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Recht  →  Miet- & Zivilrecht


Veräußerung an den Miteigentümer entlässt den Verkäufer nicht aus dem Mietvertrag
Böse Überraschung: Eigentum ist weg – Vermieter bleibt man trotzdem?
18.03.2019 (GE 4/2018, S. 224) Zum Schutz des Mieters bestimmt § 566 BGB, dass bei Veräußerung an einen Dritten dieser in den Mietvertrag eintritt. Das gilt nicht bei Übertragung des Miteigentumsanteils an einen anderen Miteigentümer – auch nicht analog.
Der Fall: Die Klägerin und ihr Ehemann waren Vermieter einer Wohnung im von ihnen bewohnten Zweifamilienhaus. Der Ehemann übertrug seinen Miteigentumsanteil auf die Klägerin, die später das Mietverhältnis kündigte und Räumung verlangte. Nachdem sich der Räumungsprozess in der Hauptsache erledigt hatte, ging es nur noch um die Kosten des Rechtsstreits, die das Landgericht den Mietern auferlegt. Die Rechtsbeschwerde war erfolgreich.

Der Beschluss: Der Bundesgerichtshof meinte, der Ehemann der Klägerin sei nach wie vor Vermieter, da er durch die Übertragung des Miteigentumsanteils an die Klägerin nicht aus dem Vertrag ausgeschieden sei. Die Vorschrift des § 566 BGB gelte nur bei der Veräußerung an einen Dritten, und nicht an einen Mitvermieter. Entgegen der Auffassung des Landgerichts komme auch eine analoge Anwendung dieser Vorschrift nicht in Betracht, da ihr Sinn und Zweck nur der Schutz des Mieters sei, der hier nicht berührt sei. Ein Verlust des Besitzes infolge des Veräußerungsvorgangs sei nicht zu besorgen.

Anmerkung der Redaktion: Ob der Zweck der Vorschrift ausschließlich in der Wahrung des Bestandsinteresses des Mieters liegt und nicht auch die Eigentumsinteressen des alten und des neuen Vermieters zu berücksichtigen sind (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, Rn. 8 zu § 566 BGB), so dass eine analoge Anwendung nicht von vornherein ausscheidet, kann zweifelhaft sein. Der Bundesgerichtshof verneint das jedenfalls kategorisch (Bub/Pramararoff, FD-MietR 2018,412447 halten das für wenig überzeugend). Wie der BGH hat jedoch das Kammergericht in einem vergleichbaren Fall unlängst entschieden (GE 2018, 1458), so dass vermietende Miteigentümer beachten sollten, dass sie auf unabsehbare Zeit weiter an den Vertrag gebunden sein werden, auch wenn sie schon lange nicht mehr Eigentümer sind. Hier hilft nur eine rechtzeitige vertragliche Vereinbarung auch mit dem Mieter, wonach der Veräußerer aus der Vermieterstellung entlassen wird.
Anderenfalls drohen ungeahnte Komplikationen, wie Discher in seiner Anmerkung zum Urteil des KG (IMR 2019, 2101) schreibt:
„So bleibt etwa unklar, welche Handlungsmöglichkeiten dem Kläger verbleiben, wenn sich seine Ehefrau weigert, die Kündigung gleichfalls zu unterzeichnen. Auf der anderen Seite dürfte sich aus der Sicht der Ehefrau die Frage stellen, wie sie ihre mietvertraglichen Pflichten trotz fehlender Eigentümerstellung erfüllen kann.“

Den Wortlaut finden Sie in GE 2019, Seite 249 und in unserer Datenbank.


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