Recht → Miet- & Zivilrecht
Abschließbarkeit des Straßenzugangs reicht
Hinterhaus braucht kein Schloss
15.08.2016 (GE 15/2016, S. 942) Bei der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) kommt es auf die Bausubstanz an, nicht auf etwaige Vermüllungen. Eine abschließbare Hauseingangstür“ dient dazu, Nichtmietern den Zutritt zum Gebäude zu verwehren. Insofern ist eine gesonderte Abschließbarkeit des Aufgangs zum Hinterhaus unnötig.
Der Fall: Der Vermieter verlangte die Zustimmung zur Mieterhöhung und bezog sich auf den Berliner Mietspiegel 2015 (Feld G1). Der Mieter stimmte nicht zu und wandte wohnwertmindernde Merkmale ein.
Das Urteil: Der Vermieter verlange zu Recht eine Miete in Höhe des Mittelwertes. Die Merkmalgruppen 1 bis 3 seien neutral zu bewerten. Das Badezimmer sei mit Einhebelmischbatterien ausgestattet, und die Wohnung verfüge über eine von der Küche abgehende Kammer, die mit einer Tür versehen sei und das wohnwerterhöhende Merkmal „Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung“ verwirkliche. Das wohnwertmindernde Merkmal „keine Spüle“ sei nicht verwirklicht, da die Küche laut Mietvertrag mit einer Spüle nebst Unterschrank ausgestattet sei. Für den Mietvertrag gelte die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit.
Auch die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) sei neutral zu bewerten. Die Fotos ließen weder einen schlechten Instandhaltungszustand noch einen überwiegend schlechten Zustand von Treppenhaus und Eingangsbereich erkennen. Ausschlaggebend sei die Bausubstanz und nicht eine etwaige Vermüllung. Es seien weder Putzabplatzungen noch Mauerwerksdurchfeuchtungen zu erkennen, auch nicht im Keller. Auch sei nicht ersichtlich, dass die Hauseingangstür nicht abschließbar wäre. Bei dem vom Mieter vorgelegten Foto handele es sich offensichtlich um die Tür zum Aufgang des Hinterhauses. Mit der Hauseingangstür sei jedoch die Zutrittsmöglichkeit von der Straße gemeint, da es bei der Frage der Abschließbarkeit darum gehe, Nichtmietern den Zutritt zum Gebäude zu verwehren. Das wohnwertmindernde Merkmal „unzureichende Wärmedämmung oder Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad“ sei ungenügend substantiiert worden.
Anmerkung: Die Berufung des Mieters wurde durch Beschluss zu 65 S 105/16 gemäß § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zurückgewiesen.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 981 und in unserer Datenbank
Das Urteil: Der Vermieter verlange zu Recht eine Miete in Höhe des Mittelwertes. Die Merkmalgruppen 1 bis 3 seien neutral zu bewerten. Das Badezimmer sei mit Einhebelmischbatterien ausgestattet, und die Wohnung verfüge über eine von der Küche abgehende Kammer, die mit einer Tür versehen sei und das wohnwerterhöhende Merkmal „Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung“ verwirkliche. Das wohnwertmindernde Merkmal „keine Spüle“ sei nicht verwirklicht, da die Küche laut Mietvertrag mit einer Spüle nebst Unterschrank ausgestattet sei. Für den Mietvertrag gelte die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit.
Auch die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) sei neutral zu bewerten. Die Fotos ließen weder einen schlechten Instandhaltungszustand noch einen überwiegend schlechten Zustand von Treppenhaus und Eingangsbereich erkennen. Ausschlaggebend sei die Bausubstanz und nicht eine etwaige Vermüllung. Es seien weder Putzabplatzungen noch Mauerwerksdurchfeuchtungen zu erkennen, auch nicht im Keller. Auch sei nicht ersichtlich, dass die Hauseingangstür nicht abschließbar wäre. Bei dem vom Mieter vorgelegten Foto handele es sich offensichtlich um die Tür zum Aufgang des Hinterhauses. Mit der Hauseingangstür sei jedoch die Zutrittsmöglichkeit von der Straße gemeint, da es bei der Frage der Abschließbarkeit darum gehe, Nichtmietern den Zutritt zum Gebäude zu verwehren. Das wohnwertmindernde Merkmal „unzureichende Wärmedämmung oder Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad“ sei ungenügend substantiiert worden.
Anmerkung: Die Berufung des Mieters wurde durch Beschluss zu 65 S 105/16 gemäß § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zurückgewiesen.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 981 und in unserer Datenbank
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