Bartholmai: Untersuchungsgang und Fazit

21.05.2002 (GE 10/02, Seite 631) Die drei wohnungswirtschaftlichen Verbände Berlins - Haus & Grund Berlin, der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) und der Landesverband Freier Wohnungsunternehmen (LFW) - haben angesichts des auf der Hand liegenden dauerhaften Wohnungsleerstands einerseits und dem nach wie vor hohen Verfolgungsdruck der Marktteilnehmer durch die Bezirksämter im Rahmen der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung beschlossen, beim Oberverwaltungsgericht anhängige Musterverfahren gutachterlich unterstützen zu lassen.

Die Verbände haben als Gutachter einen Mann beauftragt, der sich weit über die Grenzen Berlins hinaus einen Ruf als unabhängiger Analyst von Wohnungsmärkten gemacht hat: Dr. Bernd Bartholmai vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung. Seine Zusammenfassung sieht wie folgt aus:

Zu beurteilen war die Frage, ob der Berliner Wohnungsmarkt zur Zeit ausgeglichen sei, oder ob noch immer Engpässe bei der Wohnraumversorgung zu befürchten seien; darüber hinaus, ob derzeitige Signale einer Entspannung auch im Sinne einer nachhaltigen Entwicklung gewertet werden können.

Ergebnis: Aus den aktuellen Statistiken zu Bevölkerung, Haushalten und Wohnungen ist zu schließen, daß im Stadtgebiet ein Angebotsüberhang von weit über 100.000 Wohnungen besteht; auch im Umland gibt es einen Angebotsüberschuß. Vorausschätzungen für die Bevölkerungsentwicklung in Berlin und den Umlandregionen lassen mittel- und langfristig keinen Anstieg erwarten, der dazu führen würde, daß die Zahl der privaten Haushalte das derzeit schon vorhandene Wohnungsangebot übertreffen wird.

Untersuchungsansatz: Beim Vergleich von Wohnungsbestand und Haushalten sind einerseits Abgrenzungsprobleme, andererseits Schwächen der statistischen Fortschreibungen und Stichprobenerhebungen zu beachten. Die letzten vollständigen Zählungen von Gebäuden, Bevölkerung und Haushalten liegen weit zurück. Jährlich liegen als amtliche Statistik Ergebnisse des Mikrozensus zu Bevölkerung und Haushalten vor, daneben die Fortschreibung des Bestandes an Wohnungen, gestützt auf die Bautätigkeit und registrierte Abgänge. Methodische Probleme werden - mit Bezug auf Hinweise der statistischen Ämter - erläutert.

Für die Beurteilung der Ausgeglichenheit von Angebot und Nachfrage ist die Zahl der Wohnungsinhaberhaushalte relevant, das sind Hauptmieter oder Eigentümer von Wohnungen - Untermieter sowie Personen oder Paare, die Bestandteil einer Haushaltsgemeinschaft sind, können nicht als selbständig wohnungsmarktrelevante Nachfrager gewertet werden (dazu ausführlicher in der Expertise). Berücksichtigt werden jedoch Haushalte, die in Berlin nur einen Zweitwohnsitz haben und damit zur wohnberechtigten Bevölkerung zählen. Der fortgeschriebene Wohnungsbestand bezieht sich auf Wohngebäude und Wohnungen in Nichtwohngebäuden, ohne Wohnheime. Insofern ist die Zahl der Privathaushalte laut Mikrozensus auch um die Heimbewohner zu kürzen. Eine andere Bevölkerungsgruppe sind Personen in Anstalts- und Gemeinschaftsunterkünften, diese werden nicht als Haushalte gezählt.

In der vergleichenden Berechnung des Senats werden diese üblichen Abgrenzungen aus nicht ersichtlichem Grund verwischt. Die Behauptung, es gäbe knapp 30.000 Haushalte - Untermieter oder junge Haushalte, die noch bei den Eltern wohnen (müssen) - mit eigenem Wohnungsbedarf, scheint willkürlich gegriffen. Wenn man so argumentiert, müßte die Frage der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit geprüft werden. Die Annahme über sanierungsbedingt dauerhaft dem Markt entzogene Wohnungen (30.000) ist nicht glaubhaft.