sein, wobei für den vorliegenden Fall nicht abschließend von hier aus beurteilt werden kann, ob es sich tatsächlich um eine Luxuswohnung gehandelt hat.
VerfGH, Beschluß vom 21. März 2002 - VerfGH 35/01 - Wortlaut Seite 662
Die Entscheidung: Der Verfassungsgerichtshof Berlin wies die Verfassungsbeschwerde zurück. Der Grundsatz der Gewährung rechtlichen Gehörs sei nicht verletzt. Die Gerichte müßten zwar das Parteivorbringen zur Kenntnis nehmen und bei der Entscheidung in Erwägung ziehen. Das bedeute jedoch nicht, daß die Gerichte sich in den schriftlichen Entscheidungsgründen mit jedem Einzelvorbringen auseinandersetzen müßten. Denn grundsätzlich sei davon auszugehen, daß ein Gericht das von ihm entgegengenommene Vorbringen der Beteiligten auch zur Kenntnis genommen und in Erwägung gezogen hat. Eine Pflichtverletzung liege daher nur dann vor, wenn sich dies aus den Umständen des Einzelfalles eindeutig ergebe. Vorliegend sei es verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, daß das Landgericht kein Sachverständigengutachten eingeholt habe. Zwar habe sich das Landgericht nicht im einzelnen mit der Behauptung zu den vorhandenen vergleichbaren Wohnungen auseinandergesetzt. Das habe es aber auch nicht tun müssen, da der Vermieter nicht habe erkennen lassen, woher er seine Erkenntnisse über diese Zahlen hatte. So sei das Landgericht in nicht zu beanstandender Weise davon ausgegangen, daß es sich nur um pauschale Behauptungen handele, für die tatsächliche Unterlagen ganz fehlten. In dieser Situation ein Sachverständigengutachten einzuholen, würde auf einen unzulässigen Ausforschungsbeweis hinauslaufen.
Es sei verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, daß die Frage nach der Methode zur Feststellung des Mietzinses nicht zum Rechtsentscheid vorgelegt worden sei. Die Notwendigkeit einer Vorlage habe sich nicht aufdrängen müssen, denn das Kammergericht halte einen Rechtsentscheid zu der genannten Frage für unzulässig, da dies allein die richterliche Überzeugungsbildung betreffe (vgl. GE 1994, 991, 995).
Der Kommentar: Unabhängig von dem Streit zur Vermutungswirkung bestimmter Schutzverordnungen im Ballungsgebiet Berlin im Hinblick auf die Wohnraummangellage (vgl. dazu auch Berliner Verfassungsgerichtshof in GE 2002, 118 f.) sind die Ausführungen in der Entscheidung zur Einholung eines Sachverständigengutachtens bei unsubstantiiertem Vortrag wichtig. Denn gerade bei überhöhter Miete möchten die Parteien häufig zu einer Beweiserhebung durch Sachverständigengutachten gelangen, und manchmal ordnet das Gericht dann auch einen unzulässigen Ausforschungsbeweis an (vgl. dazu die Entscheidung des LG Berlin in GE 2002, 531). Die Frage zur Einholung eines Rechtsentscheids stellt sich in Zukunft nicht mehr. Es ist auch bezweifelbar, ob es sich tatsächlich (noch) um eine grundsätzliche Frage handelt, bei der die Überlegung angezeigt ist, ob die Revision in einem entsprechenden Einzelfall zugelassen werden muß. Denn der BGH hat sich vielfach schon zur Anwendbarkeit eines Mietspiegels geäußert, so daß er auch als Beweismittel geeignet ist. Die Frage ist vielmehr, ob die Daten des konkreten Mietspiegels in den maßgeblichen Feldern ausreichend und transparent sind. Für Luxuswohnungen dürfte das zweifelhaft sein, wobei für den vorliegenden Fall nicht abschließend von hier aus beurteilt werden kann, ob es sich tatsächlich um eine Luxuswohnung gehandelt hat.
VerfGH, Beschluß vom 21. März 2002 - VerfGH 35/01 - Wortlaut Seite 662
Autor: Klaus Schach
