Recht → Miet- & Zivilrecht
Besuch der alten Dame: Vermieter darf seine Handwerker schicken
Nach Mängelrüge
12.07.2019 (GE 12/2019, S. 768) Der Vermieter darf die Wohnung auch einer 92-jährigen Mieterin zur Vorbereitung von Beseitigungsarbeiten der von ihr gerügten Mängel betreten lassen.
Der Fall: Die Beklagte mietete mit Mietvertrag vom 18. April 2005 zusammen mit ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann eine 3 1/2-Zimmer-Wohnung mit 100 m2 in München (Arabellapark). Der Kläger erbte die Wohnung und trat damit auf Vermieterseite in das bestehende Mietverhältnis ein. Die Beklagte hatte bereits im November 2007 auf die Undichte der Fenster, die daraus resultierende erhebliche Schimmelbildung und Gesundheitsgefährdung hingewiesen und deswegen mit anwaltlicher Unterstützung in Absprache mit dem Vermieter die Mietzahlung ab 2013 um 15 % gekürzt.
Der Kläger hatte die Beklagte im Juni 2018 davon informiert, dass nach längerem Entscheidungsprozess der zuständigen Eigentümerversammlung nun ein Austausch der Fenster anstehe, und auf Verlangen die für die Dauer von schätzungsweise vier Tagen anstehenden Bauschritte vorgestellt: Asbesthaltige Fensterelemente müssten unter Anbringung einer Staubschutzwand demontiert, Heizkörper vorübergehend ausgebaut und Möbel und Küchenelemente bis zu 1 m Abstand von einem dazu beauftragten Schreiner vorübergehend zurückgebaut werden. Die ihr für die Aufmaßarbeiten angebotenen Termine im September 2019 lehnte die Beklagte ab, da ihr zuvor die Übernahme von Hotelkosten bzw. Verpflegungs- und Reinigungskosten schriftlich zugesagt werden müssten.
Nach Auffassung des Klägers ist die Mängelbeseitigung nicht abhängig vom Alter der Mieterin, sondern vom Ausmaß des Mangels und der Massivität ihres Wunsches nach Beseitigung. Ohne Abklärung der erforderlichen Arbeiten könne die Mieterin noch keine Gegenforderung hinsichtlich Hotel, Verpflegung und Reinigung stellen. Die Beklagte sei auch noch sehr rüstig.
Die Beklagte ist der Meinung, dass mit ihr als ängstlicher gewordener Person anders als mit jungen Mietern umgegangen werden müsse. Sie verweigere sich nicht, wolle nur Sicherheit. In anderen Wohnungen sei man bei einer solchen Renovierung fast eine Woche ohne Küche gewesen. Sie sei durch das Verhalten des Klägers mittlerweile gesundheitlich so angegriffen, dass sie an Auszug denke.
Das Urteil: Das AG München verurteilte die 92-jährige Mieterin, den beauftragten Handwerkern zur Maßaufnahme sowie zur Feststellung der erforderlichen Vorarbeiten zum Fensteraustausch nach vorheriger schriftlicher Ankündigung mit einer Frist von fünf Tagen montags bis freitags in der Zeit zwischen 9.00 Uhr bis 17.00 Uhr den Zutritt und den Aufenthalt zu gewähren und die Maßaufnahme der Fensterelemente sowie die Feststellung der erforderlichen Vorarbeiten zu dulden und nicht zu behindern.
Gemäß § 555a Abs. 1 BGB habe der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Gemäß § 555a Abs. 2 BGB sind Erhaltungsmaßnahmen dem Mieter rechtzeitig anzukündigen. (…) Eine besondere Form der Ankündigung sei im Rahmen des § 555a BGB nicht vorgeschrieben. Auch eine mündliche Mitteilung hätte ausgereicht.
Inhaltlich solle die Ankündigung die beabsichtigte Maßnahme zumindest grob nach Art und Umfang beschreiben. Entscheidend sei, dass der Mieter in die Lage versetzt werde, die für ihn mit den Erhaltungsmaßnahmen verbundenen Beeinträchtigungen zu beurteilen. Der Vermieter sollte mitteilen, wann die Arbeiten beginnen sollen und wie lange die Arbeiten voraussichtlich dauern werden. Die inhaltlichen Anforderungen an die Ankündigung seien hierbei nicht zu überspannen. Vorliegend werde lediglich die Zutrittsgewährung für die Vorarbeiten zum Fensteraustausch verlangt. Vorbereitende Maßnahmen seien Teil der Maßnahmen nach § 555a BGB. Auch 92-jährige Mieter müssten Erhaltungsmaßnahmen dulden, zumal hier eine Mängelrüge auch wegen undichter Fenster erfolgt sei.
Die Beklagte, so das AG weiter, dürfe die Duldung der Instandsetzungsmaßnahmen auch nicht davon abhängig machen, dass ihr eine Ersatzwohnung und Mahlzeiten zur Verfügung gestellt würden. Im Übrigen gehe es vorliegend auch nur um Termine zur Maßaufnahme und zur Feststellung eventueller Vorarbeiten.
Anmerkung: Das Urteil ist nach Zurücknahme der Berufung seit 18. April 2019 rechtskräftig.
AG München, Urteil vom 13. Dezember 2018 - 418 C 18466/18 -
Der Kläger hatte die Beklagte im Juni 2018 davon informiert, dass nach längerem Entscheidungsprozess der zuständigen Eigentümerversammlung nun ein Austausch der Fenster anstehe, und auf Verlangen die für die Dauer von schätzungsweise vier Tagen anstehenden Bauschritte vorgestellt: Asbesthaltige Fensterelemente müssten unter Anbringung einer Staubschutzwand demontiert, Heizkörper vorübergehend ausgebaut und Möbel und Küchenelemente bis zu 1 m Abstand von einem dazu beauftragten Schreiner vorübergehend zurückgebaut werden. Die ihr für die Aufmaßarbeiten angebotenen Termine im September 2019 lehnte die Beklagte ab, da ihr zuvor die Übernahme von Hotelkosten bzw. Verpflegungs- und Reinigungskosten schriftlich zugesagt werden müssten.
Nach Auffassung des Klägers ist die Mängelbeseitigung nicht abhängig vom Alter der Mieterin, sondern vom Ausmaß des Mangels und der Massivität ihres Wunsches nach Beseitigung. Ohne Abklärung der erforderlichen Arbeiten könne die Mieterin noch keine Gegenforderung hinsichtlich Hotel, Verpflegung und Reinigung stellen. Die Beklagte sei auch noch sehr rüstig.
Die Beklagte ist der Meinung, dass mit ihr als ängstlicher gewordener Person anders als mit jungen Mietern umgegangen werden müsse. Sie verweigere sich nicht, wolle nur Sicherheit. In anderen Wohnungen sei man bei einer solchen Renovierung fast eine Woche ohne Küche gewesen. Sie sei durch das Verhalten des Klägers mittlerweile gesundheitlich so angegriffen, dass sie an Auszug denke.
Das Urteil: Das AG München verurteilte die 92-jährige Mieterin, den beauftragten Handwerkern zur Maßaufnahme sowie zur Feststellung der erforderlichen Vorarbeiten zum Fensteraustausch nach vorheriger schriftlicher Ankündigung mit einer Frist von fünf Tagen montags bis freitags in der Zeit zwischen 9.00 Uhr bis 17.00 Uhr den Zutritt und den Aufenthalt zu gewähren und die Maßaufnahme der Fensterelemente sowie die Feststellung der erforderlichen Vorarbeiten zu dulden und nicht zu behindern.
Gemäß § 555a Abs. 1 BGB habe der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Gemäß § 555a Abs. 2 BGB sind Erhaltungsmaßnahmen dem Mieter rechtzeitig anzukündigen. (…) Eine besondere Form der Ankündigung sei im Rahmen des § 555a BGB nicht vorgeschrieben. Auch eine mündliche Mitteilung hätte ausgereicht.
Inhaltlich solle die Ankündigung die beabsichtigte Maßnahme zumindest grob nach Art und Umfang beschreiben. Entscheidend sei, dass der Mieter in die Lage versetzt werde, die für ihn mit den Erhaltungsmaßnahmen verbundenen Beeinträchtigungen zu beurteilen. Der Vermieter sollte mitteilen, wann die Arbeiten beginnen sollen und wie lange die Arbeiten voraussichtlich dauern werden. Die inhaltlichen Anforderungen an die Ankündigung seien hierbei nicht zu überspannen. Vorliegend werde lediglich die Zutrittsgewährung für die Vorarbeiten zum Fensteraustausch verlangt. Vorbereitende Maßnahmen seien Teil der Maßnahmen nach § 555a BGB. Auch 92-jährige Mieter müssten Erhaltungsmaßnahmen dulden, zumal hier eine Mängelrüge auch wegen undichter Fenster erfolgt sei.
Die Beklagte, so das AG weiter, dürfe die Duldung der Instandsetzungsmaßnahmen auch nicht davon abhängig machen, dass ihr eine Ersatzwohnung und Mahlzeiten zur Verfügung gestellt würden. Im Übrigen gehe es vorliegend auch nur um Termine zur Maßaufnahme und zur Feststellung eventueller Vorarbeiten.
Anmerkung: Das Urteil ist nach Zurücknahme der Berufung seit 18. April 2019 rechtskräftig.
AG München, Urteil vom 13. Dezember 2018 - 418 C 18466/18 -
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