Grundeigentum-Verlag GmbH
grundeigentum-verlag
Verlag für private und unternehmerische Immobilien
Anzeige

Mietendeckel  →  Informationen


Hohe Stellplatzmiete vereinbaren?
Mietendeckel
11.03.2020 Frage: 1. Wenn ich richtig informiert bin, betrifft der Mietendeckel ausschließlich Wohnungen, nicht Boden, Keller, Kfz-Abstellplatz, Gewerbe oder anderes.
Ist es vielleicht vorstellbar, den Mietendeckel mit seinen gedeckelten und Maximal-m2-Preisen ausschließlich auf die Wohnung bzw. Wohnfläche der Wohnung zu beziehen, auch wenn bisher per Mietvertrag ein Keller oder Kfz-Abstellplatz inklusive zur Mietsache gehört(e) – ohne dafür einen eigenen Mietpreis genannt oder ausgewiesen zu haben? Im Zusammenhang mit den gedeckelten Maximal-Preisen gemäß Mietendeckel für die Wohnung wären dann Keller und/oder Kfz-Abstellplatz separat zu kalkulieren, also von dem Mietendeckelumfang der Wohnung zu separieren und separat zu berechnen. Wenn ich die Dinge richtig einordne, definiert der Mietdeckel sich selbst und ist nicht an andere Definitionen nach Mietspiegel und/oder BGB gekoppelt.
2. Ist es richtig, dass alle Zuschläge für Modernisierungen, wie beispielsweise anteilig neuer Heizkessel, Dachgeschossdämmung, Fenster etc., also Umfänge, die noch nicht ausreichend gewesen sind für eine „umfassende Modernisierung“ gemäß Mietpreisbremse, aber bisher als Einzelumfang mit 11 % bzw. 8 % Umlage auf den Mietpreis aufgeschlagen werden konnten, z. B. bei Neuvermietung auf Grundlage des Mietspiegels nun wegfallen? Im Klartext würde das bedeuten, dass diejenigen froh sein können, die eher wenig investiert haben.
3. Ist bekannt, wie mit Denkmalschutzobjekten umzugehen ist, wenn diese denn nun aktuell saniert/hergestellt werden? Die Fertigstellung der Immobilie ist dann ja zunächst erst einmal vor 2014 gewesen, nach 2014 wäre dies kein wirklicher Neubau, sondern eben ein renoviertes/saniertes Objekt.
4. Auch bei bestehenden Gebäuden bzw. Wohnungen, Fertigstellung vor 2014, die „umfassend modernisiert“ worden sind oder werden soll(t)en, entfallen mit dem Mietendeckel die bisher üblichen Öffnungsklauseln gemäß Mietpreisbremse. Ist das korrekt?

D. M., per eMail


Antwort:
1. Wenn für Gartennutzung, Garage, Autoabstellplatz usw. unabhängig von der Wohnraumvermietung getrennte Verträge abgeschlossen werden, unterliegen diese Vereinbarungen auch nach unserer Auffassung nicht dem Mietendeckel. Es handelt sich dann um Geschäftsraummietverträge, die (auch vom Mieter) separat kündbar sind, und für die das Wohnraummietrecht einschließlich der Mieterhöhungs- und Kündigungsvorschriften nicht gilt. Allerdings stellt – was gut an vermieteten Stellplätzen deutlich wird – die Rechtsprechung erhebliche Anforderungen an die Trennbarkeit solcher Verträge, da der Berliner Landesgesetzgeber durch § 3 Abs. 5 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln = „Mietendeckel“) als „Miete“ im Sinne des Gesetzes die „Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge“ definiert. Nach der Gesetzesbegründung sollen damit Umgehungsstrategien verhindert werden, um sicherzustellen, dass sonstige Zuschläge vom Mietenbegriff des § 3 Abs. 5 MietenWoG erfasst sind. Darunter zählt die Begründung „beispielsweise Zahlungen für Teilflächen eines Wohnraums, die im Rahmen sog. ‚Teil-Gewerbevermietungen‘ zur Umgehung gesetzlicher Vorschriften als Gewerbeflächen vermietet werden, obwohl sie bei faktischer Betrachtung überwiegend in die Wohnnutzung eingebunden sind“. Wenn also plötzlich der Stellplatz, der früher für 50 € vermietet wurde, bei der Neuvermietung 500 € kosten soll, während sich die Nettokaltmiete von 1.100 € auf 650 € reduziert, spricht vieles dafür, dass die Rechtsprechung eine Umgehung des Mietendeckels annimmt.
2. Bei Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer Mieterhöhung vor dem Stichtag (18. Juni 2019) geführt haben, bleibt es dabei auch nach dem Mietendeckel, sofern die Tabellenmiete nicht überschritten ist.
3. Eine Ausnahmeregelung für Denkmalschutzobjekte gibt es nicht; hier müssen ggf. die in § 8 MietenWoG Bln vorgesehenen Härtefallregelungen in Anspruch genommen werden.
4. Die Ausnahmeregelung für die Mietpreisbremse, wonach für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung die Beschränkungen nicht gelten (§ 556f BGB), gilt beim Mietendeckel nicht.


Links: