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Recht  →  Miet- & Zivilrecht


Maklerklausel heilt falsche Widerrufsbelehrung nicht
Automatischer Versand durch Immobilienportal war mangelhaft
19.03.2018 (GE 04/2018, S. 225) Maklerklauseln sind nach wie vor sehr beliebt, weil sie dem Makler eine trügerische Sicherheit zur Durchsetzung seines Provisionsanspruchs suggerieren. Trotzdem führen sie in der Praxis regelmäßig nicht zum gewünschten Erfolg. Das gilt auch für die Informationspflichten des Maklers bei der Widerrufsbelehrung. Fehler haben dort hohe finanzielle Einbußen zur Folge, die auch eine Maklerklausel nicht heilen kann.
Der Fall: Die Klägerin ist Maklerin und bot auf einem Immobilienportal sieben Wohnungen einer Wohnanlage mit Hinweis auf eine vom Käufer zu zahlende Maklerprovision von 6,25 % an. Der Beklagte bestätigte auf der Internetseite sein Interesse an der Wohnanlage und erhielt durch eine automatisch generierte eMail des Internetportals die Daten des Objekts und eine in der Grußformel unter „P.S.“ auftauchende Widerrufsbelehrung sowie eine Verlinkung auf ein Muster-Widerrufsformular. Der Beklagte bat telefonisch um Übersendung des Exposés, welches lediglich eine Widerrufsbelehrung (aber kein Muster-Widerrufsformular) enthielt, und bat die Klägerin in der Folge wiederholt um Informationen, welche ihm jeweils auch übermittelt wurden. Im August 2015 erwarb der Beklagte dann die Wohnungen der Wohnanlage. Der Kaufvertrag enthielt die folgende Maklerklausel:
„Die Beteiligten stellen im Verhältnis zueinander klar, dass dieser Vertrag durch den Nachweis bzw. auf Vermittlung der (Klägerin) als Makler zustande kommt. Die Provision in Höhe von 6,25 % des Kaufpreises inkl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer zahlt der Käufer. Dem Makler soll eine Abschrift dieser Urkunde übersandt werden.“
Auf die anschließend gestellte Provisionsrechnung der Klägerin in Höhe von 123.000 € zahlte der Beklagte lediglich die Hälfte und widerrief im Laufe des Prozesses seine auf den Abschluss eines Maklervertrags gerichtete Willenserklärung.
Nach Ansicht der Klägerin habe sie einen Anspruch auf Zahlung der Provision, weil die Maklerklausel im Kaufvertrag einen eigenen Provisionsanspruch für sie begründe. Im Übrigen sei der Beklagte über das Internetportal ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt worden, sodass der Widerruf nicht fristgerecht erfolgt sei.

Das Urteil: Das Landgericht Hamburg verwehrte der Klägerin einen Zahlungsanspruch, weil der Beklagte den Maklervertrag noch wirksam widerrufen konnte und die Maklerklausel keinen eigenen Anspruch im Sinne des § 328 BGB als Vertrag zugunsten Dritter begründet habe. Nach Ansicht des Gerichts haben die Parteien regelmäßig kein Interesse daran, dem Makler einen eigenen Provisionsanspruch zu begründen, wenn bis zum Abschluss des Kaufvertrages noch kein wirksamer Provisionsanspruch entstanden war. Auch die Formulierung „Die Beteiligten stellen im Verhältnis zueinander klar …“ verdeutliche, dass die Maklerklausel lediglich Wirkung zwischen den Kaufvertragsparteien entfalten und nicht den Makler als Dritten begünstigen sollte. Mit der vereinbarten Maklerklausel sei daher lediglich der ursprüngliche Provisionsanspruch bestätigt worden. Dieser Provisionsanspruch bestünde jedoch nicht mehr, weil der Beklagte den Maklervertrag noch wirksam widerrufen konnte. Die Klägerin habe in dem übersandten Exposé nur über das Widerrufsrecht belehrt, aber kein Muster-Widerrufsformular gemäß Anlage 2 zu Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EGBGB beigefügt. Auch die in der automatisch generierten eMail des Internetportals enthaltene Widerrufsbelehrung und Verlinkung auf das Muster-Widerrufsformular sei nicht ordnungsgemäß, weil ein Verbraucher nicht davon ausgehen könne, dass nach verschiedenen Abschlusserklärungen noch weitere rechtserhebliche Erklärungen folgen könnten. Daher könne der Beklagte den Maklervertrag noch wirksam innerhalb der zwölfmonatigen und 14-tägigen Widerrufsfrist gemäß § 356 Abs. 3 Satz 2 BGB widerrufen.

Anmerkung: Endlich gibt es ein Urteil nach dem neuen Widerrufsrecht als Leitfaden für den Makler! Das Urteil des Landgerichts verdeutlicht, dass sich kein Makler auf die automatisch generierten eMails der Internetportale verlassen darf, sondern selbst über das Widerrufsrecht belehren muss, wozu nicht nur die Belehrung, sondern auch das Widerrufsformular gehört. Wenn der Provisionsanspruch über eine Maklerklausel gesichert werden soll, sollte die Klausel so formuliert werden, dass unmissverständlich klar ist, dass ein eigener Anspruch des Maklers entstehen sollte. Fehler gehen schließlich stets zu Lasten des Maklers und können – so wie hier – hohe finanzielle Einbußen zur Folge haben.

Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2018, Seite 260 und in unserer Datenbank.
Autor: RA Axel Lipinski-Mießner


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