Recht → Miet- & Zivilrecht
Mietereinbauten des Vormieters sind im Regelfall zugunsten des Vermieters zu berücksichtigen
Ortsübliche Miete und von Dritten geschaffene Wohnwertmerkmale
29.05.2019 (GE 9/2019, S. 563) Verfolgt der (bisherige) Mieter seine Ansprüche aus auf seine Kosten vorgenommenen Verbesserungen der Mietsache innerhalb von sechs Monaten nach Mietende nicht aktiv, darf der Vermieter darauf vertrauen, dass Einbauten und Verbesserungen entschädigungslos auf ihn übergegangen sind und als Basis bei künftigen Mieterhöhungen von ihm berücksichtigt werden dürfen; eine Vereinbarung zwischen Vormieter und Nachmieter und die Zahlung eines Abstandes vermögen daran nichts zu ändern. Zur Begründung dieser Auffassung verwies die ZK 64 des LG Berlin spiegelbildlich auf das BGH-Urteil zur Schönheitsreparaturvereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter (GE 2018, 1214), wonach der Vermieter sich seinerseits bei Vermietung einer unrenovierten Wohnung nicht darauf berufen kann, dass der Nachmieter die vom Vormieter geschuldeten Schönheitsreparaturen übernommen habe.
Der Fall: Der Kläger verlangt von den Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung und beruft sich u. a. auf mehrere wohnwerterhöhende Merkmale der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels. Die Beklagten wenden ein, so wie sie die Wohnung gemietet hätten, sei sie zu großen Teilen vom Vormieter hergestellt worden. Der habe das Bad ausgebaut, die gesamte Elektrik in Küche und Bad und Wohnräumen bearbeitet, in der Küche neue Wasserleitungen verlegt, die Be- und Entwässerung verkoffert und Bodenplatten verlegt. In den Wohnräumen habe er den Stuck freigelegt und das Parkett abgeschliffen. Sie, die Beklagten, hätten dem Vormieter dafür eine Ablöse in Höhe von 12.000 DM gezahlt. Der Kläger dürfe sich den vom Vormieter geschaffene Zustand nicht als eigene Leistung zurechnen. Das AG Charlottenburg sah das anders und hielt die Klage für begründet. Die Berufung der Beklagten hatte keinen Erfolg.
Die Beschlüsse: Dass der Vormieter den hochwertigen Stuck frei- und die Elektrik sowie die Be- und Entwässerungsinstallation unter Putz verlegt bzw. verkoffert habe, sei nicht als wohnwertmindernd zu berücksichtigen. Daran ändere auch die von den Beklagten an den Vormieter geleistete Abstandszahlung selbst dann nichts, wenn sie nach der Vereinbarung zwischen den Beklagten und ihren Vormietern ausdrücklich auch zum Ausgleich der Aufbereitung des Stucks und der Verkleidung der Be- und Entwässerungsinstallation erfolgt sein sollte.
Der Bundesgerichtshof habe erst kürzlich klargestellt, dass Vereinbarungen zwischen Mieter und Vormieter grundsätzlich keine Auswirkungen auf das allein zwischen Vermieter und Mieter eingegangene Mietverhältnis haben. So wie ein Vermieter aus einer Vereinbarung zwischen Vormieter und Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen keine Rechte herleiten könne, könne eine ohne seine Mitwirkung nur zwischen Vormieter und Mieter abgeschlossene Vereinbarung seine Rechtsposition gegenüber dem Mieter auch nicht verschlechtern.
Ein Mieter, der auf seine Kosten Verbesserungen der Mietsache vornehme oder Einrichtungen einbaue, könne bei Mietende, sofern nicht etwas anderes vereinbart sei, die von ihm eingebrachten Sachen ausbauen und wegnehmen. Dieser Anspruch verjähre binnen sechs Monaten nach Mietende. Ein Vermieter dürfe demnach, wenn der Mieter solche Ansprüche nicht aktiv verfolge, spätestens sechs Monate nach Mietende darauf vertrauen, dass von dem scheidenden Mieter vorgenommene Verbesserungen der Mietsache und eingebrachte Einbauten entschädigungslos auf ihn, den Vermieter, übergegangen seien.
So liege der Fall hier.
Die Vereinbarung über eine Abstandszahlung vermag daran schon deswegen nichts zu ändern, weil der Kläger an ihr nicht beteiligt war. Die Beklagten hätten sich die an den Einbauten und Verbesserungen bestehenden Rechte des Vormieters nur erhalten können, indem sie unter Austausch der Person des Mieters an dessen Stelle in das bestehende Mietverhältnis eingetreten wären, statt ein neues Mietverhältnis zu begründen; auch dazu hätte es allerdings einer dreiseitigen Vereinbarung und einer Zustimmung des Klägers bedurft.
