Mietendeckel → Informationen
LexFox/wenigermiete.de verleitet Mieter zu vom Gesetz nicht gedeckten Forderungen
Musterschreiben wg. an Betrugsversuch grenzende Rückforderungen
12.03.2020 (GE 5/2020, 283) Noch bevor das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur
Mietenbegrenzung (sog. Mietendeckel) veröffentlicht, geschweige denn in Kraft
war, erhielten viele Vermieter Schreiben von Mietern mit der Aufforderung, eine
Reihe von Auskünften zu geben und Rückzahlungen ab dem 18. Juni 2019
angeblich überzahlter Mieten zu leisten. Wie sich aus den Schreiben ergibt, steckt
das Unternehmen LexFox (wenigermiete.de) dahinter. Die Schreiben sind der
reinste Bauernfang, und sie könnten auch als versuchter Betrug gewertet werden.
Die Schreiben beginnen damit, dass der Vermieter aufgefordert wird, mitzuteilen,
ob es sich bei der Wohnung des Mieters um
■ Wohnraum des öffentlich geförderten Wohnungsbaus,
■ Wohnraum, für den Mittel aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung
und Instandsetzung gewährt wurden und der einer Mietpreisbindung unterliegt,
■ Wohnraum, der ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde oder im
Einzelfall sonst dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter ehemaliger
Wohnraum, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand zu Wohnzwecken
wiederhergestellt wird,
■ Wohnraum in einem Wohnheim oder
■ Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein
anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege zur Überlassung an Personen mit
dringendem Wohnbedarf, mit Pflege- oder Teilhabebedarf mietet oder vermietet,
handelt.
Falls eines davon zuträfe, möge man das bitte begründen und dafür Belege (!)
beifügen.
Wohnraum, auf den eines dieser Merkmale zutrifft, ist bekanntlich vom
Geltungsbereich des Gesetzes ausgenommen (§ 1 MietenWoG Bln). Da das Gesetz
für solche Wohnungen nicht gilt, hat der Mieter einer solchen Wohnung nach
unserer Auffassung auch keinen unmittelbaren Auskunftsanspruch gegen den
Vermieter. Ein Auskunftsanspruch könnte bestenfalls dann bestehen, wenn der
Mieter gewichtige Anhaltspunkte vorträgt, dass der Wohnraum doch dem
Mietendeckelgesetz unterfällt und der Vermieter mindestens durch sein Verhalten
erkennen lässt, dass er gegenteiliger Ansicht ist. In der Folge wird durch das von
LexFox/wenigermiete.de vorbereitete Schreiben das Bezugsdatum abgefragt, die
Ausstattung, ob eine moderne Ausstattung i.S.d. § 6 Abs. 3 des Gesetzes zur
Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung vorliegt, und wenn
ja, mit welchen Ausstattungsmerkmalen.
Unverfrorenerweise wird dann auch noch die Beifügung von „Nachweise[n], die die
Richtigkeit der erteilten Auskünfte belegen“, gefordert, obwohl der Mieter dies
unschwer selbst beantworten kann, da er die Ausstattung seiner Wohnung kennt.
Anschließend wird damit gedroht, dass, „wenn Sie die Auskünfte nicht, nicht
richtig oder nicht vollständig erteilen, Sie eine Ordnungswidrigkeit gemäß § 11 Abs.
1 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung
begehen, die mit einer Geldbuße bis zu 500.000 € geahndet werden kann“.
Das erste der Redaktion bekannt gewordene Schreiben dieser Art stammt vom
2. Februar 2020, also von einem Tag, an dem noch nicht einmal das
Gesetzgebungsverfahren beendet und das Gesetz weder veröffentlicht und schon
gar nicht in Kraft getreten war!
Und gefordert wurde, „diese Auskünfte unverzüglich, spätestens jedoch bis zum
20. Februar 2020 (nachfolgend „Fristende“), zu erteilen.
Aber es kommt noch übler: Anschließend wird in dem Schreiben nämlich die
Mietobergrenze i.S.d. § 4 i.V.m. §§ 6, 7 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher
Vorschriften zur Mietenbegrenzung für die Wohnung unter Einbeziehung der
Wohnlage „gemäß Wohnlagenverzeichnis“ – das es noch gar nicht gibt (!) – und
vom Vermieter „die Abgabe einer Erklärung verlangt, wonach die neun Monate
nach Verkündung des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur
Mietenbegrenzung zulässige Höchstmiete pro Monat … € beträgt und die darüber
hinausgehende Vereinbarung der Miete nichtig ist“.
