Recht → Miet- & Zivilrecht
Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen
Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnfläche
06.04.2018 (GE 05/2018, S. 294) Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters mit fehlerhafter Größe der Wohnfläche (größer als tatsächlich) zu, liegt darin keine Beschaffenheitsvereinbarung zur Größe der Wohnfläche. In diesem Fall kommt eine Anpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) in Betracht mit der Folge, dass der Mieter den sich auf die zu große Fläche beziehenden Teil seiner Zustimmung kondizieren kann.
Der Fall: Der Mietvertrag von 1987 enthält keine Flächenangabe. Der Mieter stimmte 2011 und 2015 Mieterhöhungsverlangen des Vermieters unter Zugrundelegung einer Wohnfläche von 58 m² zu. Später überprüfte er die Wohnfläche und kam lediglich zu einer Größe von 37 m². Er begehrte Rückzahlung überzahlter Miete unter Zugrundelegung der geringeren Wohnfläche.
Das Urteil: Das AG Frankfurt/Main wies die Klage ab. Der Anspruch folge insbesondere nicht aus ungerechtfertigter Bereicherung. Die Miete sei nicht nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB gemindert, denn es liege kein Mangel der Mietsache vor; es fehle eine Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit. Eine Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnfläche liege nicht vor, da im Mietvertrag keine Wohnungsgröße angegeben worden sei und auch sonst keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich seien, dass die Parteien bei Mietvertragsabschluss eine Vereinbarung über die Wohnfläche haben treffen wollen.
Auch in den Vereinbarungen über die Mieterhöhungen liege keine Beschaffenheitsvereinbarung. Errechne der Vermieter in einem Mieterhöhungsverlangen aufgrund einer falschen Quadratmeterzahl eine fehlerhafte Miete, löse dies allein keine Gewährleistungsfolgen aus. Denn die Mieterhöhungserklärung – auch wenn sie eine fehlerhafte Größe zugrunde lege – vermöge nicht den Vertragsgegenstand, sondern nur den Betrag der Mietzahlungsverpflichtung zu ändern.
Für die Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung bestehe keine Veranlassung. Zu interessengerechten Ergebnissen komme man mit Hilfe der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage. Hätten die Parteien mehreren Mieterhöhungen rechtsirrig eine zu große Wohnfläche zugrunde gelegt, ohne dass im Mietvertrag eine Fläche vereinbart gewesen sei, komme eine Anpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage in Betracht mit der Folge, dass der Mieter den sich auf die zu große Fläche beziehenden Teil seiner Zustimmung kondizieren könne. Das sei aber nicht mit einer Minderung zu verwechseln. Vielmehr erfolge gemäß § 242 BGB eine Anpassung des Mietzinses anhand der tatsächlichen Wohnungsgröße und des in dem Mieterhöhungsverlangen angegebenen Mietpreises pro Quadratmeter. Da die vom Kläger gezahlte und zu zahlende Miete auch bei Zugrundelegung einer Wohnfläche von 37 m² unter der ortsüblichen Vergleichsmiete gelegen habe und liege, komme eine Anpassung und damit ein Bereicherungsanspruch nicht in Betracht.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 333 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Das AG Frankfurt/Main wies die Klage ab. Der Anspruch folge insbesondere nicht aus ungerechtfertigter Bereicherung. Die Miete sei nicht nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB gemindert, denn es liege kein Mangel der Mietsache vor; es fehle eine Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit. Eine Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnfläche liege nicht vor, da im Mietvertrag keine Wohnungsgröße angegeben worden sei und auch sonst keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich seien, dass die Parteien bei Mietvertragsabschluss eine Vereinbarung über die Wohnfläche haben treffen wollen.
Auch in den Vereinbarungen über die Mieterhöhungen liege keine Beschaffenheitsvereinbarung. Errechne der Vermieter in einem Mieterhöhungsverlangen aufgrund einer falschen Quadratmeterzahl eine fehlerhafte Miete, löse dies allein keine Gewährleistungsfolgen aus. Denn die Mieterhöhungserklärung – auch wenn sie eine fehlerhafte Größe zugrunde lege – vermöge nicht den Vertragsgegenstand, sondern nur den Betrag der Mietzahlungsverpflichtung zu ändern.
Für die Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung bestehe keine Veranlassung. Zu interessengerechten Ergebnissen komme man mit Hilfe der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage. Hätten die Parteien mehreren Mieterhöhungen rechtsirrig eine zu große Wohnfläche zugrunde gelegt, ohne dass im Mietvertrag eine Fläche vereinbart gewesen sei, komme eine Anpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage in Betracht mit der Folge, dass der Mieter den sich auf die zu große Fläche beziehenden Teil seiner Zustimmung kondizieren könne. Das sei aber nicht mit einer Minderung zu verwechseln. Vielmehr erfolge gemäß § 242 BGB eine Anpassung des Mietzinses anhand der tatsächlichen Wohnungsgröße und des in dem Mieterhöhungsverlangen angegebenen Mietpreises pro Quadratmeter. Da die vom Kläger gezahlte und zu zahlende Miete auch bei Zugrundelegung einer Wohnfläche von 37 m² unter der ortsüblichen Vergleichsmiete gelegen habe und liege, komme eine Anpassung und damit ein Bereicherungsanspruch nicht in Betracht.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 333 und in unserer Datenbank.
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