Recht → Miet- & Zivilrecht
Fristlose und zugleich fristgerechte Kündigung wegen Zahlungsverzugs
BGH entscheidet auf Zulässigkeit
30.11.2018 (GE 21/2018, S. 1315) Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird durch Begleichung der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist geheilt; für eine fristgerechte Kündigung gilt das nicht. Die Rechtsprechung, auch des BGH, war der Auffassung, dass es zulässig sei, die fristlose Kündigung mit einer hilfsweise ausgesprochenen fristgerechten zu verbinden. Dem wollte das LG Berlin (GE 2017, 1347) nicht folgen und wurde vom BGH aufgehoben.
Der Fall: Der Mieter hatte die Mieten für Juni und Juli nicht gezahlt; der Vermieter kündigte fristlos, hilfsweise fristgerecht zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Nach Zugang der Kündigung zahlte der Mieter den Rückstand und widersprach der Kündigung. Die Räumungsklage wurde im Berufungsverfahren vom Landgericht abgewiesen. Die Revision war erfolgreich.
Das Urteil: Mit ausführlich begründetem Urteil bestätigte der BGH seine bisherige Rechtsprechung, dass eine fristlose Kündigung mit einer hilfsweise ausgesprochenen fristgerechten Kündigung verbunden werden könne. Durch die Schonfristzahlung werde die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam; es entspreche einer verständigen Auslegung der Kündigungserklärungen, dass für diesen Fall dann die fristgerechte Kündigung gelten solle.
Darin liege auch keine für eine Gestaltungserklärung wie die Kündigung unzulässige Bedingung, denn die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung sei unbedingt erklärt. Die Auslegung ergebe vielmehr, dass zunächst die fristlose Kündigung und nachrangig die fristgerechte Kündigung zu prüfen sei.
Anmerkung der Redaktion: Roma locuta, causa finita – frei übersetzt: das war‘s. Von Plänen, die Rechtslage zu ändern (Gesetzesantrag des Landes Berlin vom 20. April 2017, BR-Drs. 317/17, und des Landes Brandenburg, BR-Drs. 124/14 und der damalige Justizminister Maas in einer Rede vom 20. Mai 2016 in Fulda beim Mieterbund), ist schon lange nichts mehr zu hören. Es gilt daher nach wie vor der Grundsatz, dass der Rechtsanwalt des Vermieters einen Kunstfehler begeht, wenn er bei Zahlungsrückstand nicht zugleich auch fristgerecht kündigt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 1389 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Mit ausführlich begründetem Urteil bestätigte der BGH seine bisherige Rechtsprechung, dass eine fristlose Kündigung mit einer hilfsweise ausgesprochenen fristgerechten Kündigung verbunden werden könne. Durch die Schonfristzahlung werde die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam; es entspreche einer verständigen Auslegung der Kündigungserklärungen, dass für diesen Fall dann die fristgerechte Kündigung gelten solle.
Darin liege auch keine für eine Gestaltungserklärung wie die Kündigung unzulässige Bedingung, denn die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung sei unbedingt erklärt. Die Auslegung ergebe vielmehr, dass zunächst die fristlose Kündigung und nachrangig die fristgerechte Kündigung zu prüfen sei.
Anmerkung der Redaktion: Roma locuta, causa finita – frei übersetzt: das war‘s. Von Plänen, die Rechtslage zu ändern (Gesetzesantrag des Landes Berlin vom 20. April 2017, BR-Drs. 317/17, und des Landes Brandenburg, BR-Drs. 124/14 und der damalige Justizminister Maas in einer Rede vom 20. Mai 2016 in Fulda beim Mieterbund), ist schon lange nichts mehr zu hören. Es gilt daher nach wie vor der Grundsatz, dass der Rechtsanwalt des Vermieters einen Kunstfehler begeht, wenn er bei Zahlungsrückstand nicht zugleich auch fristgerecht kündigt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 1389 und in unserer Datenbank.
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