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Stichtagsmiete bei Leerstand?
Mietendeckel
15.05.2020 (GE 9/2020, S. 566) Frage: Ich bin dabei, einen Mietvertrag neu abzuschließen. Die Wohnung stand zum Zeitpunkt des sogenannten Stichtages am 18. Juni 2019 leer, weil erhebliche Umbaumaßnahmen erfolgten. Dem Gesetzestext kann ich nicht so recht entnehmen, was ich nun als Stichtagsmiete in das Auskunftsformular des Grundeigentum-Verlages eintragen soll. Man könnte natürlich die Miete heranziehen, die bei Ende des vorangegangenen Mietverhältnisses vereinbart war, d. h. 153 € für 46 m². Man könnte aber auch „0,00 €“ angeben, weil zum Zeitpunkt des Stichtages keine Miete vereinbart war. Unzutreffend ist auch der Passus aus dem Gesetz, dass die Wohnung vor dem 23. Februar 2020 NOCH NIE als Wohnung vermietet gewesen ist. Gibt es eine Empfehlung, wie hier zu verfahren ist? HV M. W., Berlin
Antwort:
Zunächst einmal das, was sicher nicht geht, nämlich die Stichtagsmiete mit 0,00 € angeben. Es gelten zwei Obergrenzen für die Miethöhe nach dem Mietendeckel bei Neuvermietung, nämlich die Stichtagsmiete und die Begrenzung nach §§ 4, 6, wobei die niedrigere Miete maßgeblich ist (Beck GE 2020, 164) – bei einer Stichtagsmiete von 0 € (alles Weitere ist überflüssig).
Im Entwurf zum Gesetz (AH-Drs. 18/2347) war in § 2 Satz 3 Folgendes vorgesehen: „War der Wohnraum zum Stichtag nicht vermietet, ist die Miete zum Ende der letzten Vermietung vor dem Stichtag maßgebend.“
Stattdessen ist die jetzige Fassung aufgrund des Änderungsantrags der Fraktionen der Regierungsparteien beschlossen worden: „Wird Wohnraum nach dem Stichtag wiedervermietet und besteht dieses Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes fort, so ist diese wirksam vereinbarte Miete für das Verbot nach Abs. 1 maßgeblich.“
Der etwas verquasten Begründung (Mitnahmeeffekte sollten vermieden werden, weswegen sich in diesen Fällen eine höhere Stichtagsmiete aus der vereinbarten Miete ergibt) lässt sich nicht entnehmen, ob dies auch in dem nicht geregelten Fall zutreffen soll, dass die Wiedervermietung der leerstehenden Wohnung nach dem 23. Februar 2020 erfolgt. Wir würden das annehmen, denn ein Grund für die Ungleichbehandlung (Weitervermietung vor und nach dem Inkrafttreten des Gesetzes) ist kaum ersichtlich, sodass wir nicht die möglicherweise schon Jahre zurückliegende letzte Mietvereinbarung als Stichtagsmiete annehmen würden. So wohl auch Häublein (GE 2020, 310), der meint, dass bei Neumietern die Stichtagsmiete zum 18. Juni 2019 irrelevant ist, weil sich ihre zulässige Miete nach § 4 bemisst.


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