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Recht  →  Miet- & Zivilrecht


Änderung nur mit Genehmigung des Vermieters
Wechselwohngemeinschaft
02.07.2018 (GE 12/2018, S. 738) Bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft nimmt die Rechtsprechung eine stillschweigende Einwilligung des Vermieters zu einem Mieterwechsel an (LG Berlin GE 2012, 1379). Eine Wohngemeinschaft kann aber auch dann vorliegen, wenn ein Hauptmieter wechselnde Untermieter aufnimmt. Eine stillschweigende Einwilligung des Vermieters auch dazu ist zweifelhaft.
Der Fall: Die Wohnung war an zwei Hauptmieter vermietet worden; danach gab es mehrere Mieterwechsel. Ein Zimmer war mit Genehmigung untervermietet worden; auch die Untermieter wechselten mehrfach. Nachdem die Hauptmieter eine erneute beabsichtigte Untervermietung angezeigt hatten, verlangte die Vermieterin die Darlegung eines berechtigten Interesses und erteilte erst nach einigem Schriftverkehr die Genehmigung. Die Mieter verlangten Schadensersatz für die entgangene Untermiete für mehrere Monate.

Das Urteil: Das Amtsgericht Neukölln wies die Klage ab, weil die Kläger nicht von Anfang an einen Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung gehabt hätten. Aus dem bloßen Umstand häufiger Mieterwechsel und wiederholt genehmigter Untervermietungen könne nicht gefolgert werden, dass hier eine Wohngemeinschaft vorliege, bei der sowohl unbegrenzt ein Anspruch auf Wechsel der Hauptmieter als auch auf Genehmigung von Untervermietungen bestehe.

Anmerkung der Redaktion: Das könnte man auch anders sehen, denn die Auswechslung auf der Mieterseite berührt die Interessen des Vermieters viel mehr als die Aufnahme von anderen Personen in die Wohnung, mit denen der Vermieter keine vertraglichen Beziehungen hat. Nimmt man eine konkludente Einwilligung zum Mieterwechsel an, dürfte bei häufigen Wechseln der Untermieter in der Vergangenheit ebenfalls keine Zustimmung des Vermieters erforderlich sein. „Bei Unklarheiten über den Umfang der Genehmigung wird im Zweifel von einer umfassenden, generellen Erlaubnis auszugehen sein“ (Schmidt-Futterer/Blank, Rn. 20 zu § 540 BGB). Vermieter, die das vermeiden wollen, tun also gut daran, eine Klarstellung im Mietvertrag vorzunehmen.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 769 und in unserer Datenbank.


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