Begründet wird diese Forderung damit, dass der Mieter schon jetzt
Rechtssicherheit in Bezug auf die geschuldete Miete beanspruchen dürfe.
Auch hier wird in dem Schreiben der Vermieter aufgefordert, diese Erklärung bis
zum Fristende (20. Februar 2020) abzugeben. Wir meinen: ein plumper
Betrugsversuch. Falls ein Vermieter daraufhin eine solche Erklärung abgegeben
haben sollte, ist unbedingt zu empfehlen, Rechtsrat einzuholen und die Möglichkeit
einer Anfechtung beispielsweise wegen arglistiger Täuschung zu prüfen; u. U.
muss auch an die Möglichkeit einer Strafanzeige gedacht werden, denn es kommt
noch schlimmer.
Im letzten Teil des Schreibens werden Vermieter, die im Zeitraum zwischen dem
18. Juni 2019 und dem Inkrafttreten des Gesetzes die Miete erhöht haben,
aufgefordert, die in diesem Zeitraum vom Mieter bezahlten Mieterhöhungsbeträge
– wiederum „bis zum Fristende“ (20. Februar 2020) – zurückzuzahlen, weil diese
Mieterhöhung „gemäß § 3 Abs. 2 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher
Vorschriften zur Mietenbegrenzung verboten und damit unwirksam (§ 134 BGB)“
sei – aus unserer Sicht ein glatter Betrugsversuch, denn zulässige Mieterhöhungen
zwischen dem 18. Juni 2019 und dem Inkrafttreten des Gesetzes bleiben wirksam,
der Vermieter darf die Mieterhöhungsbeträge auch behalten, er muss lediglich den
Zahlbetrag ab der Märzmiete 2020 auf die Stichtagsmiete senken.
Abschließend wird der Vermieter mit derselben Fristsetzung aufgefordert, „zu
bestätigen, dass die künftig geschuldete Miete bis auf Weiteres nur … € beträgt“.
Am Ende des Schreibens heißt es dann:
„Bitte beachten Sie, dass wir uns vorbehalten, die zuständigen Behörden über den
Sachverhalt in Kenntnis zu setzen. Bitte beachten Sie ferner, dass wir uns
vorbehalten, bei nicht rechtzeitiger Erfüllung der hier geltend gemachten
Forderungen rechtliche Hilfe des Mieterportals wenigermiete.de (LexFox GmbH) in
Anspruch zu nehmen. Die Kosten dieser Rechtsdurchsetzung haben Sie zu tragen.“
Damit ist dann die Katze aus dem Sack.
Der Vermieter könnte auf diesen Unsinn etwa wie folgt reagieren:
Sehr geehrte Mieter!
Die in Ihrem Schreiben vertretenen Rechtsansichten sind falsch. Ich muss sie
daher zurückweisen.
1. Auskünfte zum Mietendeckel
Die Frist für die Auskunft gemäß § 6 Abs. 4 läuft bis zum 22. April 2020 (zwei
Monate ab Inkrafttreten des Gesetzes). Sie haben daher kein Recht, eine kürzere
Frist zu setzen.
Bis zum 22. April 2020 muss der Vermieter gemäß § 6 Abs. 4 lediglich die
Umstände mitteilen, die den Mieter in die Lage versetzen, die in § 6 Abs. 1 bis 3
geregelte Mietobergrenze zu errechnen.
Dies sind:
– Baujahr (der Wohnung),
– ob die Wohnung über eine Sammelheizung und/oder ein Bad verfügt,
– ob sie in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen liegt, und
– ob sie über eine moderne Ausstattung i.S.d. § 6 Abs. 3 MietenWoG Bln
verfügt.
Der Vermieter muss die Mietobergrenze nicht berechnen und keinen bestimmten
Betrag nennen.
Es genügt die Mitteilung, ob die Wohnung über eine moderne Ausstattung verfügt.
Die dafür maßgeblichen Merkmale müssen nicht dargelegt werden.
Damit Sie nachprüfen können, ob Ihre Wohnung eine moderne Ausstattung hat,
nenne ich Ihnen die in § 6 Abs. 3 MietenWoG Bln aufgeführten Merkmale.
Eine moderne Ausstattung liegt gemäß § 6 Abs. 3 MietenWoG Bln vor, wenn der
Wohnraum mindestens drei der folgenden fünf Merkmale aufweist:
– schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Aufzug,
– Einbauküche,
– hochwertige Sanitärausstattung,
– hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
– Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a).
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, mitzuteilen, welche der Merkmale für eine
moderne Ausstattung erfüllt sind.
Eine Bekanntgabe per eMail ist zulässig.
2. Mietsenkung
Gemäß § 5 Abs. 3 MietenWoG Bln ist die ab Dezember 2020 fällig werdende Miete
abzusenken. Der Betrag, den der Vermieter von da an nur noch fordern darf, ergibt
sich aus § 5 des MietenWoG Bln. Dieser Betrag kann derzeit jedoch noch nicht
errechnet werden, da hierzu erst noch die Verordnung über die
Wohnlagenzuordnung von der Senatsverwaltung erlassen werden muss. Die
Aufforderung, bereits jetzt mitzuteilen, auf welchen Betrag die Mietforderung ab
Dezember abgesenkt werden wird, kann daher derzeit nicht erfüllt werden und
geht deshalb ins Leere.
3. Rückforderung aufgrund des Mietenstopps
Die nach dem 18. Juni 2019 erfolgte Mieterhöhung ist bis zum Inkrafttreten des
Gesetzes wirksam. Der Mieter hat daher kein Recht, diese Miete zurückzufordern,
soweit sie die Monate bis Februar 2020 betrifft.
Erst die nach dem 23. Februar 2020 fällig werdenden Mieten dürfen von dem
Mieter nur noch insoweit gefordert und entgegengenommen werden, wie die Miete
am 18. Juni 2019 vereinbart war.
Der Anspruch auf Rückforderung ist daher unbegründet.
Das Schreiben stellt daher einen Betrugsversuch dar, da Sie versuchen, den
Vermieter durch eine Täuschung über die Rechtslage zu einer Zahlung zu
veranlassen, zu der er nicht verpflichtet ist.
Sie werden hiermit aufgefordert, bis zum …………… auf Ihre angeblichen
Rückforderungsrechte ausdrücklich zu verzichten. Falls Ihre Erklärung nicht
fristgemäß eingeht, wird unverzüglich eine negative Feststellungsklage zur Klärung
Ihrer angeblichen Ansprüche angestrengt. Im Unterliegensfall gehen die Kosten
dieses Rechtsstreits zu Ihren Lasten.
Mit freundlichen Grüßen
ob es sich bei der Wohnung des Mieters um
■ Wohnraum des öffentlich geförderten Wohnungsbaus,
■ Wohnraum, für den Mittel aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung
und Instandsetzung gewährt wurden und der einer Mietpreisbindung unterliegt,
■ Wohnraum, der ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde oder im
Einzelfall sonst dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter ehemaliger
Wohnraum, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand zu Wohnzwecken
wiederhergestellt wird,
■ Wohnraum in einem Wohnheim oder
■ Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein
anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege zur Überlassung an Personen mit
dringendem Wohnbedarf, mit Pflege- oder Teilhabebedarf mietet oder vermietet,
handelt.
Falls eines davon zuträfe, möge man das bitte begründen und dafür Belege (!)
beifügen.
Wohnraum, auf den eines dieser Merkmale zutrifft, ist bekanntlich vom
Geltungsbereich des Gesetzes ausgenommen (§ 1 MietenWoG Bln). Da das Gesetz
für solche Wohnungen nicht gilt, hat der Mieter einer solchen Wohnung nach
unserer Auffassung auch keinen unmittelbaren Auskunftsanspruch gegen den
Vermieter. Ein Auskunftsanspruch könnte bestenfalls dann bestehen, wenn der
Mieter gewichtige Anhaltspunkte vorträgt, dass der Wohnraum doch dem
Mietendeckelgesetz unterfällt und der Vermieter mindestens durch sein Verhalten
erkennen lässt, dass er gegenteiliger Ansicht ist. In der Folge wird durch das von
LexFox/wenigermiete.de vorbereitete Schreiben das Bezugsdatum abgefragt, die
Ausstattung, ob eine moderne Ausstattung i.S.d. § 6 Abs. 3 des Gesetzes zur
Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung vorliegt, und wenn
ja, mit welchen Ausstattungsmerkmalen.
Unverfrorenerweise wird dann auch noch die Beifügung von „Nachweise[n], die die
Richtigkeit der erteilten Auskünfte belegen“, gefordert, obwohl der Mieter dies
unschwer selbst beantworten kann, da er die Ausstattung seiner Wohnung kennt.
Anschließend wird damit gedroht, dass, „wenn Sie die Auskünfte nicht, nicht
richtig oder nicht vollständig erteilen, Sie eine Ordnungswidrigkeit gemäß § 11 Abs.
1 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung
begehen, die mit einer Geldbuße bis zu 500.000 € geahndet werden kann“.
Das erste der Redaktion bekannt gewordene Schreiben dieser Art stammt vom
2. Februar 2020, also von einem Tag, an dem noch nicht einmal das
Gesetzgebungsverfahren beendet und das Gesetz weder veröffentlicht und schon
gar nicht in Kraft getreten war!
Und gefordert wurde, „diese Auskünfte unverzüglich, spätestens jedoch bis zum
20. Februar 2020 (nachfolgend „Fristende“), zu erteilen.
Aber es kommt noch übler: Anschließend wird in dem Schreiben nämlich die
Mietobergrenze i.S.d. § 4 i.V.m. §§ 6, 7 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher
Vorschriften zur Mietenbegrenzung für die Wohnung unter Einbeziehung der
Wohnlage „gemäß Wohnlagenverzeichnis“ – das es noch gar nicht gibt (!) – und
vom Vermieter „die Abgabe einer Erklärung verlangt, wonach die neun Monate
nach Verkündung des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur
Mietenbegrenzung zulässige Höchstmiete pro Monat … € beträgt und die darüber
hinausgehende Vereinbarung der Miete nichtig ist“.
Begründet wird diese Forderung damit, dass der Mieter schon jetzt
Rechtssicherheit in Bezug auf die geschuldete Miete beanspruchen dürfe.
Auch hier wird in dem Schreiben der Vermieter aufgefordert, diese Erklärung bis
zum Fristende (20. Februar 2020) abzugeben. Wir meinen: ein plumper
Betrugsversuch. Falls ein Vermieter daraufhin eine solche Erklärung abgegeben
haben sollte, ist unbedingt zu empfehlen, Rechtsrat einzuholen und die Möglichkeit
einer Anfechtung beispielsweise wegen arglistiger Täuschung zu prüfen; u. U.
muss auch an die Möglichkeit einer Strafanzeige gedacht werden, denn es kommt
noch schlimmer.
Im letzten Teil des Schreibens werden Vermieter, die im Zeitraum zwischen dem
18. Juni 2019 und dem Inkrafttreten des Gesetzes die Miete erhöht haben,
aufgefordert, die in diesem Zeitraum vom Mieter bezahlten Mieterhöhungsbeträge
– wiederum „bis zum Fristende“ (20. Februar 2020) – zurückzuzahlen, weil diese
Mieterhöhung „gemäß § 3 Abs. 2 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher
Vorschriften zur Mietenbegrenzung verboten und damit unwirksam (§ 134 BGB)“
sei – aus unserer Sicht ein glatter Betrugsversuch, denn zulässige Mieterhöhungen
zwischen dem 18. Juni 2019 und dem Inkrafttreten des Gesetzes bleiben wirksam,
der Vermieter darf die Mieterhöhungsbeträge auch behalten, er muss lediglich den
Zahlbetrag ab der Märzmiete 2020 auf die Stichtagsmiete senken.
Abschließend wird der Vermieter mit derselben Fristsetzung aufgefordert, „zu
bestätigen, dass die künftig geschuldete Miete bis auf Weiteres nur … € beträgt“.
Am Ende des Schreibens heißt es dann:
„Bitte beachten Sie, dass wir uns vorbehalten, die zuständigen Behörden über den
Sachverhalt in Kenntnis zu setzen. Bitte beachten Sie ferner, dass wir uns
vorbehalten, bei nicht rechtzeitiger Erfüllung der hier geltend gemachten
Forderungen rechtliche Hilfe des Mieterportals wenigermiete.de (LexFox GmbH) in
Anspruch zu nehmen. Die Kosten dieser Rechtsdurchsetzung haben Sie zu tragen.“
Damit ist dann die Katze aus dem Sack.
