Gebrauchshindernisse

04.01.2017 (GE 23/2016, S. 1483) Verstoßen Mieträume gegen öffentliches Baurecht, ohne dass die zuständige Behörde einschreitet, so dass der Mieter den Mietgebrauch „ungestört“ ausüben kann, gibt es auch nach Rechtsprechung des BGH keine Mietminderung. Anders aber – so das KG –, wenn es wegen fehlender Genehmigungsfähigkeit zu einer Nutzung der Räume erst gar nicht kommt. 

Der Fall: Die Beklagte hatte ein Wohnhaus mit angrenzendem Nebengebäude gemietet, wobei das DG des Nebengebäudes als Büro und das EG als Lagerraum genutzt werden sollten. Zu Beginn der von der Beklagten vereinbarungsgemäß vorzunehmenden Umbauarbeiten zeigten sich zahlreiche Mängel im Nebengebäude; zugleich wurde durch Mitteilung des Bezirksamtes bekannt, dass für das Nebengebäude im Jahre 1987 eine Baugenehmigung nur zur Nutzung als Pferdestall/Heuboden erteilt worden war, eine Genehmigung als Aufenthaltsraum wegen zu geringer Raumhöhe nicht in Betracht komme und ein etwaiger Bestandsschutz entfiele, weil das Gebäude teilweise auf Straßenland stünde. Die Beklagte minderte daraufhin unter Hinweis auf fehlende Genehmigungsfähigkeit des Nebengebäudes zur Büronutzung sowie wegen baulicher Mängel die Miete. Die Klägerin kündigte fristlos und verlangte Zahlung rückständiger Miete und Rückgabe von Wohnhaus und Nebengebäude. Das LG Berlin gab der Klage statt, die Berufung hatte teilweise Erfolg. 

Die Entscheidung: Entgegen der Auffassung des Landgerichts habe wegen der eingeschränkten Nutzungsfähigkeit ein zur Minderung berechtigender Mangel vorgelegen. Es sei der Beklagten nicht zuzumuten gewesen, in Kenntnis der behördlichen Beschränkung zunächst umfangreiche Umbauarbeiten durchzuführen, sodann eine Nutzung zu beginnen und sehenden Auges eine Nutzungsuntersagung zu riskieren. Der Fall liege gerade anders als in den vom BGH entschiedenen Fällen, in denen die zuständige Behörde trotz Vorliegens einer öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkung nicht eingeschritten war und der tatsächliche Gebrauch der Mieträume deshalb nicht eingeschränkt wurde.

Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 1504 und in unserer Datenbank

Links: