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Diskriminierung bei Wohnungsbesichtigungen durch einen Makler oder seine Angestellten
Auch Vermieter können mitgefangen sein
11.05.2026 (GE 4/2026, S. 168) Ein vom Vermieter mit der Auswahl von Mietinteressenten oder der Vergabe von Besichtigungsterminen betrauter Makler unterliegt selbst dem Benachteiligungsverbot von § 19 Abs. 2 Allgemeines Gleichstellungsgesetz (AGG) und haftet persönlich auf Entschädigung nach § 21 Abs. 2 AGG, wenn er Mietinteressenten wegen ihrer ethnischen Herkunft diskriminiert. Es kommt weder darauf an, ob der Makler selbst Vermieter ist und auch nicht darauf, dass er einen Mitarbeiter mit der Abwicklung betraut hat.
Der Fall: Die Klägerin bewarb sich mehrfach online um Besichtigungstermine für Wohnungen, die ein Maklerunternehmen vermittelte. Mit ihrem pakistanischen Namen erhielt sie wiederholt Absagen mit dem Hinweis, es gebe keine freien Besichtigungstermine oder die Wohnung sei schon vergeben. Mit typisch deutschen Namen („Schmidt“) bekam sie bei ansonsten identischen Angaben zu Einkommen, Haushaltsgröße, Berufstätigkeit etc. jeweils innerhalb kurzer Zeit Zusagen oder Einladungen zur Terminvereinbarung.
Vergleichbare Testanfragen von Familienangehörigen und Bekannten bestätigten dieses Muster: Ausländische Namen führten zu Absagen, deutsche zu Zusagen. Der Makler bzw. dessen Mitarbeiter vergab die Termine eigenständig. Eine außergerichtliche Aufforderung zur Zahlung einer Entschädigung blieb erfolglos. Während die Klägerin beim AG noch unterlag, gab das LG ihrer auf Entschädigung in Höhe von 3.000 € und Erstattung von Anwaltskosten gerichteten Klage statt.
Das Urteil: Der BGH bestätigte in der Revision die Entscheidung des LG. Der beklagte Makler schuldet der Klägerin wegen eines Verstoßes gegen das in § 19 Abs. 2 AGG vorgesehene Verbot der Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft Entschädigung in Höhe von 3.000 € sowie Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.
Die über das Internetangebot des Beklagten abrufbaren, an die Öffentlichkeit gerichteten Wohnungsvermittlungsangebote fallen in den Anwendungsbereich des zivilrechtlichen Verbots der Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft (§ 2 Abs. 1 Nr. 8 in Verbindung mit § 19 Abs. 2 AGG). Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Ablehnung der unter nichtdeutschen Namen gestellten Gesuche in Zusammenschau mit dem Erfolg der unter deutschen Namen gestellten Gesuche ein hinreichendes Indiz für eine Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft darstellt. Es unterliegt keinen rechtlichen Bedenken, dass die Klägerin diese Beweislage nicht nur unter Verwendung ihres wirklichen Namens, sondern auch unter falschem Namen sowie durch von Hilfspersonen gestellte Gesuche herbeigeführt hat (sog. Testing).
Für ein rechtsmissbräuchliches Vorgehen der Klägerin, wie etwa eine nicht ernsthafte Bewerbung mit dem Ziel, lediglich den formalen Status als Bewerberin zu erlangen (sog. AGG-Hopping), um Ansprüche nach § 21 AGG geltend zu machen, ist im Streitfall nichts ersichtlich.
Der Beklagte ist als mit der Auswahl potentieller Mieter betrauter Makler Adressat des zivilrechtlichen Benachteiligungsverbots gemäß § 19 Abs. 2 AGG und schuldet deshalb bei einer Verletzung dieser Norm den Ersatz materiellen und immateriellen Schadens nach § 21 Abs. 2 AGG. Auch ein Makler ist Adressat des Benachteiligungsverbots, wenn er faktisch darüber entscheidet, wer Zugang zu Wohnraum erhält. Er ist damit nicht bloß „verlängerter Arm“ des Vermieters, sondern eigenständig haftender Benachteiligender im Sinne von § 21 AGG. Die Erstreckung der Haftung auf den Makler als Hilfsperson des Vermieters ist mit dem Wortlaut und der Systematik der Vorschriften vereinbar und entspricht dem Ziel des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes, Benachteiligungen etwa wegen der ethnischen Herkunft wirkungsvoll zu verhindern oder zu beseitigen. Der Umstand, dass sich der Vermieter möglicherweise das Verhalten des Maklers zurechnen lassen muss und dann ebenfalls haftet, steht der Eigenhaftung des Maklers nicht entgegen.
Auf die Frage, ob für den Anspruch auf Schadensersatz nach § 21 Abs. 2 Satz 1 AGG ein Verschulden erforderlich ist, kam es im Streitfall nicht an, weil das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ein Verschulden in Form fahrlässigen Handelns angenommen hat.
Die vom Berufungsgericht wegen erheblicher Schwere des Verstoßes zugesprochene Höhe des immateriellen Schadensersatzes von 3.000 € ist nicht zu beanstanden.
Anmerkung: Makler tragen ein eigenes Diskriminierungsrisiko, unabhängig vom Vermieter. Gleichwohl muss sich der Vermieter möglicherweise das Verhalten einer Hilfsperson zurechnen lassen und haftet dann ebenfalls selbst, was aber der Eigenhaftung des Maklers nicht entgegensteht.
Zu beachten ist, dass bereits die Vorauswahl und Terminvergabe für Wohnungsbesichtigungen dem AGG unterliegen.
Namensbasierte Selektion ist hochriskant. Fremdländische Name stellen nach Ansicht des BGH ein Identifikationsmerkmal dar, das auf ihre Zugehörigkeit zu einer gesellschaftlichen Gruppe mit Gemeinsamkeiten in Bezug etwa auf Sprache, kulturelle und traditionelle Herkunft, mithin auf ihre ethnische Herkunft hinweist.
Bereits hinreichende Indizien für eine Benachteiligung führen dazu, dass die andere Partei die Beweislast dafür trägt, dass kein Verstoß gegen die Bestimmungen zum Schutz vor Benachteiligung vorgelegen hat.
Branchenverbände empfehlen Maklerunternehmen seit Langem, ihre Vermietungsprozesse so zu gestalten, als gälten die Anforderungen des AGG für sie uneingeschränkt. Mithin Besichtigungsprozesse so zu gestalten, dass sie für alle fair sind: standardisierte Abläufe, sachliche Kriterien und saubere Dokumentation. Sachliche Kriterien sind insbesondere die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit sowie ein angemessenes Verhältnis zwischen Wohnungsgröße und Zahl der einziehenden Personen.
In der Praxis machen Vermieter beauftragten Maklern aber hin und wieder Vorgaben für die Bewerberauswahl, die nicht AGG-konform sind. Solche Weisungen dürfen Makler schon aus Eigeninteresse nicht umsetzen. Dass AGG macht allerdings beim Wohnen gewisse Ausnahmen vom Benachteiligungsverbot: Bei der Vermietung von Wohnraum ist eine unterschiedliche Behandlung im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse zulässig (§ 19 Abs. 3 AGG).
Ausnahmen vom Benachteiligungsverbot gelten auch für zivilrechtliche Schuldverhältnisse, also auch für Mietverhältnisse, bei denen ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis der Parteien oder ihrer Angehörigen begründet wird. Bei Mietverhältnissen kann dies insbesondere der Fall sein, wenn die Parteien oder ihre Angehörigen Wohnraum auf demselben Grundstück nutzen. Auch die normale Vermietung von Wohnraum auf unbestimmte Zeit ist in der Regel ausgenommen, wenn der Vermieter insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet (§ 19 Abs. 5 AGG).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 183 und in unserer Datenbank.
Vergleichbare Testanfragen von Familienangehörigen und Bekannten bestätigten dieses Muster: Ausländische Namen führten zu Absagen, deutsche zu Zusagen. Der Makler bzw. dessen Mitarbeiter vergab die Termine eigenständig. Eine außergerichtliche Aufforderung zur Zahlung einer Entschädigung blieb erfolglos. Während die Klägerin beim AG noch unterlag, gab das LG ihrer auf Entschädigung in Höhe von 3.000 € und Erstattung von Anwaltskosten gerichteten Klage statt.
Das Urteil: Der BGH bestätigte in der Revision die Entscheidung des LG. Der beklagte Makler schuldet der Klägerin wegen eines Verstoßes gegen das in § 19 Abs. 2 AGG vorgesehene Verbot der Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft Entschädigung in Höhe von 3.000 € sowie Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.
Die über das Internetangebot des Beklagten abrufbaren, an die Öffentlichkeit gerichteten Wohnungsvermittlungsangebote fallen in den Anwendungsbereich des zivilrechtlichen Verbots der Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft (§ 2 Abs. 1 Nr. 8 in Verbindung mit § 19 Abs. 2 AGG). Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Ablehnung der unter nichtdeutschen Namen gestellten Gesuche in Zusammenschau mit dem Erfolg der unter deutschen Namen gestellten Gesuche ein hinreichendes Indiz für eine Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft darstellt. Es unterliegt keinen rechtlichen Bedenken, dass die Klägerin diese Beweislage nicht nur unter Verwendung ihres wirklichen Namens, sondern auch unter falschem Namen sowie durch von Hilfspersonen gestellte Gesuche herbeigeführt hat (sog. Testing).
Für ein rechtsmissbräuchliches Vorgehen der Klägerin, wie etwa eine nicht ernsthafte Bewerbung mit dem Ziel, lediglich den formalen Status als Bewerberin zu erlangen (sog. AGG-Hopping), um Ansprüche nach § 21 AGG geltend zu machen, ist im Streitfall nichts ersichtlich.
Der Beklagte ist als mit der Auswahl potentieller Mieter betrauter Makler Adressat des zivilrechtlichen Benachteiligungsverbots gemäß § 19 Abs. 2 AGG und schuldet deshalb bei einer Verletzung dieser Norm den Ersatz materiellen und immateriellen Schadens nach § 21 Abs. 2 AGG. Auch ein Makler ist Adressat des Benachteiligungsverbots, wenn er faktisch darüber entscheidet, wer Zugang zu Wohnraum erhält. Er ist damit nicht bloß „verlängerter Arm“ des Vermieters, sondern eigenständig haftender Benachteiligender im Sinne von § 21 AGG. Die Erstreckung der Haftung auf den Makler als Hilfsperson des Vermieters ist mit dem Wortlaut und der Systematik der Vorschriften vereinbar und entspricht dem Ziel des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes, Benachteiligungen etwa wegen der ethnischen Herkunft wirkungsvoll zu verhindern oder zu beseitigen. Der Umstand, dass sich der Vermieter möglicherweise das Verhalten des Maklers zurechnen lassen muss und dann ebenfalls haftet, steht der Eigenhaftung des Maklers nicht entgegen.
Auf die Frage, ob für den Anspruch auf Schadensersatz nach § 21 Abs. 2 Satz 1 AGG ein Verschulden erforderlich ist, kam es im Streitfall nicht an, weil das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ein Verschulden in Form fahrlässigen Handelns angenommen hat.
Die vom Berufungsgericht wegen erheblicher Schwere des Verstoßes zugesprochene Höhe des immateriellen Schadensersatzes von 3.000 € ist nicht zu beanstanden.
Anmerkung: Makler tragen ein eigenes Diskriminierungsrisiko, unabhängig vom Vermieter. Gleichwohl muss sich der Vermieter möglicherweise das Verhalten einer Hilfsperson zurechnen lassen und haftet dann ebenfalls selbst, was aber der Eigenhaftung des Maklers nicht entgegensteht.
Zu beachten ist, dass bereits die Vorauswahl und Terminvergabe für Wohnungsbesichtigungen dem AGG unterliegen.
Namensbasierte Selektion ist hochriskant. Fremdländische Name stellen nach Ansicht des BGH ein Identifikationsmerkmal dar, das auf ihre Zugehörigkeit zu einer gesellschaftlichen Gruppe mit Gemeinsamkeiten in Bezug etwa auf Sprache, kulturelle und traditionelle Herkunft, mithin auf ihre ethnische Herkunft hinweist.
Bereits hinreichende Indizien für eine Benachteiligung führen dazu, dass die andere Partei die Beweislast dafür trägt, dass kein Verstoß gegen die Bestimmungen zum Schutz vor Benachteiligung vorgelegen hat.
Branchenverbände empfehlen Maklerunternehmen seit Langem, ihre Vermietungsprozesse so zu gestalten, als gälten die Anforderungen des AGG für sie uneingeschränkt. Mithin Besichtigungsprozesse so zu gestalten, dass sie für alle fair sind: standardisierte Abläufe, sachliche Kriterien und saubere Dokumentation. Sachliche Kriterien sind insbesondere die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit sowie ein angemessenes Verhältnis zwischen Wohnungsgröße und Zahl der einziehenden Personen.
In der Praxis machen Vermieter beauftragten Maklern aber hin und wieder Vorgaben für die Bewerberauswahl, die nicht AGG-konform sind. Solche Weisungen dürfen Makler schon aus Eigeninteresse nicht umsetzen. Dass AGG macht allerdings beim Wohnen gewisse Ausnahmen vom Benachteiligungsverbot: Bei der Vermietung von Wohnraum ist eine unterschiedliche Behandlung im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse zulässig (§ 19 Abs. 3 AGG).
Ausnahmen vom Benachteiligungsverbot gelten auch für zivilrechtliche Schuldverhältnisse, also auch für Mietverhältnisse, bei denen ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis der Parteien oder ihrer Angehörigen begründet wird. Bei Mietverhältnissen kann dies insbesondere der Fall sein, wenn die Parteien oder ihre Angehörigen Wohnraum auf demselben Grundstück nutzen. Auch die normale Vermietung von Wohnraum auf unbestimmte Zeit ist in der Regel ausgenommen, wenn der Vermieter insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet (§ 19 Abs. 5 AGG).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 183 und in unserer Datenbank.
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