Unwirksame Unterbevollmächtigung

21.05.2002 (GE 10/02, Seite 641) Ein WEG-Verwalter darf seine Rechte und Pflichten nicht insgesamt an einen Dritten weitergeben. Dieser „falsche“ Verwalter kann die Eigentümer auch nicht wirksam im Gerichtsverfahren vertreten.

Der Fall: Ein Mehrheitseigentümer setzte seine Komplementär-GmbH als WEG-Verwalterin ein und ließ sich das von den ersten Wohnungserwerbern bestätigen. Die Komplementär-GmbH übertrug ihre gesamten Rechte und Pflichten auf einen dritten Hausverwalter. Der Hausverwalter trat gegenüber den Wohnungseigentümern als WEG-Verwalter auf, berief Eigentümerversammlungen ein und ließ über Jahresabrechnung und Verwalterentlastung abstimmen. Der Geschäftsführer der Komplementär-GmbH erschien in der Versammlung und stimmte für die Mehrheitseigentümerin ab. Ein Wohnungseigentümer focht die Eigentümerbeschlüsse an. Das Gericht behandelte den dritten Hausverwalter als den zuständigen WEG-Verwalter und erklärte die Eigentümerbeschlüsse für ungültig. Der dritte Hausverwalter legte Beschwerde ein - er sei unzuständig.

Das Urteil: Das Landgericht hielt den Hausverwalter für nicht beschwert und verwarf seine Beschwerde. Das Kammergericht kam zu dem Ergebnis, daß ein WEG-Verwalter zur persönlichen Dienstleistung verpflichtet und die vollständige Weitergabe seiner Verwalterstellung rechtlich unwirksam ist. Der „falsche Verwalter“ kann auch nicht die Eigentümergemeinschaft im Beschlußanfechtungsverfahren wirksam vertreten. Die nicht in gesetzlicher Weise vertretenen Wohnungseigentümer könnten im Falle der formalen Rechtskraft die Wiederaufnahme des Verfahrens beantragen. Da das gerichtliche Verfahren aber noch nicht abgeschlossen war, konnte die Sache durch Zurückverweisung von Grund auf repariert werden: Das Amtsgericht muß von vorne anfangen, die Antragsschrift dem richtigen WEG-Verwalter und (Interessenkollision bei dem Entlastungsbeschluß!) allen Wohnungseigentümern zustellen.
KG, Beschluß vom 11. März 2002 - 24 W 310/01 - Wortlaut Seite 671