Im Übrigen sei es zwar richtig, dass eine vom Mieter geschaffene Ausstattung der Mietsache nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt bleibe, doch gelte dies nur für die Dauer des Mietverhältnisses desjenigen Mieters, der die Einrichtung einbringe. Ein Mieter sei aber bei Beendung seines Mietverhältnisses darauf beschränkt, die von ihm eingebrachte Einrichtung wieder zurückzubauen und wegzunehmen oder sie mit Einverständnis des Vermieters zurückzulassen. Lasse er sie zurück, so gingen die an ihr bestehenden Rechte (aber auch die damit ggf. verbundenen Gewährleistungsansprüche des Nachfolgemieters) auf den Vermieter über; das gelte jedenfalls für solche Ausstattungen, die – wie hier der hochwertige Stuck und die verkofferten Be- und Entwässerungsleitungen –, ohne sie zu zerstören, nicht von der Wohnung getrennt werden könnten und die deswegen als wesentlicher Bestandteil der Mietsache gemäß §§ 93, 94 BGB schon mit dem Einbau ins Eigentum des Vermieters übergingen. Der Mieter könne an dieser sachenrechtlichen, aus dem Eigentum an der Mietsache fließenden Zuordnung ohne Mitwirkung des Vermieters nichts ändern. Er könne über das Ende seines Mietverhältnisses hinaus gegenüber die von ihm eingebrachten und zurückgelassenen Einrichtungen auch nicht wirksam auf seinen Nachmieter übertragen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2019, Seite 599 und in unserer Datenbank.
Die Beschlüsse: Dass der Vormieter den hochwertigen Stuck frei- und die Elektrik sowie die Be- und Entwässerungsinstallation unter Putz verlegt bzw. verkoffert habe, sei nicht als wohnwertmindernd zu berücksichtigen. Daran ändere auch die von den Beklagten an den Vormieter geleistete Abstandszahlung selbst dann nichts, wenn sie nach der Vereinbarung zwischen den Beklagten und ihren Vormietern ausdrücklich auch zum Ausgleich der Aufbereitung des Stucks und der Verkleidung der Be- und Entwässerungsinstallation erfolgt sein sollte.
Der Bundesgerichtshof habe erst kürzlich klargestellt, dass Vereinbarungen zwischen Mieter und Vormieter grundsätzlich keine Auswirkungen auf das allein zwischen Vermieter und Mieter eingegangene Mietverhältnis haben. So wie ein Vermieter aus einer Vereinbarung zwischen Vormieter und Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen keine Rechte herleiten könne, könne eine ohne seine Mitwirkung nur zwischen Vormieter und Mieter abgeschlossene Vereinbarung seine Rechtsposition gegenüber dem Mieter auch nicht verschlechtern.
Ein Mieter, der auf seine Kosten Verbesserungen der Mietsache vornehme oder Einrichtungen einbaue, könne bei Mietende, sofern nicht etwas anderes vereinbart sei, die von ihm eingebrachten Sachen ausbauen und wegnehmen. Dieser Anspruch verjähre binnen sechs Monaten nach Mietende. Ein Vermieter dürfe demnach, wenn der Mieter solche Ansprüche nicht aktiv verfolge, spätestens sechs Monate nach Mietende darauf vertrauen, dass von dem scheidenden Mieter vorgenommene Verbesserungen der Mietsache und eingebrachte Einbauten entschädigungslos auf ihn, den Vermieter, übergegangen seien.
So liege der Fall hier.
Die Vereinbarung über eine Abstandszahlung vermag daran schon deswegen nichts zu ändern, weil der Kläger an ihr nicht beteiligt war. Die Beklagten hätten sich die an den Einbauten und Verbesserungen bestehenden Rechte des Vormieters nur erhalten können, indem sie unter Austausch der Person des Mieters an dessen Stelle in das bestehende Mietverhältnis eingetreten wären, statt ein neues Mietverhältnis zu begründen; auch dazu hätte es allerdings einer dreiseitigen Vereinbarung und einer Zustimmung des Klägers bedurft.
Im Übrigen sei es zwar richtig, dass eine vom Mieter geschaffene Ausstattung der Mietsache nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt bleibe, doch gelte dies nur für die Dauer des Mietverhältnisses desjenigen Mieters, der die Einrichtung einbringe. Ein Mieter sei aber bei Beendung seines Mietverhältnisses darauf beschränkt, die von ihm eingebrachte Einrichtung wieder zurückzubauen und wegzunehmen oder sie mit Einverständnis des Vermieters zurückzulassen. Lasse er sie zurück, so gingen die an ihr bestehenden Rechte (aber auch die damit ggf. verbundenen Gewährleistungsansprüche des Nachfolgemieters) auf den Vermieter über; das gelte jedenfalls für solche Ausstattungen, die – wie hier der hochwertige Stuck und die verkofferten Be- und Entwässerungsleitungen –, ohne sie zu zerstören, nicht von der Wohnung getrennt werden könnten und die deswegen als wesentlicher Bestandteil der Mietsache gemäß §§ 93, 94 BGB schon mit dem Einbau ins Eigentum des Vermieters übergingen. Der Mieter könne an dieser sachenrechtlichen, aus dem Eigentum an der Mietsache fließenden Zuordnung ohne Mitwirkung des Vermieters nichts ändern. Er könne über das Ende seines Mietverhältnisses hinaus gegenüber die von ihm eingebrachten und zurückgelassenen Einrichtungen auch nicht wirksam auf seinen Nachmieter übertragen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2019, Seite 599 und in unserer Datenbank.
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