Recht → Miet- & Zivilrecht
Keine Überwälzung der Zwischenablesungskosten?
Unwirksame Formularklausel für verbrauchsabhängige Abrechnung
20.02.2020 (GE 3/2020, S. 152) Die formularmäßige Abwälzung von Kosten der Zwischenablesung auf den ausziehenden Mieter ist nach Auffassung des Landgerichts Leipzig unwirksam.
Der Fall: Der Kläger, ein Verbraucherschutzverein, fordert von der Beklagten die Unterlassung der Verwendung folgender Klauseln in Formularwohnraummietverträgen:
1. „Endet das Mietverhältnis während einer laufenden Abrechnungsperiode, ist eine Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte vorzunehmen. Hierfür anfallende Zusatzkosten trägt der Mieter.“
und
2. „Zu Beginn und zum Ende des Mietverhältnisses findet eine Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte durch das Unternehmen, das die Nebenkostenabrechnung erstellt, statt. Hierfür anfallende Kosten trägt der Mieter.“
Das Urteil: Das LG Leipzig hält beide Klauseln wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB für unwirksam. Nach dieser Vorschrift sind Klauseln unwirksam, die mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren sind. Dies sei vorliegend zwar nicht schon dadurch der Fall, dass diese Klausel weder einen konkreten Betrag noch einen Höchstbetrag ausweist, sondern weil es sich bei den Kosten für die Zwischenablesung nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um nicht umlagefähige Verwaltungskosten handele.
Auch der BGH definiere Zwischenablesekosten als grundsätzlich nicht umlagefähige Verwaltungskosten, die mangels anderslautender Vereinbarung vom Vermieter zu tragen seien. Zwar könnten die Mietvertragsparteien nach der Rechtsprechung des BGH eine anderslautende Regelung über die Kostentragung von Zwischenablesekosten treffen, dürften dann aber, wenn sie durch Formularvertrag getroffen würden, nicht von den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelungen abweichen. Jedenfalls für Wohnraummietverträge könnten Verwaltungskosten, so auch Zwischenablesekosten, nicht auf den Mieter abgewälzt werden, da sie zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abwichen, indem sie andere Kosten als Betriebskosten auf den Mieter abwälzen.
Bei der zweiten Klausel komme erschwerend hinzu, dass sie nicht nur auf das Ende, sondern auch auf den Beginn eines Mietverhältnisses abstelle. Auch wenn der Mieter nur einmal zahlen müsse, sei die Klausel doch so auszulegen, dass jeweils zu Beginn und Ende eines Mietverhältnisses eine Zwischenablesung stattfindet und deshalb ein Mieter die jeweiligen anfallenden Kosten einer Zwischenablesung – hier dann zu Beginn und Ende – zahlen müsse, es somit zu einer Doppelbelastung des Mieters komme. Maßgeblich ist hier die kundenfeindlichste Auslegung dieser Klausel, weil es hier mehrere Auslegungsalternativen gebe.
Es sei zudem nicht unwahrscheinlich, dass der Mieter zusätzlich dadurch belastet werde, dass die Kostenabrechnung durch das Unternehmen erfolgt, das die Nebenkostenabrechnung erstellt. Bei kundenfeindlichster Auslegung könne die Klausel auch so verstanden werden, dass der Mieter dann sämtliche Kosten des Unternehmens, so z. B. auch unverhältnismäßige Anfahrtskosten und Ausfallkosten von Mitarbeitern zu tragen habe.
Anmerkung: Lesen Sie dazu auch den ausführlichen Beitrag von Pfeiffer, in GE3/2020, 160.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2020, Seite 196 und in unserer Datenbank.
1. „Endet das Mietverhältnis während einer laufenden Abrechnungsperiode, ist eine Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte vorzunehmen. Hierfür anfallende Zusatzkosten trägt der Mieter.“
und
2. „Zu Beginn und zum Ende des Mietverhältnisses findet eine Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte durch das Unternehmen, das die Nebenkostenabrechnung erstellt, statt. Hierfür anfallende Kosten trägt der Mieter.“
Das Urteil: Das LG Leipzig hält beide Klauseln wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB für unwirksam. Nach dieser Vorschrift sind Klauseln unwirksam, die mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren sind. Dies sei vorliegend zwar nicht schon dadurch der Fall, dass diese Klausel weder einen konkreten Betrag noch einen Höchstbetrag ausweist, sondern weil es sich bei den Kosten für die Zwischenablesung nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um nicht umlagefähige Verwaltungskosten handele.
Auch der BGH definiere Zwischenablesekosten als grundsätzlich nicht umlagefähige Verwaltungskosten, die mangels anderslautender Vereinbarung vom Vermieter zu tragen seien. Zwar könnten die Mietvertragsparteien nach der Rechtsprechung des BGH eine anderslautende Regelung über die Kostentragung von Zwischenablesekosten treffen, dürften dann aber, wenn sie durch Formularvertrag getroffen würden, nicht von den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelungen abweichen. Jedenfalls für Wohnraummietverträge könnten Verwaltungskosten, so auch Zwischenablesekosten, nicht auf den Mieter abgewälzt werden, da sie zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abwichen, indem sie andere Kosten als Betriebskosten auf den Mieter abwälzen.
Bei der zweiten Klausel komme erschwerend hinzu, dass sie nicht nur auf das Ende, sondern auch auf den Beginn eines Mietverhältnisses abstelle. Auch wenn der Mieter nur einmal zahlen müsse, sei die Klausel doch so auszulegen, dass jeweils zu Beginn und Ende eines Mietverhältnisses eine Zwischenablesung stattfindet und deshalb ein Mieter die jeweiligen anfallenden Kosten einer Zwischenablesung – hier dann zu Beginn und Ende – zahlen müsse, es somit zu einer Doppelbelastung des Mieters komme. Maßgeblich ist hier die kundenfeindlichste Auslegung dieser Klausel, weil es hier mehrere Auslegungsalternativen gebe.
Es sei zudem nicht unwahrscheinlich, dass der Mieter zusätzlich dadurch belastet werde, dass die Kostenabrechnung durch das Unternehmen erfolgt, das die Nebenkostenabrechnung erstellt. Bei kundenfeindlichster Auslegung könne die Klausel auch so verstanden werden, dass der Mieter dann sämtliche Kosten des Unternehmens, so z. B. auch unverhältnismäßige Anfahrtskosten und Ausfallkosten von Mitarbeitern zu tragen habe.
Anmerkung: Lesen Sie dazu auch den ausführlichen Beitrag von Pfeiffer, in GE3/2020, 160.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2020, Seite 196 und in unserer Datenbank.
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