Recht → Miet- & Zivilrecht
Zulässige Kombi: Mietspiegel, Gutachten, Vergleichswohnungen
Beweis für ortsübliche Vergleichsmiete
01.06.2023 (GE 8/2023, S. 378) Im Mieterhöhungsprozess hat das Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung als Einzelvergleichsmiete zu ermitteln, wobei verschiedene Bewertungsmethoden in Betracht kommen. Zulässig ist auch die Heranziehung eines einfachen Mietspiegels und Einholung eines Sachverständigengutachtens sowie die zusätzliche Heranziehung von Vergleichswohnungen durch den Sachverständigen zur Plausibilitätskontrolle der ermittelten Einzelvergleichsmiete.
Der Fall: Die Vermieterin hatte Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 10,84 €/m2 auf 12,13 € verlangt; nach Einholung eines Sachverständigengutachtens gab das AG der Klage nur in Höhe von 11,09 € statt. Das LG folgte dem, ließ aber die Revision zur Klärung der Frage zu, inwieweit zusätzlich zum Mietspiegel ein Gutachten mit Heranziehung von Vergleichswohnungen als Beweismittel verwertet werden könne.
Der Beschluss: Der Bundesgerichtshof verneinte mit seinem Hinweisbeschluss einen Grund für die Zulassung der Revision, weil die grundsätzlichen Fragen geklärt seien. Die Revision habe aber auch keine Aussicht auf Erfolg. Es sei nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen die Einzelvergleichsmiete auf Grundlage des Sachverständigengutachtens unter Heranziehung des Kölner Mietspiegels in einer zweistufigen Prüfung
– Feststellung der einschlägigen Mietspanne nach dem Kölner Mietspiegel und anschließende Spanneneinordnung der streitgegenständlichen Wohnung – ermittelt und dieses Ergebnis mittels der Vergleichsmietenauswertung des Sachverständigen plausibilisiert habe.
Der Kölner Mietspiegel sei als Schätzgrundlage zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet; die Spanneneinordnung könne entweder im Wege der richterlichen Schätzung vorgenommen werden, etwa mit einer Orientierungshilfe oder mit einem Sachverständigengutachten. Die zusätzliche Heranziehung von Vergleichswohnungen zur Plausibilitätskontrolle sei nicht erforderlich gewesen, zur Ergänzung aber zulässig.
Anmerkung: Revision durch Beschluss vom 24. Januar 2023 zurückgewiesen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2023, Seite 393 und in unserer Datenbank.
Der Beschluss: Der Bundesgerichtshof verneinte mit seinem Hinweisbeschluss einen Grund für die Zulassung der Revision, weil die grundsätzlichen Fragen geklärt seien. Die Revision habe aber auch keine Aussicht auf Erfolg. Es sei nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen die Einzelvergleichsmiete auf Grundlage des Sachverständigengutachtens unter Heranziehung des Kölner Mietspiegels in einer zweistufigen Prüfung
– Feststellung der einschlägigen Mietspanne nach dem Kölner Mietspiegel und anschließende Spanneneinordnung der streitgegenständlichen Wohnung – ermittelt und dieses Ergebnis mittels der Vergleichsmietenauswertung des Sachverständigen plausibilisiert habe.
Der Kölner Mietspiegel sei als Schätzgrundlage zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet; die Spanneneinordnung könne entweder im Wege der richterlichen Schätzung vorgenommen werden, etwa mit einer Orientierungshilfe oder mit einem Sachverständigengutachten. Die zusätzliche Heranziehung von Vergleichswohnungen zur Plausibilitätskontrolle sei nicht erforderlich gewesen, zur Ergänzung aber zulässig.
Anmerkung: Revision durch Beschluss vom 24. Januar 2023 zurückgewiesen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2023, Seite 393 und in unserer Datenbank.
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