Recht → Miet- & Zivilrecht
Kleinreparaturklausel: Ersetzung einer brüchig gewordenen Silikonfuge ist Sache des Vermieters
Schon begrifflich liegt kein Installationsgegenstand vor
22.11.2017 (GE 20/2017, S. 1199) Das Ersetzen brüchig gewordener Silikonverfugungen ist Sache des Vermieters. Silikonverfugungen sind bereits begrifflich kein Installationsgegenstand und fallen nicht unter den Anwendungsbereich einer Kleinreparaturklausel.
Der Fall: Die Mieterin (Klägerin) verlangt von der Beklagten (Vermieterin) eine Instandsetzung der sich im Bad befindenden Dusche. Es sollen undichte Stellen sowie Kalkablagerungen und Schimmel im unteren Bereich der Duschabtrennung zur Duschtasse beseitigt werden.
Der Mietvertrag enthält folgende Kleinreparaturklausel:
„Der Mieter trägt die Kosten für kleine Instandhaltungen, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur 76,69 € und der vom Mieter dadurch entstehende Aufwand pro Jahr 6 % der Jahresbruttokaltmiete nicht übersteigen. Diese Regelung gilt nur für die Beseitigung kleinerer Schäden an den dem Mieter zugänglichen Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kochvorrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden (soweit vorhanden).“
Die Klägerin behauptet, Ursache der Kalkablagerungen und Schimmelbildung im unteren Bereich der Duschabtrennung zur Duschtasse hin sei eine nicht fachgerecht durchgeführte Silikonabdichtung. Sie ist der Ansicht, dass sie als Mieterin nicht zur Erneuerung brüchiger Silikonfugen verpflichtet sei, insoweit greife auch – anders als die Beklagte meine – die Kleinreparaturklausel nicht.
Das Urteil: Das Amtsgericht gestand der Klägerin einen Anspruch auf Instandsetzung und Beseitigung der Mängel der Dusche zu.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe fest, dass Kalkablagerungen und Schimmelbildungen auf undichte bzw. sich lösende Silikonfugen zurückzuführen seien. Die Mieterin müsse auch nicht mehr als gewöhnlich und üblich reinigen, um diese Mängel zu kompensieren.
Zwar sei die Silikonverfugung vermieterseitig keineswegs unsachgemäß aufgebracht worden, doch seien die Silikonfugen nach Sachverständigenfeststellung nicht ordnungsgemäß gewartet bzw. erneuert worden.
Für die Erneuerung der Silikonfugen könne sich die Vermieterin auch nicht auf die vereinbarte Kleinreparaturklausel berufen, denn die sei bereits vom Wortlaut her nicht auf die sich in der Dusche befindende Silikonverfugung anwendbar. Hiernach sollen kleine Schäden an den dem Mieter zugänglichen Installationsgegenständen u. a. für Wasser umfasst sein. Weder die Silikonverfugung noch die Dusche, in der sich die Silikonverfugung befinde, sei begrifflich ein Installationsgegenstand für Wasser, mithin von der vertraglichen Klausel – ungeachtet ihrer Wirksamkeit – umfasst.
Silikonfugen unterlägen einer gewissen Versprödung, die mit der Zeit zu Untergrundablösungen des Silikons und zu Undichtigkeiten der Fugen führen könnten, weshalb Silikonfugen auch als Wartungsfugen bezeichnet würden, die regelmäßig im Intervall von zwei Jahren kontrolliert werden sollen und (nur) eine durchschnittliche Lebensdauer von ca. acht Jahren hätten.
Obwohl es hierauf nicht ankomme, habe der Vermieter die Instandsetzungsmaßnahme selbst durchzuführen bzw. zu beauftragen (und kann ggf. nur die Kosten vom Mieter verlangen), außerdem sei eine fachgerechte Erneuerung der vorhandenen brüchigen bzw. bereits fehlenden Silikonfugen nicht für 76,69 € zu haben und auch deshalb schon keine genannte Kleinreparatur.
Bei der Streitwertbemessung ging das Gericht übrigens von einer Minderungsquote von 10 % der jährlichen Bruttomiete aus.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 1227 und in unserer Datenbank
Der Mietvertrag enthält folgende Kleinreparaturklausel:
„Der Mieter trägt die Kosten für kleine Instandhaltungen, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur 76,69 € und der vom Mieter dadurch entstehende Aufwand pro Jahr 6 % der Jahresbruttokaltmiete nicht übersteigen. Diese Regelung gilt nur für die Beseitigung kleinerer Schäden an den dem Mieter zugänglichen Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kochvorrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden (soweit vorhanden).“
Die Klägerin behauptet, Ursache der Kalkablagerungen und Schimmelbildung im unteren Bereich der Duschabtrennung zur Duschtasse hin sei eine nicht fachgerecht durchgeführte Silikonabdichtung. Sie ist der Ansicht, dass sie als Mieterin nicht zur Erneuerung brüchiger Silikonfugen verpflichtet sei, insoweit greife auch – anders als die Beklagte meine – die Kleinreparaturklausel nicht.
Das Urteil: Das Amtsgericht gestand der Klägerin einen Anspruch auf Instandsetzung und Beseitigung der Mängel der Dusche zu.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe fest, dass Kalkablagerungen und Schimmelbildungen auf undichte bzw. sich lösende Silikonfugen zurückzuführen seien. Die Mieterin müsse auch nicht mehr als gewöhnlich und üblich reinigen, um diese Mängel zu kompensieren.
Zwar sei die Silikonverfugung vermieterseitig keineswegs unsachgemäß aufgebracht worden, doch seien die Silikonfugen nach Sachverständigenfeststellung nicht ordnungsgemäß gewartet bzw. erneuert worden.
Für die Erneuerung der Silikonfugen könne sich die Vermieterin auch nicht auf die vereinbarte Kleinreparaturklausel berufen, denn die sei bereits vom Wortlaut her nicht auf die sich in der Dusche befindende Silikonverfugung anwendbar. Hiernach sollen kleine Schäden an den dem Mieter zugänglichen Installationsgegenständen u. a. für Wasser umfasst sein. Weder die Silikonverfugung noch die Dusche, in der sich die Silikonverfugung befinde, sei begrifflich ein Installationsgegenstand für Wasser, mithin von der vertraglichen Klausel – ungeachtet ihrer Wirksamkeit – umfasst.
Silikonfugen unterlägen einer gewissen Versprödung, die mit der Zeit zu Untergrundablösungen des Silikons und zu Undichtigkeiten der Fugen führen könnten, weshalb Silikonfugen auch als Wartungsfugen bezeichnet würden, die regelmäßig im Intervall von zwei Jahren kontrolliert werden sollen und (nur) eine durchschnittliche Lebensdauer von ca. acht Jahren hätten.
Obwohl es hierauf nicht ankomme, habe der Vermieter die Instandsetzungsmaßnahme selbst durchzuführen bzw. zu beauftragen (und kann ggf. nur die Kosten vom Mieter verlangen), außerdem sei eine fachgerechte Erneuerung der vorhandenen brüchigen bzw. bereits fehlenden Silikonfugen nicht für 76,69 € zu haben und auch deshalb schon keine genannte Kleinreparatur.
Bei der Streitwertbemessung ging das Gericht übrigens von einer Minderungsquote von 10 % der jährlichen Bruttomiete aus.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 1227 und in unserer Datenbank
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