Recht → Wohnungseigentumsrecht
Auch wenn die Wohnung unbenutzbar ist: Keine Befreiung von der Zahlung des Hausgeldes
Dem Mieter steht ein Minderungsrecht zu – dem Eigentümer nicht
21.11.2018 (GE 20/2018, S. 1262) Ein Wohnungseigentümer ist von den nach dem Wirtschaftsplan geschuldeten Beitragszahlungen nicht deshalb befreit, weil er die ihm gehörende Wohneinheit nicht nutzen kann. Ihm steht – anders als einem Mieter – wegen der Unbenutzbarkeit der Wohnung kein Minderungsrecht zu. Das Risiko der Benutzbarkeit oder Vermietbarkeit seiner Wohnung hat allein der Wohnungseigentümer zu tragen. Er bleibt daher auch bei einer vorübergehenden Unbenutzbarkeit der Wohnungen in vollem Umfang zu Beitragszahlungen verpflichtet, so das LG Berlin.
Der Fall: Die Wohnungseigentümer haben den Wirtschaftsplan für das Kalenderjahr 2012 am 31. August 2011 beschlossen. Nach der Teilungserklärung wird das zu zahlende Wohngeld nach Maßgabe eines Wirtschaftsplanes festgesetzt und ist plangemäß bis zur erneuten Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan zu zahlen. Die beklagte Wohnungseigentümerin konnte die drei ihr gehörenden Wohneinheiten im Wirtschaftsjahr 2016 nicht nutzen, weil die Benutzbarkeit fehlte. Aus diesem Grund hat sie sich geweigert, die Gelder zu zahlen, weil ihr durch die Unbenutzbarkeit der Wohnungen ein Schaden entstanden sei und sie mit der Schadensersatzforderung aufrechnen könne. Das AG hat sie wegen der Beitragszahlungen für das Wirtschaftsjahr 2016 verurteilt. Hiergegen die Berufung.
Das Urteil: Das LG weist die Berufung zurück. Die Beklagte ist auch bei einer vorübergehenden Unbenutzbarkeit der Wohnungen in vollem Umfang zu Beitragszahlungen verpflichtet und kann die Unbenutzbarkeit auch nicht einredeweise dem Zahlungsanspruch entgegenhalten. Gegen Beitragsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein Wohnungseigentümer auch nur mit Forderungen aufrechnen, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind (BGH, GE 2018, 651). Zwischen den Parteien ist streitig, wer für die Unbenutzbarkeit der Wohnungen die Verantwortung trägt.
Anmerkung: Das Risiko der Benutzbarkeit der selbstgenutzten oder vermieteten Eigentumswohnung hat deren Eigentümer zu tragen. Er bleibt daher auch bei einer vorübergehenden Unbenutzbarkeit der Wohnung in vollem Umfang zu Beitragszahlungen verpflichtet. Selbst ein Anspruch auf Anpassung der gesetzlichen Vorgaben in § 16 an die derzeitige Situation und eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels kann jedenfalls nicht einredeweise entgegengehalten werden (BGH, GE 2018, 651). Abgesehen davon kann eine Änderung allenfalls für die Zukunft verlangt werden. Eine Entschädigung nach § 14 Nr. 4 kommt nicht in Betracht, wenn die Wohnung schon vor Beginn etwaiger Sanierungsarbeiten wegen der aufgetretenen Mängel (z. B. Schwamm- und Schimmelbefall) nicht vermietbar oder benutzbar war (BGH, GE 2017, 427). Ansprüche wegen einer schuldhaft verzögerten Instandsetzung können nicht nebenbei im Prozess über die Beitragszahlungen geklärt werden.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 1293 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Das LG weist die Berufung zurück. Die Beklagte ist auch bei einer vorübergehenden Unbenutzbarkeit der Wohnungen in vollem Umfang zu Beitragszahlungen verpflichtet und kann die Unbenutzbarkeit auch nicht einredeweise dem Zahlungsanspruch entgegenhalten. Gegen Beitragsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein Wohnungseigentümer auch nur mit Forderungen aufrechnen, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind (BGH, GE 2018, 651). Zwischen den Parteien ist streitig, wer für die Unbenutzbarkeit der Wohnungen die Verantwortung trägt.
Anmerkung: Das Risiko der Benutzbarkeit der selbstgenutzten oder vermieteten Eigentumswohnung hat deren Eigentümer zu tragen. Er bleibt daher auch bei einer vorübergehenden Unbenutzbarkeit der Wohnung in vollem Umfang zu Beitragszahlungen verpflichtet. Selbst ein Anspruch auf Anpassung der gesetzlichen Vorgaben in § 16 an die derzeitige Situation und eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels kann jedenfalls nicht einredeweise entgegengehalten werden (BGH, GE 2018, 651). Abgesehen davon kann eine Änderung allenfalls für die Zukunft verlangt werden. Eine Entschädigung nach § 14 Nr. 4 kommt nicht in Betracht, wenn die Wohnung schon vor Beginn etwaiger Sanierungsarbeiten wegen der aufgetretenen Mängel (z. B. Schwamm- und Schimmelbefall) nicht vermietbar oder benutzbar war (BGH, GE 2017, 427). Ansprüche wegen einer schuldhaft verzögerten Instandsetzung können nicht nebenbei im Prozess über die Beitragszahlungen geklärt werden.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 1293 und in unserer Datenbank.
Autor: VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister AKD Anwaltskanzlei Dittert
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