Recht → Miet- & Zivilrecht
Einfaches Bestreiten der Wohnfläche im Mieterhöhungsverfahren reicht nicht
BGH: Überschlägige „laienhafte“ Eigenvermessung der Wohnung ist zumutbar
31.07.2017 (GE 13/2017, S. 744) Stützt der Vermieter seine Mieterhöhung auf eine bestimmte Wohnfläche, reicht einfaches Bestreiten des Mieters („Ich bezweifle, dass die Wohnung wirklich so groß ist …“) nicht aus, sondern die vom Vermieter genannte Wohnfläche gilt als zugestanden. Um die vom Vermieter vorgetragene Wohnfläche substantiiert zu bestreiten, muss der Mieter eigene positive Angaben (eine bestimmte Fläche) vortragen. Der BGH mutet dem Mieter zu, seine Wohnung überschlägig („laienhaft“) zu vermessen, und zwar sogar dann, wenn es sich um eine Dachwohnung mit Schrägen und Winkeln handelt.
Der Fall: Die Beklagte ist Mieterin einer Dachgeschosswohnung im Hause der Klägerin. Mit Schreiben vom 26. August 2014 verlangte diese Zustimmung zu einer Erhöhung der seit Mietbeginn unveränderten monatlichen Nettokaltmiete von 738 € auf 798,62 €. Im Mietvertrag ist keine bestimmte Wohnfläche vereinbart. Die von der Klägerin im Mieterhöhungsverlangen angegebene Wohnfläche von 92,54 m2 ist auch den bisherigen Nebenkostenabrechnungen zugrunde gelegt worden. Die Beklagte bezweifelt die angegebene Wohnfläche und verlangt geeignete Nachweise zur Größe der Wohnung. Den von der Klägerin geltend gemachten Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung haben die Vorinstanzen abgewiesen. Die Revision der Klägerin hatte Erfolg.
Das Urteil: Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache in die Instanz zurück. Die Vorinstanzen hätten zu Unrecht angenommen, die Klägerin habe den Beweis für die Wohnfläche nicht erbracht. Weil die Mieterin die von der Klägerin behauptete Größe der Wohnung nicht substantiiert bestritten habe, gelte diese als zugestanden. Es genüge nicht, dass der Mieter die vom Vermieter vorgetragene Wohnfläche der gemieteten Wohnung lediglich bestreite, ohne selbst eine bestimmte Wohnfläche vorzutragen.
Maßgeblich für die Ermittlung der Mieterhöhung nach § 558 BGB wie auch für den hiernach vorzunehmenden Abgleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete sei die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.
Der Vermieter, der eine Mieterhöhung verlange, trage zwar die Darlegungs- und Beweislast für die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche. Es reiche aber, wenn er eine bestimmte Wohnfläche vortrage. Der Mieter habe darauf grundsätzlich ebenfalls substantiiert (d. h. mit näheren positiven Angaben) zu erwidern und müsse erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht, denn mit bloßem Bestreiten dürfe der Mieter sich nur bei pauschalem Vorbringen des Vermieters begnügen. Diesen Anforderungen brauche der Mieter allerdings nur dann zu genügen, wenn ihm eine solche Gegendarlegung möglich und zumutbar sei. Dies sei in der Regel der Fall, wenn es um Umstände gehe, die der Mieter wahrnehmen könne wie hier. Der BGH wörtlich: „Unabhängig davon, ob die Größe der gemieteten Wohnung in der Mietvertragsurkunde angegeben ist oder nicht, ist es dem Mieter in aller Regel selbst möglich, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung überschlägig zu vermessen und seinerseits einen bestimmten abweichenden Flächenwert vorzutragen.“
Eine solche überschlägige Vermessung sei auch dem Mieter einer Wohnung mit Dachschrägen und einer Loggia möglich.
Zwar möge die Berechnung der Wohnfläche einer Dachgeschosswohnung aufgrund von Schrägen und Winkeln nach den Vorgaben der Wohnflächenverordnung kompliziert sein. Um die vom Vermieter vorgetragene Quadratmeterzahl wirksam zu bestreiten, genüge es jedoch, wenn ihm der Mieter das „Ergebnis einer laienhaften, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegenden Vermessung“ entgegenhalte. Dies habe die Beklagte versäumt. Einfach vorzutragen, man bezweifle die vom Vermieter angegebene Wohnfläche, reiche nicht, ebenso wenig das angebotene Sachverständigengutachten. Die Klägerin habe sich auch nicht dadurch treuwidrig verhalten, dass sie den nach eigenen Angaben verfügbaren Wohnflächennachweis der Mieterin trotz deren Bitte nicht vorgelegt habe.
Anmerkung: Zunächst ist noch einmal der Hinweis des BGH festzuhalten, dass für die Berechnung der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung maßgeblich ist (BGH - VIII ZR 266/14 -, GE 2016, 49 mit Anm. von Beuermann, GE 2016, 30). In dieser Entscheidung ist der BGH ausdrücklich von seiner bisherigen Rechtsprechung abgerückt, wonach – auch bei der Mieterhöhung – Abweichungen von der tatsächlichen Wohnfläche von bis zu 10 % für unbeachtlich angesehen worden sind (BGH - VIII ZR 205/08 -, GE 2009, 1038).
Ansonsten scheint der BGH seine Anforderungen an eine Substantiierung weiter herabzusetzen. Wenn der Vermieter nur eine bestimmte Wohnfläche vorträgt, genügt das schon den Anforderungen an eine substantiierte Darlegung (!). Auf der anderen Seite soll dann der Mieter mit näheren positiven Angaben erwidern und erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht. Allerdings soll es auch genügen, wenn er eine laienhafte, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegende Vermessung entgegenhalte. Müsste jetzt der BGH nicht auch im Rahmen einer Amtsermittlung (BGH - VIII ZR 44/16 - GE 2017, 658 mit Anm. von Schach GE 2017, 620) auf Einholung eines Sachverständigengutachtens dringen, um die tatsächliche Wohnungsgröße festzustellen?
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 774 und in unserer Datenbank
Das Urteil: Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache in die Instanz zurück. Die Vorinstanzen hätten zu Unrecht angenommen, die Klägerin habe den Beweis für die Wohnfläche nicht erbracht. Weil die Mieterin die von der Klägerin behauptete Größe der Wohnung nicht substantiiert bestritten habe, gelte diese als zugestanden. Es genüge nicht, dass der Mieter die vom Vermieter vorgetragene Wohnfläche der gemieteten Wohnung lediglich bestreite, ohne selbst eine bestimmte Wohnfläche vorzutragen.
Maßgeblich für die Ermittlung der Mieterhöhung nach § 558 BGB wie auch für den hiernach vorzunehmenden Abgleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete sei die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.
Der Vermieter, der eine Mieterhöhung verlange, trage zwar die Darlegungs- und Beweislast für die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche. Es reiche aber, wenn er eine bestimmte Wohnfläche vortrage. Der Mieter habe darauf grundsätzlich ebenfalls substantiiert (d. h. mit näheren positiven Angaben) zu erwidern und müsse erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht, denn mit bloßem Bestreiten dürfe der Mieter sich nur bei pauschalem Vorbringen des Vermieters begnügen. Diesen Anforderungen brauche der Mieter allerdings nur dann zu genügen, wenn ihm eine solche Gegendarlegung möglich und zumutbar sei. Dies sei in der Regel der Fall, wenn es um Umstände gehe, die der Mieter wahrnehmen könne wie hier. Der BGH wörtlich: „Unabhängig davon, ob die Größe der gemieteten Wohnung in der Mietvertragsurkunde angegeben ist oder nicht, ist es dem Mieter in aller Regel selbst möglich, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung überschlägig zu vermessen und seinerseits einen bestimmten abweichenden Flächenwert vorzutragen.“
Eine solche überschlägige Vermessung sei auch dem Mieter einer Wohnung mit Dachschrägen und einer Loggia möglich.
Zwar möge die Berechnung der Wohnfläche einer Dachgeschosswohnung aufgrund von Schrägen und Winkeln nach den Vorgaben der Wohnflächenverordnung kompliziert sein. Um die vom Vermieter vorgetragene Quadratmeterzahl wirksam zu bestreiten, genüge es jedoch, wenn ihm der Mieter das „Ergebnis einer laienhaften, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegenden Vermessung“ entgegenhalte. Dies habe die Beklagte versäumt. Einfach vorzutragen, man bezweifle die vom Vermieter angegebene Wohnfläche, reiche nicht, ebenso wenig das angebotene Sachverständigengutachten. Die Klägerin habe sich auch nicht dadurch treuwidrig verhalten, dass sie den nach eigenen Angaben verfügbaren Wohnflächennachweis der Mieterin trotz deren Bitte nicht vorgelegt habe.
Anmerkung: Zunächst ist noch einmal der Hinweis des BGH festzuhalten, dass für die Berechnung der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung maßgeblich ist (BGH - VIII ZR 266/14 -, GE 2016, 49 mit Anm. von Beuermann, GE 2016, 30). In dieser Entscheidung ist der BGH ausdrücklich von seiner bisherigen Rechtsprechung abgerückt, wonach – auch bei der Mieterhöhung – Abweichungen von der tatsächlichen Wohnfläche von bis zu 10 % für unbeachtlich angesehen worden sind (BGH - VIII ZR 205/08 -, GE 2009, 1038).
Ansonsten scheint der BGH seine Anforderungen an eine Substantiierung weiter herabzusetzen. Wenn der Vermieter nur eine bestimmte Wohnfläche vorträgt, genügt das schon den Anforderungen an eine substantiierte Darlegung (!). Auf der anderen Seite soll dann der Mieter mit näheren positiven Angaben erwidern und erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht. Allerdings soll es auch genügen, wenn er eine laienhafte, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegende Vermessung entgegenhalte. Müsste jetzt der BGH nicht auch im Rahmen einer Amtsermittlung (BGH - VIII ZR 44/16 - GE 2017, 658 mit Anm. von Schach GE 2017, 620) auf Einholung eines Sachverständigengutachtens dringen, um die tatsächliche Wohnungsgröße festzustellen?
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 774 und in unserer Datenbank
Autor: Klaus Schach
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