Recht → Wohnungseigentumsrecht
Der WEG-Verwalter haftet für die Prozesskosten – kein Mitverschulden der Eigentümer durch Billigung
Nach erfolgreicher Anfechtung für ungültig erklärte Jahresabrechnung
05.10.2018 (GE 17/2018, S. 1037) Der verantwortliche WEG-Verwalter haftet der WEG wegen der Prozesskosten auf Schadensersatz, wenn fehlerhafte Jahresabrechnungen für ungültig erklärt werden. Die Wohnungseigentümer trifft dadurch, dass sie die fehlerhaften Jahresabrechnungen durch Beschluss gebilligt haben, kein anrechenbares Mitverschulden.
Der Fall: Die ehemalige Verwalterin der Wohnanlage erstellte die Jahresabrechnungen 2011 und 2012 fehlerhaft. Dadurch kam es zu anfechtbaren Genehmigungsbeschlüssen vom 16. Juli 2012 und 10. August 2013. Hiergegen wurde erfolgreich Anfechtungsklage erhoben. Es entstanden Prozesskosten von knapp 18.000 €. Das AG sah keine Veranlassung, diese Kosten gleich in den Anfechtungsverfahren der damaligen Verwalterin aufzuerlegen. Die Wohnungseigentümer ermächtigten die jetzige Verwalterin, die Prozesskosten einzuklagen. Das AG hat die Klage abgewiesen. Hiergegen die Berufung.
Das Urteil: Die Berufung hat Erfolg. Der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft steht gegen die Beklagte als ehemaliger Verwalterin der Wohnanlage ein Anspruch auf Schadensersatz wegen der fehlerhaften Darstellungen der Jahresabrechnungen 2011 und 2012 zu. Dadurch ist es zu einem anfechtbaren Genehmigungsbeschluss auf den Eigentümerversammlungen und den durch die erfolgreichen Anfechtungsklagen der Wohnungseigentümer verursachten Rechtsverfolgungskosten gekommen. Die Verwaltung hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Zwar ist der Begriff der fehlerhaften Jahresabrechnung schillernd, weil Form und Inhalt einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung in Rechtsprechung und Literatur umstritten sind, doch die hier streitgegenständlichen Jahresabrechnungen sind unvollständig, die Plausibilitätskontrolle geht nicht auf, ferner ist die Darstellung der Instandhaltungsrücklage fehlerhaft.
Anmerkung: Da die Wohnungseigentümer die Verfolgung der Schadensersatzansprüche vergemeinschaftet haben, kommt es nicht darauf an, ob der Anspruch der Gemeinschaft auch schon direkt ohne den Vergemeinschaftungsbeschluss zusteht. Ein Vertrauensschutz dergestalt, dass auch die bestandskräftig gewordenen Jahresabrechnungsbeschlüsse früherer Jahre den gleichen Fehler aufgewiesen haben, besteht zugunsten der Verwaltung nicht. Es kommt auch nicht darauf an, dass das Amtsgericht in dem Anfechtungsprozess dem Verwalter noch nicht die Prozesskosten gemäß § 49 Abs. 2 WEG auferlegt hat, da dies ein grobes Verschulden vorausgesetzt hätte, während in dem gesonderten Schadensersatzprozess gegen die Verwaltung einfaches Verschulden reicht. Dass die Wohnungseigentümer die fehlerhaften Jahresabrechnungen gebilligt haben, bedeutet nicht, dass sie sich ein mitwirkendes Verschulden zurechnen lassen müssen. Dasselbe gilt für ein nachlässiges Verhalten des Verwaltungsbeirats, dem die Vorprüfung der Jahresabrechnungen obliegt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 1071 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Die Berufung hat Erfolg. Der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft steht gegen die Beklagte als ehemaliger Verwalterin der Wohnanlage ein Anspruch auf Schadensersatz wegen der fehlerhaften Darstellungen der Jahresabrechnungen 2011 und 2012 zu. Dadurch ist es zu einem anfechtbaren Genehmigungsbeschluss auf den Eigentümerversammlungen und den durch die erfolgreichen Anfechtungsklagen der Wohnungseigentümer verursachten Rechtsverfolgungskosten gekommen. Die Verwaltung hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Zwar ist der Begriff der fehlerhaften Jahresabrechnung schillernd, weil Form und Inhalt einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung in Rechtsprechung und Literatur umstritten sind, doch die hier streitgegenständlichen Jahresabrechnungen sind unvollständig, die Plausibilitätskontrolle geht nicht auf, ferner ist die Darstellung der Instandhaltungsrücklage fehlerhaft.
Anmerkung: Da die Wohnungseigentümer die Verfolgung der Schadensersatzansprüche vergemeinschaftet haben, kommt es nicht darauf an, ob der Anspruch der Gemeinschaft auch schon direkt ohne den Vergemeinschaftungsbeschluss zusteht. Ein Vertrauensschutz dergestalt, dass auch die bestandskräftig gewordenen Jahresabrechnungsbeschlüsse früherer Jahre den gleichen Fehler aufgewiesen haben, besteht zugunsten der Verwaltung nicht. Es kommt auch nicht darauf an, dass das Amtsgericht in dem Anfechtungsprozess dem Verwalter noch nicht die Prozesskosten gemäß § 49 Abs. 2 WEG auferlegt hat, da dies ein grobes Verschulden vorausgesetzt hätte, während in dem gesonderten Schadensersatzprozess gegen die Verwaltung einfaches Verschulden reicht. Dass die Wohnungseigentümer die fehlerhaften Jahresabrechnungen gebilligt haben, bedeutet nicht, dass sie sich ein mitwirkendes Verschulden zurechnen lassen müssen. Dasselbe gilt für ein nachlässiges Verhalten des Verwaltungsbeirats, dem die Vorprüfung der Jahresabrechnungen obliegt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 1071 und in unserer Datenbank.
Autor: VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister AKD Anwaltskanzlei Dittert
Links:
