Recht → Miet- & Zivilrecht
Fristgerechte Kündigung bleibt wirksam auch bei späterem Kontoausgleich
Zahlungseinstellung durch JobCenter
10.08.2018 (GE 14/2018, S. 855) Der Mieter hat seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt, wenn Mietzahlungen durch das JobCenter ausbleiben, weil er wegen beabsichtigter Selbständigkeit die vom JobCenter angebotenen Tätigkeiten nicht angenommen hat. Ein späteres Angebot des JobCenters zur Schuldentilgung und die Ausgleichung der offenen Beträge reicht allein nicht aus, um eine fristgerechte Kündigung zu Fall zu bringen, denn der Vermieter hat gegenüber dem Mieter keine besonderen Treuepflichten, und zwar auch dann nicht, wenn dieser staatliche Transferleistungen erhält.
Der Fall: Die Miete für die Zweizimmerwohnung zahlte das JobCenter. Nachdem der Mieter sich zur Selbständigkeit entschlossen hatte, nahm er vom JobCenter angebotene Tätigkeiten nicht mehr an; die Transferleistungen wurden daraufhin eingestellt. Nach fristgerechter Kündigung bot das JobCenter Schuldentilgung an; der Vermieter erklärte sich nicht zur Mietfortsetzung bereit. Später wurden die offenen Beträge durch ein Eltern-Darlehen ausgeglichen. Das AG verurteilte zur Räumung.
Die Entscheidung: Das Landgericht Berlin hielt die Berufung für unbegründet, da der Mieter den Zahlungsverzug verschuldet habe. Seine finanzielle Notlage sei allein die Folge seiner bewussten Entscheidung, selbständig tätig sein zu wollen. Allein die Tilgung der offenen Forderungen reiche nicht aus, um auch eine fristgerechte Kündigung unwirksam werden zu lassen. Besondere Umstände, die nach Treu und Glauben eine andere Beurteilung rechtfertigen würden, lägen hier nicht vor. Insbesondere sei der Vermieter auch nicht verpflichtet, die Mieter bevorzugt zu behandeln, die ihre Mietzahlungspflicht mit Hilfe staatlicher Transferleistungen erfüllen.
Anmerkung: Die fristlose Kündigung wg. Zahlungsverzugs kann durch Begleichung der Rückstände „geheilt“ werden – die für eine fristgerechte Kündigung nicht, auch wenn einige Gerichte das annehmen wollen. Nach der Rechtsprechung des BGH müssen besondere Umstände vorliegen, um bei einer späteren Zahlung die Räumungsverpflichtung entfallen zu lassen. Dem schließt sich auch die ZK 65 an.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 879 und in unserer Datenbank.
Die Entscheidung: Das Landgericht Berlin hielt die Berufung für unbegründet, da der Mieter den Zahlungsverzug verschuldet habe. Seine finanzielle Notlage sei allein die Folge seiner bewussten Entscheidung, selbständig tätig sein zu wollen. Allein die Tilgung der offenen Forderungen reiche nicht aus, um auch eine fristgerechte Kündigung unwirksam werden zu lassen. Besondere Umstände, die nach Treu und Glauben eine andere Beurteilung rechtfertigen würden, lägen hier nicht vor. Insbesondere sei der Vermieter auch nicht verpflichtet, die Mieter bevorzugt zu behandeln, die ihre Mietzahlungspflicht mit Hilfe staatlicher Transferleistungen erfüllen.
Anmerkung: Die fristlose Kündigung wg. Zahlungsverzugs kann durch Begleichung der Rückstände „geheilt“ werden – die für eine fristgerechte Kündigung nicht, auch wenn einige Gerichte das annehmen wollen. Nach der Rechtsprechung des BGH müssen besondere Umstände vorliegen, um bei einer späteren Zahlung die Räumungsverpflichtung entfallen zu lassen. Dem schließt sich auch die ZK 65 an.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 879 und in unserer Datenbank.
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