Der Vermieter könnte auf diesen Unsinn etwa wie folgt reagieren:
Sehr geehrte Mieter!
Die in Ihrem Schreiben vertretenen Rechtsansichten sind falsch. Ich muss sie
daher zurückweisen.
1. Auskünfte zum Mietendeckel
Die Frist für die Auskunft gemäß § 6 Abs. 4 läuft bis zum 22. April 2020 (zwei
Monate ab Inkrafttreten des Gesetzes). Sie haben daher kein Recht, eine kürzere
Frist zu setzen.
Bis zum 22. April 2020 muss der Vermieter gemäß § 6 Abs. 4 lediglich die
Umstände mitteilen, die den Mieter in die Lage versetzen, die in § 6 Abs. 1 bis 3
geregelte Mietobergrenze zu errechnen.
Dies sind:
– Baujahr (der Wohnung),
– ob die Wohnung über eine Sammelheizung und/oder ein Bad verfügt,
– ob sie in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen liegt, und
– ob sie über eine moderne Ausstattung i.S.d. § 6 Abs. 3 MietenWoG Bln
verfügt.
Der Vermieter muss die Mietobergrenze nicht berechnen und keinen bestimmten
Betrag nennen.
Es genügt die Mitteilung, ob die Wohnung über eine moderne Ausstattung verfügt.
Die dafür maßgeblichen Merkmale müssen nicht dargelegt werden.
Damit Sie nachprüfen können, ob Ihre Wohnung eine moderne Ausstattung hat,
nenne ich Ihnen die in § 6 Abs. 3 MietenWoG Bln aufgeführten Merkmale.
Eine moderne Ausstattung liegt gemäß § 6 Abs. 3 MietenWoG Bln vor, wenn der
Wohnraum mindestens drei der folgenden fünf Merkmale aufweist:
– schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Aufzug,
– Einbauküche,
– hochwertige Sanitärausstattung,
– hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
– Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a).
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, mitzuteilen, welche der Merkmale für eine
moderne Ausstattung erfüllt sind.
Eine Bekanntgabe per eMail ist zulässig.
2. Mietsenkung
Gemäß § 5 Abs. 3 MietenWoG Bln ist die ab Dezember 2020 fällig werdende Miete
abzusenken. Der Betrag, den der Vermieter von da an nur noch fordern darf, ergibt
sich aus § 5 des MietenWoG Bln. Dieser Betrag kann derzeit jedoch noch nicht
errechnet werden, da hierzu erst noch die Verordnung über die
Wohnlagenzuordnung von der Senatsverwaltung erlassen werden muss. Die
Aufforderung, bereits jetzt mitzuteilen, auf welchen Betrag die Mietforderung ab
Dezember abgesenkt werden wird, kann daher derzeit nicht erfüllt werden und
geht deshalb ins Leere.
3. Rückforderung aufgrund des Mietenstopps
Die nach dem 18. Juni 2019 erfolgte Mieterhöhung ist bis zum Inkrafttreten des
Gesetzes wirksam. Der Mieter hat daher kein Recht, diese Miete zurückzufordern,
soweit sie die Monate bis Februar 2020 betrifft.
Erst die nach dem 23. Februar 2020 fällig werdenden Mieten dürfen von dem
Mieter nur noch insoweit gefordert und entgegengenommen werden, wie die Miete
am 18. Juni 2019 vereinbart war.
Der Anspruch auf Rückforderung ist daher unbegründet.
Das Schreiben stellt daher einen Betrugsversuch dar, da Sie versuchen, den
Vermieter durch eine Täuschung über die Rechtslage zu einer Zahlung zu
veranlassen, zu der er nicht verpflichtet ist.
Sie werden hiermit aufgefordert, bis zum …………… auf Ihre angeblichen
Rückforderungsrechte ausdrücklich zu verzichten. Falls Ihre Erklärung nicht
fristgemäß eingeht, wird unverzüglich eine negative Feststellungsklage zur Klärung
Ihrer angeblichen Ansprüche angestrengt. Im Unterliegensfall gehen die Kosten
dieses Rechtsstreits zu Ihren Lasten.
Mit freundlichen Grüßen
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