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Recht  →  Miet- & Zivilrecht


Nicht bindend für Ersteher nach Zwangsversteigerung
Vermieter verzichtet auf Eigenbedarfskündigung
22.12.2021 (GE 22/2021, S. 1407) Nach dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung hatte der Ersteher ein Sonderkündigungsrecht, das sich aber nur auf die Kündigungsfristen auswirkt. Bei Wohnraum ist ein Kündigungsgrund nach BGB erforderlich. Wenn eine Eigenbedarfskündigung vertraglich ausgeschlossen war, ist der Ersteher daran allerdings nicht gebunden – so der BGH.
Der Fall: Laut Mietvertrag war eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ausgeschlossen. Nach Erwerb in der Zwangsversteigerung kündigten die Ersteher wegen Eigenbedarfs für ihren Sohn. Der Mieter hielt das für unwirksam.

Das Urteil: Der Bundesgerichtshof bestätigte die Auffassung der Vorinstanzen, dass die Kläger nicht an den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung gebunden seien. Der Eigentumserwerb beruhe auf dem Zuschlag, also einem Hoheitsakt, sodass vertragliche Vereinbarungen mit dem Voreigentümer keine Geltung hätten. Die Vorschriften der §§ 573d Abs. 3 und 573 Abs. 4 BGB, wonach abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters unwirksam sind, seien nicht einschlägig. Der Mieter könne seine vertraglichen Rechte nur im Zwangsversteigerungsverfahren selbst wahrnehmen, indem er darauf hinwirke, dass der Zuschlag auf ein Gebot erteilt wird, dem als Versteigerungsbedingung der Ausschluss des Sonderkündigungsrechts des Erstellers zugrunde liegt. Dann würde ein Doppelausgebot erfolgen, nämlich das gesetzliche Ausgebot mit dem Sonderkündigungsrecht und die abweichende Form mit dem Kündigungsausschluss, wobei der wirtschaftliche Wert die Rangfolge bestimme. Hier sei für das Ausgebot unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts nur ein Betrag von 100.000 € geboten worden, während der Zuschlag auf das Gebot in Höhe von 447.000 € zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erfolgt sei. Die Rechte des Mieters seien damit erloschen. Da auch die Kündigung ausreichend begründet worden sei (die Angabe der Eigenbedarfsperson „mein Sohn“), sei das Mietverhältnis durch die Kündigung beendet.

Anmerkung: Die Rechte des Mieters aus vertraglichem Kündigungsverzicht sind damit nicht „versteigerungsfest“, denn die Möglichkeit des Doppelausgebots ist eher theoretisch, weil der wirtschaftliche Wert eines Ausgebots mit Sonderkündigungsrecht immer höher sein wird.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2021, Seite 1426 und in unserer Datenbank.


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