Recht → Miet- & Zivilrecht
Keine Minderung bei temporär höherer Lärmbelastung in Grenzen des in Berliner Innenstadtlagen Üblichen
Dem Vermieter nicht die Haftung für jedes allgemeine Lebensrisiko auferlegen
22.04.2019 (GE 6/2019, S. 353) Eine vorübergehend höhere Lärmbelastung stellt unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich innerhalb der in Berliner Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, weil dem Vermieter nicht die Haftung für jedes allgemeine (Lebens-) Risiko auferlegt wird.
Der Fall: Der Kläger (Mieter) hat von der beklagten Vermieterin angeblich überzahlte Miete zurückverlangt, weil die Miete wegen Baulärms gemindert gewesen sei. Der Mieter hatte vorgetragen, dass es durch Bauarbeiten im Zusammenhang mit der Errichtung eines einzelnen mehrstöckigen Wohnhauses montags bis freitags zwischen 7.00 und 19.00 Uhr sowie an zehn nicht benannten, hinsichtlich der Arbeitszeit und ausgeführten Arbeiten nicht näher konkretisierten Samstagen zu Lärmbelästigungen gekommen sei, die eine Schließung der Fenster erfordert habe. „Teils“ sei mit schwerem Gerät – einem Bagger und einem Bohrer – auf der Baustelle gearbeitet worden.
Das Urteil: Das LG wies die Rückzahlungsklage ab. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimme sich vorrangig nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung könnten dabei auch Umstände sein, die – als sogenannte Umweltfehler – von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken, wie etwa Immissionen. Soweit Beschaffenheitsvereinbarungen fehlten, werde der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben nach der Verkehrsanschauung bestimmt.
Im konkreten Fall sei keine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen worden, auch nicht mit Blick auf künftige von Dritten verursachte Lärmbelästigungen. Unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben sowie nach der Rechtsprechung des für Wohnraummietsachen zuständigen Senates des Bundesgerichtshofs stelle eine vorübergehende erhöhte Lärmbelastung unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich innerhalb der in Berliner Innenstadtlagen üblichen Grenzen halte, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar.
Lärmbelastungen, die über das übliche Maß hinausgingen und die Eignung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken mehr als nur unerheblich beeinträchtigten, hätten die Kläger nicht vorgetragen.
Auch vorübergehend erhöhte (Bau-) Lärmbelastungen, die sich deutlich außerhalb der zeitlichen Grenzen des Landes-Immissionsschutzgesetzes Berlin bewegten, aber lediglich dazu führten, dass die Fenster tagsüber geschlossen gehalten werden müssen, rechtfertigen auch nicht die Annahme eines zur Mietminderung führenden Mangels. Unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks – Wohnung – und des Grundsatzes von Treu und Glauben stellten sich in Innenstadtlagen einer Großstadt – wie hier Berlin – Lärmbelastungen mit Auswirkungen, wie die Kläger sie darstellen, nach der Verkehrsanschauung als (noch) üblich und daher (noch) vertragsgemäß dar.
Die Kläger hatten sich dann noch auf die ihrer Einschätzung nach von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof abweichende Rechtsprechung der ZK 67 des Landgerichts Berlin (GE 2016, 915; GE 2018, 1459) berufen und gemeint, dann müsse sich auch die 65. Kammer daran halten oder Revision zulassen. Das nutzte die Kammer zu einer kleinen Spitze gegen die Kollegen von der ZK 67: Zwar gewährleiste Art. 97 Abs. 1 GG die Unabhängigkeit des Richters, binde ihn aber selbstverständlich an das Gesetz. Ein Instanzgericht könne demnach eine Rechtsfrage durchaus von der höchstrichterlichen Rechtsprechung abweichend beantworten, allerdings habe dieses Gericht dann die Pflicht, zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung die Berufung bzw. Revision zuzulassen.
Unabhängig davon hätten die Kläger übersehen, dass die ZK 67 zwar abweichend von der BGH-Rechtsprechung eine (konkludente) Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien nicht geprüft habe, doch seien in jenen Fällen die konkret vorgetragenen Beeinträchtigungen nach dem auch von der ZK 67 angelegten Maßstab über das übliche Maß hinausgegangen. So sei u. a. der Zugang zur Mietsache baubedingt beschränkt, die mit den Bauarbeiten einhergehenden Vibrationen hatten zum Sprung eines Zimmerfensters in einer Nachbarwohnung und zu Rissbildungen in der Wohnung der klagenden Mieterin geführt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2019, Seite 391 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Das LG wies die Rückzahlungsklage ab. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimme sich vorrangig nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung könnten dabei auch Umstände sein, die – als sogenannte Umweltfehler – von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken, wie etwa Immissionen. Soweit Beschaffenheitsvereinbarungen fehlten, werde der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben nach der Verkehrsanschauung bestimmt.
Im konkreten Fall sei keine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen worden, auch nicht mit Blick auf künftige von Dritten verursachte Lärmbelästigungen. Unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben sowie nach der Rechtsprechung des für Wohnraummietsachen zuständigen Senates des Bundesgerichtshofs stelle eine vorübergehende erhöhte Lärmbelastung unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich innerhalb der in Berliner Innenstadtlagen üblichen Grenzen halte, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar.
Lärmbelastungen, die über das übliche Maß hinausgingen und die Eignung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken mehr als nur unerheblich beeinträchtigten, hätten die Kläger nicht vorgetragen.
Auch vorübergehend erhöhte (Bau-) Lärmbelastungen, die sich deutlich außerhalb der zeitlichen Grenzen des Landes-Immissionsschutzgesetzes Berlin bewegten, aber lediglich dazu führten, dass die Fenster tagsüber geschlossen gehalten werden müssen, rechtfertigen auch nicht die Annahme eines zur Mietminderung führenden Mangels. Unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks – Wohnung – und des Grundsatzes von Treu und Glauben stellten sich in Innenstadtlagen einer Großstadt – wie hier Berlin – Lärmbelastungen mit Auswirkungen, wie die Kläger sie darstellen, nach der Verkehrsanschauung als (noch) üblich und daher (noch) vertragsgemäß dar.
Die Kläger hatten sich dann noch auf die ihrer Einschätzung nach von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof abweichende Rechtsprechung der ZK 67 des Landgerichts Berlin (GE 2016, 915; GE 2018, 1459) berufen und gemeint, dann müsse sich auch die 65. Kammer daran halten oder Revision zulassen. Das nutzte die Kammer zu einer kleinen Spitze gegen die Kollegen von der ZK 67: Zwar gewährleiste Art. 97 Abs. 1 GG die Unabhängigkeit des Richters, binde ihn aber selbstverständlich an das Gesetz. Ein Instanzgericht könne demnach eine Rechtsfrage durchaus von der höchstrichterlichen Rechtsprechung abweichend beantworten, allerdings habe dieses Gericht dann die Pflicht, zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung die Berufung bzw. Revision zuzulassen.
Unabhängig davon hätten die Kläger übersehen, dass die ZK 67 zwar abweichend von der BGH-Rechtsprechung eine (konkludente) Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien nicht geprüft habe, doch seien in jenen Fällen die konkret vorgetragenen Beeinträchtigungen nach dem auch von der ZK 67 angelegten Maßstab über das übliche Maß hinausgegangen. So sei u. a. der Zugang zur Mietsache baubedingt beschränkt, die mit den Bauarbeiten einhergehenden Vibrationen hatten zum Sprung eines Zimmerfensters in einer Nachbarwohnung und zu Rissbildungen in der Wohnung der klagenden Mieterin geführt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2019, Seite 391 und in unserer Datenbank.
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