Ein Stück vom Kuchen – Zuschlag für Erlaubnis zur Untervermietung

16.09.2016 (GE 17/2016, S. 1061) Der Wohnungsvermieter darf im Regelfall die Erlaubnis zur Untervermietung von der Zahlung eines erhöhten Mietzinses (allgemein „Untermietzuschlag“ genannt) abhängig machen. Wie das Landgericht Berlin jetzt entschied, richtet sich die Höhe eines angemessenen Untermietzuschlags nicht nach der stärkeren Abnutzung und/oder höheren Betriebskosten. Vielmehr geht es darum, den Vermieter am Untermietzins zu beteiligen. Sofern der Mieter selbst bereits die ortsübliche Miete zu zahlen hat, darf der Untermietzuschlag im Regelfall 20 % des Untermietzinses betragen. Liegt die vom Hauptmieter zu zahlende Miete unter der ortsüblichen Miete, ist es jedenfalls dann angemessen, den Vermieter mit bis zu 25 % am Untermietzins zu beteiligen, wenn auch durch den Untermietzuschlag die ortsübliche Miete noch nicht erreicht wird.

Der Fall: Der Vermieter (Beklagter) hatte die vom Mieter (Kläger) verlangte Erlaubnis zur Untervermietung an die Bedingung geknüpft, dass der Mieter eine Mieterhöhung von 100 € („Untermietzuschlag“) zahlen müsse. Der Mieter hatte daraufhin Prozesskostenhilfe beantragt, um durch eine Feststellungsklage klären zu lassen, dass dem Vermieter überhaupt kein Anspruch auf einen Untermietzuschlag zustehe. Das AG Charlottenburg gab dem Antrag auf Prozesskostenhilfe insoweit statt, als es den Vermieter für verpflichtet hielt, seine Zustimmung zur Untervermietung gegen Zahlung eines Untermietzuschlags von monatlich 80 € zu erteilen. Dagegen legte der Mieter Beschwerde zum Landgericht ein, das die Beschwerde zurückwies.

Das Urteil: Die Entscheidung des Amtsgerichts – Vermieter hat Untervermietungserlaubnis zu erteilen, darf aber 80 € Untermietzuschlag verlangen – sei zutreffend. Der Anspruch des Vermieters auf einen Untermietzuschlag sei auch nicht vertraglich ausgeschlossen. Der Mietvertrag sehe zwar eine Untervermietung vor, mache sie aber von der Erlaubnis des Vermieters abhängig.
Vorliegend habe der Mieter eine echte Untervermietung vorgenommen und ein Zimmer seiner Wohnung einer dritten Person überlassen. In solchen Fällen sei dem Vermieter – anders als bei einer Mitnutzung beispielsweise im Rahmen einer Partnerschaft – die Untervermietung nur gegen Zahlung einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten.
Die angemessene Erhöhung („Untermietzuschlag“) richte sich in solchen Fällen, anders als bislang überwiegend vertreten, nicht nach der stärkeren Abnutzung bzw. der Erhöhung der Betriebskosten. Es gehe vielmehr darum, den Vermieter am Untermietzins zu beteiligen. Hierfür sei in der Regel ein Betrag von etwa 20 % des Untermietzinses angemessen.
Im vorliegenden Fall betrage die Untermiete 335 €. Das Amtsgericht habe einen Untermietzuschlag von 80 € für angemessen gehalten, knapp 24 % der Untermiete. Das sei im konkreten Fall nicht zu beanstanden, denn die Wohnung sei dem Kläger (Hauptmieter) unter der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet worden.
Jedenfalls dürfe der Vermieter in Fällen, in denen der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreiche und der Mieter deshalb durch die Untervermietung einen höheren Gewinn erziele, einen Untermietzuschlag von bis zu 25 % der Untermiete fordern. Dies gelte zumindest dann, wenn durch den Untermietzuschlag das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete (immer) noch nicht erreicht werde.

Anmerkung der Redaktion: Eine Entscheidung, die ein kleines Teilgebiet des Mietrechts vom Kopf auf die Füße stellt. Manch ein Vermieter muss zusehen, wie Mieter durch Untervermietung höhere Einnahmen erzielen als er selbst. Während der Vermieter durch Kappungsgrenze und Wartefrist ewig braucht, um durch laufende Mieterhöhungen in die Nähe der ortsüblichen Miete zu kommen, greifen die Mieter durch Untervermietung ohne Weiteres die Marktmiete ab.
Wie der Urteils-Einsender mitteilt, hatte die 65. ZK des Landgerichts Berlin (Einzelrichterin) wenige Wochen zuvor im Rahmen der mündlichen Verhandlung in einem anderen Prozess die Auffassung vertreten, dass es für die Höhe des angemessenen Zuschlags auf das ortsübliche Niveau der Untermietzuschläge ankomme. Im Rahmen der Berufung einer Feststellungsklage der Mieterin hatte sie daher die Auffassung vertreten, die Mieterin müsse darlegen, dass der vom Vermieter geforderte Untermietzuschlag höher als das ortsübliche Niveau sei. Das Verfahren wurde durch einen Vergleich beendet, so dass kein Urteil erging.

Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 1093 und in unserer Datenbank